D_TAM前的系数估计值表明，住宅用地的价格梯度并未随时间表现出一致的变化趋势，在研究的三个时间段内，住宅用地的价格梯度先增加后减小。该结果与McMillen以芝加哥为例对地价方程的估计中发现的价格梯度随时间变缓的结论不同。正如Dale-Johnson和Brzeski所解释的，转型经济国家的土地市场与城市发展模式与西方成熟国家不同。在西方成熟国家，城市开发表现出较为明显的由内向外的蔓延模式，因此，土地的价格梯度随时间变得平缓。而对于转型经济国家而言，由于受计划经济体制的影响，城市内部土地资源的配置存在着一定的不合理性，随着土地市场的发展，城市在向外扩张的过程中还伴随着较大规模的填充式再开发，因此，在土地市场的初始发展阶段，地价梯度可能会表现出变陡的趋势。但随着土地市场的成熟和城市内部填充式开发的减少，土地的价格梯度将表现出随着城市的扩张而变缓的趋势。
与住宅用地价格梯度的发现结果不同，办公用地的价格梯度随时间表现出明显的变陡趋势。本书认为，该结果并不归因于办公用地的填充式开发，相反，办公用地的开发在空间分布上表现出蔓延的趋势。这里，我们将办公用地的竞租曲线随着时间的推移而变得更为陡峭的现象解释为企业对集聚经济的需求。
随着我国土地市场的发展，城市就业中心日益成熟，企业可以从集聚经济中获得更多的外部性收益，因而，企业愿意为距离市中心较近的区位支付更高的价格，这是办公用地价格梯度变陡的主要驱动力。集聚经济效益对办公用地选址行为的影响将在第6章进行深入论述。
5.2地价的时间变化分析
5.2.1地价指数
地价的变化与人们的生活消费、企业的生产经营和政府的财政支出息息相关，建立科学合理的地价衡量指标有助于政府的地价管理和市场参与者的投资决策。在美国CPI出现较大幅度增长，同时住房成本日益高涨的20世纪70年代，Reuss建议政府建立地价指数，引导公众关注地价的膨胀，抑制资金过多地投向土地。地价指数在引导市场参与者的决策行为方面发挥着重要作用，是对土地市场进行监测和分析的重要工具。
日本是编制地价指数较早且指数体系较完整的一个国家，其地价指数涵盖全国包括所有中心城市的223个市、县，按土地用途分为商业、住宅和工业三大类。在指数编制过程中，地价采用的是评估价格，假设评估地块是空地且按照“最高最佳冶原则开发。日本的地价指数以1990年3月31日为基期，每年分别于3月31日和9月30日公布两次，包括全国指数、分土地用途的指数、六大都市区指数以及不含六大都市区的指数等。地价指数在研究地价的变动和发展趋势以及分析土地市场甚至国民经济的运行绩效中发挥着重要作用。
1)我国现有地价指数的辨析
随着我国土地市场化程度的提高，地价在社会经济中的作用凸显，建立科学、合理的地价指数成为有效引导市场行为的需要。目前，我国公布的地价或地价指数包括“城市监测地价指数冶和“土地交易价格指数冶两种。
城市监测地价指数是由国土资源部城市地价动态监测系统以季度和年度为周期，对全国、重点城市和区域发布的地价指标，包括商业地价指数、居住地价指数、工业地价指数和反映市场地价总体变动的综合地价指数。从理论上讲，城市监测地价及城市监测地价指数涵盖整个土地市场，旨在反映全国主要大城市及重点区域城市土地市场整体的价格水平，而不是具体交易地价，具有较强的宏观指导意义。但由于监测点的地价多是通过评估的方法获得，因此，评估操作的规范程度将直接影响监测地价的科学性与客观性。
