模型玉到模型郁中，变量POTENTIAL_O前的系数估计值在99%的置信区间下高度显着，表明集聚经济是影响地价形成的重要驱动力，从而验证了待检验命题H1的成立。该结果说明，办公企业间的空间集聚为其带来的外部性收益被资本化到地价中，从而揭示了城市内部集聚经济在办公企业选址决策中发挥的重要作用，为Sivitanidou和Fuerst的发现提供了新的实证案例。
模型玉的回归结果表明，地价对区位潜力的弹性为0.088，即地块的区位潜力每增长10%，地价将增长0.88%。Dekle和Eaton利用日本区县数据估计得出企业生产力对集聚经济效益的弹性在10%-15%。而本书的实证结果显示，集聚经济效益可以为企业带来的产出弹性为8.3%-8.8%，略低于Dekle和Eaton的估计结果。
POTENTIAL_C和POTENTIAL_HR前的系数估计值说明，地块的邻里属性被显着资本化到地价中，这意味着，办公企业可以从与周边商业服务设施和较好的生活质量的空间临近中获得外部性收益，并愿意为此支付更高的地价。Shukla和Waddel研究指出，金融、保险、房地产等企业在进行区位选址时，有较大的动力去靠近零售和服务企业以更好地获得服务。本书的实证结果从地价的空间变化中验证了这种外部经济的存在。
地块物理属性变量的估计结果显示，容积率对地价影响不显着，而Fuerst指出，较高的容积率可以给企业带来地标性效应，并在其实证研究中发现办公楼的建筑层数对其租金的影响显着为正。本书认为，该结果与我国办公楼市场中，物业大多被分散出租而较少独栋持有的现状有关，使得这种地标性效应在办公楼建成出租时才得以实现；此外，在地块出让时，容积率对地价的影响也包含了建筑成本效应。因而，实证结果中容积率对地价的影响不显着。地块规模对地价的影响显着为负，该结果反映了土地开发的规模报酬递减效应，说明地块的分割开发更有效，与第4章中地价决定模型的实证研究结果一致。
从地块出让方式来看，招拍挂方式出让的地块大约是协议方式下地块出让价格的2倍。两种出让方式下地价的差异可归因于多个方面：首先，不同的定价机制是产生价格差异的一个因素，这在Lusht、Dotzour等以及Allen和Swisher的研究中都有发现。
其次，地块开发程度的差别会导致不同的地价水平，招拍挂地块的基础设施配套往往优于协议出让的地块，这也是致使两种出让方式下地价差异的一个原因。第三，部分协议出让的地块未完成征地、拆迁工作，两种出让方式下地价的差异也体现了征地拆迁成本的大小。
为进一步控制模型玉中没有被充分考虑的地块空间属性的影响，本书将地块的X、Y坐标引入模型中，模型域为引入X、Y坐标的估计结果，其拟合优度提高了5.2个百分点，说明了该方法在控制未被度量的地块空间属性方面的有效性。因此，该方法被用于实证研究的其他模型的估计中。
模型芋中引入交叉变量，POTENTIAL_O*(YEAR>2002)，来检验集聚经济对地价的影响随时间的变化。时间段的划分以京政发也2002页33号文件的颁发为分界点，将全样本划分为1993-2002年和2003-2004年两个时间段。系数的估计值表明，地价对区位潜力的弹性在后一个时间段变大，也即集聚经济效益随时间增强。如待检验命题H2所述，随着房地产市场的发展和市场机制在土地资源配置中的深化，集聚经济在地价形成中发挥的作用增强。但该系数的估计值并不显着，这可能体现了致使企业集聚和分散两种力量共同作用的结果。随着信息与通讯技术的发展，许多企业对面对面交流的要求降低，这会在一定程度上减小企业对空间集聚的需求；但已有研究指出，像跨国公司总部、金融、保险和管理咨询等以创新和服务为主的对信息要求较高的企业，他们对空间集聚的要求并不会随着高科技的发展而衰减。
为检验不同类型的企业对集聚经济的要求是否表现出一致性，模型郁中引入交叉变量POTENTIAL_O*(RING<3)。现实判断表明，由于CBD区域的早期发展以及后来金融街区域的兴建，北京市三环以内较大程度上聚集了金融、保险和管理咨询等企业，因此，本书以三环为界限来区分不同的企业类型，粗略地认为，三环以内的企业类型以金融、保险和管理咨询等行业为主，而三环以外的企业则主要是研发等类型的企业。POTENTIAL_O*(RING<3)前正的系数估计值及其较高的显着性水平验证了待检验命题H3的成立，即不同类型的企业对集聚经济的需求不同，金融、保险、管理咨询等行业的生产力水平受集聚经济的影响更大。对这类企业而言，地价对区位潜力的弹性比研发等类型的企业高10.5%。
6.3.2集聚经济对地价影响的动态分析
为进一步对待检验命题H2和H3进行验证，以揭示集聚经济对地价形成的影响及其变化规律，本节以三环为界，将样本分成两部分来检验不同类型的企业对集聚经济的需求及随时间的变化。如前面提到的，三环以内的企业以金融、保险和管理咨询等行业为主，而三环以外则以研发企业为主。本节重点关注不同企业类型对集聚经济要求的差异以及随时间的变化。
对比模型玉与模型芋中变量POTENTIAL_O的系数估计值可以发现，金融、保险和管理咨询类企业对集聚经济的要求更高，他们可以从企业的空间集聚中获得更大的外部性收益，这一结果再次验证了待检验H3的推断。
