谁都知道，动辄上百万的房价，使得买房似乎早已与工薪消费者无缘了，高房价成为灰色收入者的投资乐园。且不论购房者都是谁，也不论他们哪儿来那么多钱，只说每一轮公共投资的激增，都会随后紧跟着贪腐激增，随后再紧跟着房价暴涨，就暴露了都是谁在买房，哪儿来那么多钱买房。
认定追涨高房价是自住消费，难以让人相信。常识告诉我，投资者掏钱之前，想的是投资回报率；消费者掏钱之前，计算的是资本损失率。因而，是投资还是消费？这两类行为的特征大不一样。但凡购买大宗耐用消费品的，例如家庭中换个平板电视或节能冰箱，时间窗口总会推后--首先进入的是持币选购状态。你会货比三家，还会等等节假日看有没有促销价。总之，你宁肯推后购买，也要寻求最低价。而眼下的购房者，只有争先恐后的投资特征，没有持币选购的消费特征。因此，我相信追涨高房价的，大多仍是投资而不是消费。我还相信，与高房价共舞的，大多是灰色收入。这个价位上排队买房，无异于是排队抽脂、排队投注呢！
什么叫排队抽脂？谁都知道，买高价房的人群相对较胖，适宜于减肥。然而冬季来临，动物增膘御寒才对；经济转冷，全民捂紧钱包才对。怎么大伙儿反倒排队瘦身，要争着减肥过冬呢？
什么叫排队投注？说排队买房是排队押注，是指一涨再涨的房价早已岌岌可危、命悬一线了，可买房人还在走钢丝，还在押房价只涨不跌这个宝，危险不危险？房价升高，银行按揭的首付比例也跟着升高了。房价越高风险越高，银行要把跌价的风险转嫁到购房者身上。银行的房产按揭，为什么一定要首付呢？表面上看，是银行需要证明购房人尚有偿债能力。而实质上，首付是购房人付给银行的风险保证金。首付30%、40%、50%、60%，意味着房价一旦跌去30%、40%、50%、60%，打水漂的只是购房人付的首付，银行分文不亏。因此，银行提高了首付比例，也就是提高了风险保证金的额度，也意味着跌价的风险更大。“不对！你说得不对，房价一直在涨嘛。人家先买的先涨了，后买的后涨了。无论什么价位买的房，不都涨价了吗？但凡听信了房价要跌的人，全都错过了买房，越来越买不起房了，不是吗？”我知道，你会拿只涨不跌的事实来反驳我。当然了，我也会拿只涨不跌的事实去回答你：没错，你说的都是事实，但已发生的事实驳不倒我。
为什么？因为已发生的事实恰好证明，房价的只涨不跌出乎你的预料，原本不是你的预期。你是被这个意外震撼了，才产生了进一步涨价的预期。也就是说，只涨不跌，原本不是你的预期。你根本没想到，自己花了6万买的房改房、集资房，眼下能涨成100万，对吧？市场超出了你的预期。那么，一样的逻辑，只跌不涨也不是你的预期。总有一天，市场会用同样的逻辑重演意外，再一次震撼你。
而我认为，房价即将开始只跌不涨。因为增长性衰退来临，通胀已经变成了滞胀。通胀预期开始落空，已经成了假象。购房者追涨高房价的动机，无论是消费还是投资，全部来自通胀预期。而通胀预期一旦放了空炮，追涨高房价的动机就没了依据。
房价一直在涨没错，但推定它未来还会一直涨下去，肯定不对。因为你把已经发生的事实，当成了尚未发生的事实。你把过去当成了未来，把假象当成了真相。市价泡沫是怎么产生的？就是“初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者”（金德尔伯格语）。