土地交易价格指数是由国家统计局以年度和季度为周期发布的全国和35个大中城市的地价指标，包括居民住宅用地交易价格指数、工业用地交易价格指数、商业旅游娱乐用地交易价格指数和其他用地交易价格指数。理论上讲，土地交易价格指数涵盖了各种交易方式的土地市场成交价格，可以用来衡量各类用地的各种交易方式的细分市场走势。但某类用地交易价格指数是将该类用地不同交易方式的价格进行了混合，无法反映某类用地某种交易方式的价格变化状况，在一定程度上模糊了该地价指数的针对性和指向性。
可以看出，“城市监测地价指数冶和“土地交易价格指数冶作为一种市场信号，缺乏灵敏性，难以反映市场的波动。因此，有必要构建一种合理的地价指数，为市场参与者提供能够完整反映土地市场供求状况的、及时的地价信息。
2)Hedonic地价指数的构建
为弥补我国已有的地价指数的不足，本节利用Hedonic模型编制“同质冶价格指数，以有效消除物业特征等非市场因素引起的价格波动，使指数更准确反映市场价格的真实走势。
时间哑元法是利用Hedonic模型构建“同质冶价格指数的一种简单易行的方法，也是本书所采用的地价指数的构建方法。其基本思路是：
以1993年为基期，将其他年份以0-1变量的形式引入地价决定模型中。
2006年住宅用地价格的高涨与2006年以来住房市场的繁荣相呼应，为此，本书收集《中国房地产统计年鉴》中对北京市历年商品住宅平均销售价格的统计数据，以1993年为基期，构建住房价格指数，并与住宅用地价格指数进行对比。从住宅用地价格指数与住房价格指数的走势对比中可以发现，在绝大多数年份里，地价与房价保持着相同的走势。这一现象表明，在住房市场繁盛阶段，开发企业有更大的动机获取住宅用地并通过住房预售回收资金。
5.2.2地价与经济基本面的关系
利用地价指数判断地价变化与经济基本面是否协调，是宏观调控的一个重要关注点。多数研究发现，房价/地价的变化与经济基本面之间存在长期均衡关系。本节将借鉴已有研究中构建经济基本面对房价/地价影响的缩约模型的思路，分析1993-2007年间北京市的地价变化与经济基本面是否协调。
人均GDP(PGDP)、失业率(UNEMP)是反映宏观经济运行状况的重要指标，描述了宏观经济的动态发展过程。因此，本研究选取这两个指标来度量经济基本面的运行轨迹。考虑到人均GDP数据在统计上可能存在偏误，并且本节主要研究住宅用地价格的变化，因此，此处用城镇人均可支配收入(PINCOME)这一指标作为对PGDP的替代。
模型玉的估计结果显示，经济基本面因素对地价变化的解释能力约为60%。变量PINCOME的系数估计值表明，收入水平每增长10%，会引起住宅用地价格上升9.66个百分点。变量UMEMP的系数估计值为负，与预期一致，但该系数并不显着，这可能与当前城镇登记失业率的统计数据不准确有关。总体上看，研究时间段内，地价的变化有经济基本面的支撑。
在住房市场繁荣阶段，市场参与者往往会根据住房市场中房价的变化参与土地竞买，这使得地价的变化将受到房价变化的影响。因此，模型域中进一步引入住房价格变量(HP)。为了尽量避免地价与房价的内生性问题，模型中引入住房价格的一期滞后(HP(-1))，模型域的调整后R2达到0.659。并且，从模型芋的估计结果来看，单单HP一个变量，就可以解释地价变化的44.8%。这在一定程度上反映出市场参与者对房价走势的预期对地价的影响。
5.3地价的空间差异分析
5.3.1地价空间价格指数
快速城市化带来的大规模人口迁移对城市人口与就业的空间分布产生冲击，与此同时，城市经历着巨大的更新改造和基础设施建设，城市的空间形态与土地利用模式也随之发生改变，这些变化最终决定着城市地价的空间分布。由于地价具有很大的空间异质性，因此，有必要从空间的维度研究城市内部地价空间变化的影响因素。
5.3.2公共品与公共服务的空间分布对地价的影响
