经典的单中心城市模型在很大程度上解释了地价的影响因素及其时空变化规律。但随着城市的发展以及城市空间结构的复杂化，学者开始探索经济活动在城市的什么地方发生以及为什么会在这些地方发生等一系列问题。其中，由企业空间集聚而产生的集聚经济的大小及作用范围是该研究领域的一个关注点。集聚经济在解释城市经济活动的选址行为与城市空间结构的演变中发挥着重要作用。
但是，过去关于集聚经济的研究大多基于产业数据，研究制造业在不同城市之间的集聚，并构建了不同的指标来度量集聚程度，如基尼系数、Hoover指数、EG指数。相比之下，有关城市内部集聚经济研究的文献则呈现不足。Lucas和Rossi-Hansberg提出的内生城市模型强调了集聚经济对地价的影响，为我们提供了一种观察城市地价形成的新视角。
这种集聚经济效益影响着企业的生产力水平，进而决定着企业对不同区位的支付意愿，并最终表现为城市地价水平的变化。本章借助于内生城市模型的基本思想，利用北京市城八区1993-2004年办公用地的交易数据，构建集聚经济作用下的地价决定模型，从新新城市经济学的角度对地价的决定机理进行阐释。
6.1北京市办公集聚区的形成与发展
城市内部企业的选址决策是影响城市空间结构及其演变的主要力量，特别是办公企业，其选址对与其他企业空间临近的需求较高，是城市中主次就业中心形成的重要驱动力。因此，本书重点分析办公企业的空间集聚。在房地产市场中，该类企业对应的物业形态主要是办公楼，其主体功能是金融资讯、科技贸易、行政办公和科技会展，同时配有商业、酒店、文化、康体娱乐等配套服务功能。
在市场经济之前，北京市的土地市场实行无偿划拨的分配机制，城市空间形态的典型特点是单位制的“职住合一冶模式，没有明显的就业中心。1992年土地有偿出让机制的引入，推动了房地产市场的发展，为企业提供了区位选择的自由，市场力量在城市空间结构演变中发挥着日益重要的作用。与此同时，城市经历着大规模的更新改造和基础设施建设，过去的老工业用地逐步被新的办公和商业用地所取代。随着办公楼市场的发展，企业的集聚现象在城市空间中表现日渐明显。目前，市场上已形成三大办公楼集聚区，即商务中心区域(CBD)、金融街区域、中关村区域。这三大集聚区承载着北京市主要的金融业务：CBD区域为跨国金融集聚区、中关村区域以科技金融服务为主，金融街区域则汇集了大量金融机构的总部。
6.1.1CBD
CBD的最初规划始于1993年，国务院批准的《北京城市总体规划》中提出：“根据国外城市发展经验，建设一个现代化的集金融、贸易、购物、娱乐及商务办公等为一体的商务中心区。冶经过对城市历史文化及风貌保护、城市空间调整、用地规模及发展潜力、商务聚集度现状、基础设施配套等方面的综合分析比较，最终确定在“朝阳门至建国门、东二环至东三环之间的地区建设商务中心区冶。在随后的几年，CBD区域陆续建设了汉威大厦、嘉里中心、中粮广场等知名项目。但这一时期，由②对CBD建设缺乏足够的重视，城市规划也缺少必要的引导，致使商务设施的建设出现布局分散的现象。并且，受1997年亚洲金融危机的影响，办公楼的市场需求萎缩，这使得规划提出后的几年里，北京市CBD区域的发展与国外城市的CBD相比，缺乏商务设施及集聚的影响。
2000年以来，中国加入WTO以及北京申奥的成功为北京市CBD区域的发展创造了新的机遇。2001年8月和2002年4月，北京市政府和首都规划委员会专题会议分别审定通过了《北京商务中心区规划综合方案》，这标志着北京CBD区域建设的蓝图最终确定。方案中提出通过为CBD创建便捷的交通条件来促进其发展的思路，包括加密内部路网、改进与外部城市道路的衔接、增加地铁以及公交线路与公共停车场等交通措施。北京CBD国际金融功能定位的强化，吸引了众多世界500强和跨国公司入驻。目前CBD区域内共有近3000家入驻企业，其中外资企业800余家，跨国公司近500家，外国驻京代表机构570家，外资银行、保险、证券公司及办事机构150多家，中外律师、会计师、投资咨询等中介服务机构近200家；在进驻北京的160余家世界500强企业中，入驻CBD的达120余家，仅国贸中心就聚集了50多家世界500强企业。
6.1.2金融街
金融街的规划同样始于1993年。该年10月，《北京城市总体规划》明确提出：“在西二环路东侧阜成门至复兴门一带，建设国家级金融管理中心，集中安排国家级银行总行和非银行金融机构总部冶，从而拉开了金融街建设的序幕。经过十多年的发展，目前，金融街以“一行三会冶(中国人民银行、中国银行监督管理委员会、中国证券监督管理委员会、中国保险监督管理委员会)为核心，聚集了我国主要的金融机构的总部，基本实现了建设成为国家金融管理中心的目标。