通胀预期是个什么预期？就是“价格会进一步上涨的预期”。通胀预期一旦形成，也形成了大众的盲目惯性，形成了一拥而上的羊群效应。排队买房，就是通胀预期下，大众在继续贪婪、继续出击。之所以说排队买房是排队抽脂、排队投注，就是指高价买房的“荒谬、妄为与极度违背常理”（亚当·斯密语）。通胀预期已成假象，但大众不识庐山真相，仍在假象与谎言中博傻。排队买房，就变成了排队抽脂、排队投注。
一旦看穿通胀预期已是假象，你就应当卖房而不是买房。2008年通胀转折为滞胀，抛售房产、提前离场的精明人士，掀起了国内第3波移民潮。有数据显示，仅2009年国内移民美国的人数就达65000多人。他们最常见的理财手法是，不但卖房，而且买房--逢高出货，卖掉国内的房子。逢低吸纳，买进美国的房子。有报道称，2010年末，在美国洛杉矶河滨县艾西诺湖畔的房子价格是15万美元1栋，一天之内，有中国购房客在这里接连订购了17栋独立别墅。逢高吸纳，是盲目跟风，是众人皆醉。而逢高出货，才是特立独行，是唯我独醒。什么叫众人皆醉我独醒？就是众人皆持“价格会进一步上涨”的通胀预期时，你能看穿这个预期已经放空，成了假象。“许多家庭看到房价只涨不跌，就会跟风投资，决定不顾自身的偿债能力而匆匆买房--他们首付极少，而银行贷款又极易获得，于是，他们不再考虑自己的失业、生病、离婚等风险--如今美国的1200万负资产者，就是这么产生的”（克鲁格曼语）。
当局者迷，但旁观者清，听听美国人怎么评论国内的房地产市场吧：“中国的房地产市场，事实上是中国的整个经济和金融系统，都形成了一个信仰，即未来中国将以过去的速度继续增长。这一假设让更多的投资变得合理，进而带来更多的投资。中国的投资者把过去的增长率套用在了未来，然后被广阔的增长空间所迷惑。”（美国GMO公司报告）只相信“明天会更好”的香港楼市，把昨天的增长套用在了明天，被假象所迷惑。结果房价跌去60%以上，大批中产阶级被套牢为“负资产一族”。
连续3次加息并取消房贷利率优惠后，按揭购房者的收支越发不平衡了：像脖子上的领带扎紧后，呼吸开始局促了。物价上涨，日常支出增加。实际工资不涨，还贷月供在涨，像不像被房贷吊进井里后，人家割断绳子后扬长而去了？
国内银行的存贷款利差在4%～5%以上，属全球最高。银行的各类收费有增无减，沿袭着国企靠垄断维持暴利的明规则，也沿袭着国企“一个萝卜两头切，两头都是他得”的潜规则。房价上涨时，房贷打折促销。房价带起了通胀后，银行又单方面取消折扣，并连连提高利率。20年期百万房贷的本金，利息已涨至77.5万，比签约时几乎翻了一番。
房奴们越发感到，还本付息这20年，不啻给银行打工20年。
20世纪80年代的日本人，也曾押宝“股市不败”、“地价不倒”、“房价只涨不跌”。对于有样学样的国内投机者，我只能把头摇成个拨浪鼓：“咱们中国人发明了醉虾，你又不是不知道！”什么是醉虾？就是脑子昏了，身子仍在弹跳。用“醉虾”比喻争先恐后的狂躁投机者，我认为很贴切。为什么？因为一涨再涨的房价，终究会变成一跌再跌。房价一直在涨，也会变成一直在跌。有涨就有跌，是“1＋1＝2”的常识，而迷信房价只涨不跌的人，也即忘记了“2＋2＝4”的最基本常识的人，是假傻还是真傻？
炒房者靠博傻游戏，肯定能赚钱。但炒作赚钱的前提是揣着明白装糊涂。你加入“醉虾”的炒作游戏时，必须心知肚明并如履薄冰。一旦看穿转折，就要提前退场。在任何投机游戏中，你想侥幸险胜，笑到最后，要诀是只能装傻，不能真傻。