模型域和模型郁分别在模型玉和模型芋的基础上引入反映集聚经济随时间变化的交叉变量POTENTIAL_O*(YEAR>2002)，以比较集聚经济效益对不同类型企业生产力的影响随时间的变化，从而对待检验命题H2做出更深入的解释。模型域与模型郁的估计结果表明，金融、保险和管理咨询类企业对集聚经济的要求在第二个时间段表现更强，高科技的发展并不能取代其对面对面交流以获取更新、更快的信息和产生新的思想的需求；而三环以外以研发为主的企业对集聚经济的支付意愿在第二个时间段明显减弱，对这类企业而言，信息与通讯技术的发展使他们可以选址在离办公集聚区较远的区位，以在地价和集聚经济之间取得平衡。这也在一定程度上说明，随着时间的推移，这两类企业对集聚经济的要求出现分化；该结果解释了城市中就业活动集聚与分散并存的现象。
6.3.3集聚经济与城市经济中心的形成
上述实证研究结果验证了内生城市模型对地价形成的基本预测，揭示了集聚经济对地价的影响及其动态变化。从城市发展的角度来看，经济活动的空间集聚是现代城市形态的典型特征。而集聚经济作为城市经济增长的原动力，描述着经济活动空间集聚进而形成经济中心的动态过程，为城市形态特征——特别是城市中就业活动的高度集中提供了很好的解释。本节将在上述研究的基础上，探索集聚经济如何影响城市经济中心的形成。
Fujita和Thisse通过前向关联(Forward Linkage)和后向关联(Backward Linkage)描述了企业与劳动力空间集聚的循环因果关系。城市空间中企业的集聚可以为消费者提供更加多样化的产品，这一前向关联会提高消费者的实际收入水平，从而吸引更多的劳动者向该区域集聚；同时，区域中劳动力的集聚将产生更多的产品需求，这一后向关联会增加该区域对企业的吸引力，从而使更多的企业向该区域集聚。
与Fujita和Thisse的研究不同，本书尝试从城市开发的角度对经济中心的形成进行阐释。
建外街道、金融街街道和中关村街道是办公用地开发规模与增长量均较为显着的三大区域，其在一定程度上代表了三大办公集聚区——CBD、金融街和中关村。总体来看，城市不同区位的区位潜力变化与办公楼开发具有路径依赖性，即区位潜力与办公楼供应量初始值较高的街道随着时间的推移而经历着一个强化的过程。但同时，由于不同区位办公楼新增量的差异，使得城市中经济活动的集聚水平呈现分化的趋势。
本书结合不同街道区位潜力的时空演变与办公用地累积供应量的变化，定量描述城市经济活动空间集聚的动态过程。
区位潜力反映了城市不同区位的集聚经济水平，这是影响企业生产力的一个重要因素。城市某处的区位潜力大小通过对企业劳动生产力的影响而最终决定着企业对该处的支付意愿，也即资本化到地价中。因此，城市不同区位的地价水平应综合体现了该区位当前的区位潜力水平以及开发企业对该处未来区位潜力增长的预期。另一方面，开发企业对城市不同区位未来区位潜力增长的预期将带来相应区位办公用地供应量的增加，从而强化了该处的区位潜力优势。
为定量阐释集聚经济在城市经济中心形成中发挥的作用，本书将构建计量经济分析模型，分别检验区位潜力的预期增长如何资本化到地价中以及地价如何影响城市不同区位办公用地供应量的增长。
模型玉中，驻POTENTIAL_O代表地块所在区位未来三年内的区位潜力增长，其系数估计值表明：在控制当前的区位潜力水平以及地块规模、出让方式等影响因素后，开发企业对未来区位潜力增长的预期显着的资本化到地价中，反映了集聚经济效应对企业生产力的影响。模型域的估计结果则揭示出地价水平如何影响不同区位办公用地开发量的增长；FLOORA(-1)用于控制不同街道办公用地的已开发水平，其他条件不变的情况下，已开发面积越大的街道，其新增用地供应潜力越小，因此，FLOORA(-1)的系数估计值为负；LPRICE的系数估计值表明：开发企业对未来区位潜力增长的预期通过价格信号最终影响着不同区位办公用地的开发量，可以看出，不同区位办公用地供应量的增加对区位潜力的增长表现为正反馈，这是市场力量作用下企业集聚进而形成经济中心的一个重要表征。
6.4本章小结
本章基于Lucas和Rossi-Hansberg提出的内生城市模型的基本思想，通过引入区位潜力变量，构建了集聚经济作用下的地价决定模型，就集聚经济对地价的影响及其动态变化进行了实证研究。研究得出以下结论：
(1)集聚经济是影响地价形成的重要驱动力。城市内部集聚经济在企业选址决策中发挥着重要作用；企业从不同区位获得的集聚经济效益显着资本化到地价中；集聚经济可以为企业带来的产出弹性为8.3%-8.8%。
(2)随着市场机制在土地资源配置中的深化和房地产市场的发展，集聚经济对地价的影响增强。这种增强效应对金融、保险、管理咨询类企业而言更为显着，表明通讯技术的发展并不能取代其对面对面交流以获取更新、更快的信息和产生新思想的需求。
(3)不同类型的企业对集聚经济的要求不同，金融、保险、管理咨询等行业对集聚经济有更高的要求；而相比之下，以研发为主的企业，其对集聚经济的要求较弱。并且，随着时间的推移，这两类企业对集聚经济的要求出现分化。
(4)城市不同区位办公用地开发量的增加对区位潜力的预期增长表现为正反馈，这是市场力量作用下企业集聚进而形成经济中心的一个重要表征。实证研究结果表明，开发企业对未来区位潜力增长的预期显着的资本化到地价中，并通过价格最终影响着城市不同区位的办公用地开发规模；办公用地开发量的增加与区位潜力的预期增长之间具有正向相关性。