家庭区位选择的影响因素远比企业复杂。对企业而言，区位因素是其进行选址决策时考虑的首要并且起主导性作用的因素；但对家庭而言，其在进行居住选址时，除了权衡通勤成本与住房价格外，还会考虑社区公共品与公共服务的提供。对生活质量的追求是家庭在进行居住选址时考虑的重要因素，也是影响住宅用地价格空间差异的主要方面。
本书利用第5.3.1节构建的住宅用地空间价格指数，通过建立地价空间差异的影响因素模型，探索城市内部不同区位土地价格溢价的决定因素。模型的构建基于Roback提出的“城市地价水平的溢价=城市工资水平的溢价+城市公共品和公共服务的溢价冶的基本思想，检验公共品与公共服务在地价中的资本化。
模型建立中控制街道面积(AREA)和街道所在行政区的人均可支配收入(PINCOME)，关注不同街道内公共品和公共服务提供的差异对地价的影响。其中，公共品和公共服务的度量指标包括：街道中心到市中心的距离(D_TAM)、街道内医疗卫生机构数量(MED)、教育科研机构数量(EDU)和旅游景点数量(SIG)。其中，街道人口和面积的数据来自于行政区划网对各街道2002年行政区划的统计，街道内公共品和公共服务的数据来自于中国科学院地理科学与资源研究所的调查统计。
D_TAM是表征社区质量的潜在变量，综合体现了多种公共品与公共服务因素的影响。可以看出，随着模型中社区公共品与公共服务质量代表变量的引入，D_TAM的系数估计值由-0.052下降到-0.038。此外，模型中依次引入变量EDU、MED和SIG，分别反映社区的文化教育条件、医疗服务状况和景观环境效用。各变量前的系数估计值表明，文化教育条件和景观效用，是影响家庭居住选址的重要因素。其中，文化教育条件体现了社会舒适度(Social Amenity)对家庭生活质量的影响，景观环境效用则反映了自然舒适度(Natural Amenity)对家庭生活质量的影响。而社区内医疗服务状况对地价的影响不显着，本书认为，相比于其他公共品与公共服务变量，城市内部的医疗服务更大程度上是面向全市居民的，不具有地方排他性，因此，其对地价的空间差异不存在显着影响。
5.4本章小结
本书基于单中心城市模型的思想，利用北京市城八区1993-2007年地价交易的微观数据，采用Hedonic模型的方法构建地价决定模型，对我国新兴土地市场中地价的时空变化规律进行检验。研究主要得出以下结论：
(1)土地市场在资源配置方面发挥出有效性，地价的影响因素得到买卖双方的识别。实证研究结果表明，地块的物理属性、区位属性和邻里属性均对地价存在显着影响，体现了市场力量在地价形成中发挥的作用。
(2)市场力量在地价形成中发挥的作用随着时间的推移而增强。对地价决定模型的动态研究结果显示，随着市场买卖双方对地价影响因素认知的增加，地价决定模型的解释能力增强，地价影响因素的显着性水平增加。
(3)我国新兴土地市场中，地价的梯度变化规律与西方成熟市场不同，并未呈现出随时间变缓的趋势。随着土地市场的发展，城市在向外扩张的过程中还伴随着较大规模的填充式再开发，因此，在土地市场的初始发展阶段，地价梯度可能会表现出变陡的趋势。
(4)研究时间段内，地价变化有其经济基本面的支撑。实证结果表明，经济基本面变量可以解释地价变化的60%，地价的收入弹性为0.966，即地价的上涨与收入的增长基本保持同步。
(5)地价溢价中反映了工资水平的溢价与城市公共品和公共服务的溢价。实证结果表明，人们对收入水平和生活质量的权衡是影响其居住选址的关键因素；具有地方排他性的公共品与公共服务质量解释着城市内部地价的空间差异。这也体现了公共品与公共服务在地价中的资本化。