投机大师教导你，要“认清趋势转变不可避免”--好，你已看出滞胀取代了通胀。大师又教导你，“要点在于找出转折点”--好，你也找出了2008年增长已转折为衰退。于是，你不难预见，往上荡得越高的房价钟摆，一旦往下荡回来，也会跌得很惨。
郎咸平曾预言多数国内白领会破产，因为高房价下，谁买房谁破产。为什么会破产？因为你不得不为通胀与泡沫埋单。经济热胀冷缩的周期更替，跟钟摆一样左右摆动。要应对上下摆动的市场高涨与市场衰退，你必须备足两手，“在大众贪婪时你要缩手，在大众恐惧时你要出手”（巴菲特语）。
为什么必须坚持人进我退、人弃我取的特立独行？不仅由于游戏规则是逢低吸纳、逢高出货，还由于贪婪与恐惧构成了投机。所谓投机，就是你必须有取有舍，有进有退。前边我们引述过索罗斯的原话：“做法就是认清其假象，投入其中，在假象被公众认识之前退出游戏。”房价大跌你会破产吗？
次贷市场所有的行为及产品都是建立在“房价只涨不跌”的假定上。离开了这个假定，整个次贷市场就崩塌了……20世纪90年代，日本房价只涨不跌的神话在一夜之间消失；1997-2003年，中国香港的房价下跌了70%，中国内地的房地产如何能离开这种法则与历史呢？
--易宪容
虽然通胀出笼如猛虎下山，但与资产虚估后的贬值速度相比，货币的贬值速度仍旧缓慢，譬如人民币的贬值以10年、20年或30年计为时段。国内上一轮通胀/通缩周期内，房产贬值的速度快过货币。从1992-1994年国内通胀期的房地产狂潮过后，到2001年通缩结束前，在不足6年的时间里，各地的房价曾经下跌了超过一半。
因此，我坚信，这一轮狂潮后房价会跌，资产虚估只能靠资产贬值来纠正。但有人却坚信房价还会涨，资产可以永远虚估下去。例如有人说：“从长期看，房价还要涨，该买房的就不要等了。”还有人说：“未来20年，房价上涨的压力很大。”长期看，房价到底是涨还是跌？你不妨听听周立波怎么讲：“我可以毫不负责任地说，房价在10年到15年后，肯定必跌！为什么？这与我们的独生子女政策有关。1978年，全国有864张独生子女证。现在，32年以后，全国的独生子女达到了1.4亿，这已经不仅仅是现象，独生子女是世界上的全新物种。爷爷奶奶有一天要走，一套房；外公外婆有一天要走，两套房；爸爸妈妈有一天会走，三套房。找个门当户对的女孩，也是三套房，一共六套房，两个人再按揭一套房……十几年后，你会看到满街手里有六七套房子的中年夫妻，但是他们付不起水电费，所以就要将房子抛售，于是房价就必然会跌。”但预期“地价不倒、房价不败”的人太多了，大家一心赚钱，不愿退出游戏。不愿离场，是因为没有人承认自己是在赌博，而不是在投资。更没有人承认，自己是在火中取栗、险中求财。拿房价押宝的，大多是被房价弄昏了脑子的“醉虾”。但其实，小房子涨价涨成了黄金屋，完全出乎你我当初的预料，原本不是大家已有的预期。像白日梦一般，变魔术一般，一套越住越旧的小房子，没几年竟然变成了市价超过百万的金娃娃，实在是个令人不信也得信的泡沫奇迹。
纸面财富虽是一时假象，但刺激起了进一步涨价的预期。原本没想到的奇迹发生了，搁在谁身上，都会恍惚起来，产生侥幸幻觉：看来，一个穷人要想身不动、膀不摇地坐地成为百万富翁，除了去抢银行，唯一的发财捷径就是追涨房价，让它永远不停地涨下去--永远涨下去？太过美妙的预期一旦变成了幻想，终有一天会大梦惊醒。
能把预期变成幻想的，正是泡沫与通胀。越住越旧的小房子，能够一口气吹成市价膨胀百万的黄金屋，正是通胀造成的资产泡沫。但凡泡沫，总要破灭。而房价之所以不跌，泡沫之所以不破，就是因为你、我、他都成了“醉虾”，大家一起犯傻、博傻，击鼓传花地共同吹大了泡沫。