与CBD不同的是，金融街的银行业以中资银行为主，外资银行比重很小，缺少实力雄厚的全球性外资金融机构。自我国加入WTO并逐步取消对外资银行的限制后，外资金融机构陆续入驻北京金融市场。但目前入住的外资金融机构多数分布于外资企业集聚的CBD及其周边地区，金融街外资金融机构增长缓慢，截至2006年底，外资金融机构仅10家，占全部金融机构总量的7.6%。作为与CBD空间距离临近度较高的金融街，其未来的发展中将与CBD相互补充还是互为替代，尚需市场力量的检验。
6.1.3中关村
1999年6月，国务院正式批复并同意科技部和北京市政府《关于实施科教兴国战略加快建设中关村科技园区的请示》，明确要求“用10年的时间，把中关村科技园区建设成为推动科教兴国战略，实现两个根本性转变的综合改革试验区、具有国际竞争力的国际科技创新示范基地、立足首都面向全国的科技成果孵化和辐射基地、高素质创新人才的培养基地和世界一流的科技园区冶。这是继20世纪80年代设立深圳经济特区、90年代开发开放浦东之后，国家跨世纪发展的又一重大战略举措。
自此，“北京新技术产业发展试验区冶正式更名为“中关村科技园区冶。
同年，北京市政府制定了中关村“三年大变样冶的实施方案。该区域早期的高档办公楼代表有融科资讯、数码大厦、泛亚大厦、知春大厦等。
中关村在发展过程中享受到了政策上的优惠，海淀区政府对入住的高科技企业进行税收减免，同时，与高等院校、科研机构的区位临近又使其获得了产业发展的内在动力。周边基础设施和商业服务设施的建设以及未来地铁4号线的通车带来的交通条件的改善，为中关村经济活动的集聚创造了良好条件。与CBD和金融街不同，中关村以高新技术产业为主，入驻的企业主要包括高新技术企业、IT产品分销商、中介与服务机构、教育、会计、律师等。据调查，10-50人的中小型企业占80%，私营股份制企业占80%，技术背景的公司占80%。
6.2集聚经济作用下的地价决定模型的建立
上述分析表明，在市场力量与制度因素的共同作用下，北京市办公企业的空间集聚日益成形和发展。这种由企业的空间集聚而产生的外部经济效益，也即集聚经济，是企业在进行选址决策时考虑的一个重要因素。内生城市模型指出，集聚经济效益通过对企业生产力的影响而作用于企业对地块区位价值的支付意愿，并最终成为地价的重要决定因素之一。因此，本书构建集聚经济作用下的地价决定模型，一方面，检验内生城市模型对地价决定机理的相关预测；另一方面，也从地价对集聚经济的弹性的变化中，对北京市规划和正在发展中的三大办公企业集聚区的合理性进行评价。
6.2.1数据基础
本书以北京市城八区1993-2004年办公用地交易的微观数据为基础，数据信息包括项目名称、地块位置、地块用途、地块面积、规划建筑面积、地块出让方式、合同地价款等。基于上述数据信息，本书根据研究问题的需要，获取以下三类指标：(1)直接提取指标，包括地块用途(USE)、地块面积(LOTSIZE)、规划建筑面积(FLOORAREA)、地块出让方式(AUCTION)、地块出让时间(YEAR)、地块所在管辖区(DISTRICT)；(2)计算获取指标，包括楼面价格(LPRICE，合同地价款/规划建筑面积)、地块容积率(FAR，规划建筑面积/地块面积)；(3)基于空间信息的指标。对城市内部经济活动间集聚经济的度量需要基于必要的空间信息，因此，本书通过GIS技术将数据矢量化，在此基础上，计算模型所需指标。
6.2.2实证模型的建立
本书致力于探索集聚经济对办公用地价格形成的影响，以检验内生城市模型对地价决定机理的基本预测。模型构建的基本思路是：通过控制地块物理属性、邻里属性等变量，检验集聚经济对地价的影响及其动态变化。
6.2.3待检验命题的设定
本书基于Lucas和Rossi-Hansberg提出的内生城市模型对集聚经济作用下地价决定机理的基本预测，提出以下待检验命题：
H1：集聚经济是地价形成的重要驱动力，不同区位给企业带来的集聚经济效益将资本化到地价中。即在控制地块物理属性、邻里属性等变量的情况下，区位潜力变量对地价具有显着影响。
H2：随着市场机制在土地资源配置中的深化和房地产市场的发展，集聚经济对地价的影响增强。即若将整个样本分成不同时间段，地价对区位潜力变量的弹性在后面阶段较大。
H3：不同类型的企业对集聚经济的需求不同，金融、保险、管理咨询等行业对集聚经济有更高的要求，因而愿意为其支付较高的地价。即在金融、保险、管理咨询等行业集聚的区域，地价对区位潜力变量的弹性较大。
此外，模型建立中引入的两个地块邻里属性变量POTENTIAL_C和POTENTIAL_HR分别反映了办公企业从与周边商业服务设施的临近中获得的溢出收益，以及办公企业的高级管理者在进行选址决策时受周边生活质量的影响。这也是通过地价的变化来检验外部经济的一个重要方面。
6.3实证研究结果与分析
在式(6.2)实证模型的基础上，本书对第6.2.3节中提出的待检验命题进行验证，以揭示内生城市模型在解释城市空间结构方面的有效性，同时评价集聚经济对地价形成的影响及其变化规律。
6.3.1地价决定模型的估计
不同模型形式下各变量系数估计值的一致性表明实证模型的设定形式是稳定的，实证结果可有效进行经济含义的解释。