但“任何资产泡沫都是一种没有人操纵的、自然形成的‘庞氏骗局’--只要不断有傻子加入进来，涨价链条就不会断裂，也就能不断赚钱。然而傻子终究有限，一旦没人愿意再当傻子，泡沫就会全盘崩溃”。“细想想就奇怪，2005年我就写过一篇文章，说美国的经济已经成为人们靠卖房子过活的社会，他们相互买房子的钱都是从中国借来的，这绝不是一个可持续的经济增长方式，或者生活方式，但现实如此。2005年，似乎每个人都觉得这个方式很不错，但它肯定难以为继”（克鲁格曼语）。
西方建设史上，一直有“一曝十寒”的景气循环。那就是，每二三十年里，就会有几年大建特建。铺开盛宴后，留下一堆烂摊子。然后是空置率升高，收益率降低，不得不缓建停建。花上更多年头，去消化库存。国内1992-1994年的房地产泡沫，用了将近10年才慢慢消化。那一轮通缩时，上海也是空置率升高后，房价降低。空置率最高的1998-2000年，上海房价曾下滑了近50%。国内当下空置率再次升高，房价也面临着再次下降。
房市兴旺，曾经挽救了“9·11”之后的美国经济。但成也萧何，败也萧何，买不起房的穷人，借钱也要买房，从而造成的次贷危机重创了世界经济。根据美国住房和城建部的最新报告，2010年11月，美国20个大城市的房价，仍在继续下降。比2008年11月下降了8.08%，比2007年11月下降了24.7%。拉斯维加斯的房价3年间的降幅为51.61%，洛杉矶、坦帕、迈阿密、凤凰城、底特律房价的降幅也都超过了30%。
美国2010年11月共售出新房29万套，新房销售价格（含地价）中间值为21.3万美元，由于住房多为独立别墅，美国每套住房的建筑面积中间值是303平方米，地产面积中间值是1416平方米。而2009年，美国全国从业人员人均工资为43460美元，也就是说，美国普通工人可用不到5年的工资，买一套300多平方米的新房。而中国一线城市的一套小房子，已经能折合一个工人100年的工资，或20辆中型轿车或1000台大屏幕平板电视的价格了。月薪2000元的应聘台前，有人排队。每平方米2万的楼盘前，也有人排长队。但愿排队买房的中国人，不要有样学样，制造出中国的次贷危机。
国内“投资靠盖房子，消费靠买房子”已蔚然成风。谁也不难看出，房地产已大病缠身。对于地方政府来说，病源是投资饥渴；对于民间来说，病源是发财饥渴。开发商不停盖房子，民间倾财买房子，一时间，房地产业貌似个双赢游戏。
其实，对于扩城筑路的投资饥渴，是官员对丰功伟绩有“病态渴求”（黑兹利特语）。而民间的发财饥渴，实质是对一夜暴富有“病态渴求”。官民合谋，两种病态渴求一拍即合，盖房子、炒房子就成了最快捷、最便利、机会成本最低的合谋。我们已经跟2005年的美国人一样，生活在一个靠盖房子、买房子过活的社会里。只不过感觉良好的人越来越少，感觉苦恼与困惑的人越来越多了。
民众为什么会对高房价日渐愤懑？最初的财富拥有感，为什么会变成财富被剥夺感？因为高房价不但会伤你的财，还会伤你的心。
不论你是有房还是没房，也不论你有没有购房需求，那个动辄百万的房价搁在那儿，始终是个贫富参照系，是个贫富试金石。试金石面前，每个人都发现自己变穷了--“判断一个人是穷还是富，是由他能否负担、享用的生活必需品、便利品、娱乐品的程度来决定的”（亚当·斯密语）。只能对生活必需品的小房子望洋兴叹，你不是变穷了吗？
