前边说到，炒作链条上击鼓传花的人是“醉虾”、“傻子”，99%的人可能不同意。大家会说，精明的炒股、炒房者都赚钱了，怎么能说人家是醉虾、傻子呢？其实，我们所说的醉虾、傻子，不是指炒作是赚是亏，而是指市场已经盛极而衰，房价的急涨长跌不可避免。看不清通胀已变为滞胀的大趋势，难道不是醉虾和傻子？楼市的兴衰，不过是整体经济的浮标。只听到凯歌高奏，只听到鼓声催人。听不到增长减速、发动机换挡的声音，也看不到市场已陷入增长型衰退期。
“什么醉虾？什么傻子？难道你看不见钱越来不值钱了，房子越来越值钱了？”--这样的通胀预期，是大多数人排队买房的动机。其全部理由就是：房子能保值增值，资产能抵御通胀。
这个理由错了吗？当然没错。凡具有避险保值功能的真正的商品，都具有一般等价物的性质，也即准货币的性质，譬如黄金、石油、粮食、土地、房产等。它们之所以能避险保值，在于其真实价值厚重稳定，难以撼动，没有大涨大跌。因而，真正的商品总能充任各类市值的度量衡。也就是说，它们是铁秤砣，能压住虚浮的棉花。所谓房产能对冲通胀，指的就是这个“卤水点豆腐，一物降一物”的功能。
在国内，住宅早已不是真正的商品了。那些通胀预期下的高价购房者，持有的不是真正的商品，因而也就无法保值增值了。谁能否认，金价、油价、地价、房价的领先暴涨，本身不是恶性通胀，本身已失去了保值功能。没错，在或住、或租、或卖的效用上，房产能够缓解通胀。但保值增值的功能，在高涨的房价上已丧失殆尽。因为房产现在不但不是秤砣，反而率先变成了棉花。它拖不住通胀的后腿，因为它自己已是通胀的先头部队和排头兵。用早已泡沫化的房产抵挡通胀，无异于用通胀来抵销通胀，拿泡沫去戳破泡沫，可行吗？
国内的房价一旦大跌，高价位购房者会亏本，按揭购房者会资不抵债。美国次贷危机后，房价下跌约30%，就有1800万套新房断供，最后产生了1200万负资产人。日本“失去的10年”里，房价下跌了约85％，产生的几百万负资产人至今还有人在还债。
林毅夫有一个表哥在东京，这是个标准的负资产人。当年他以5亿日元市价买下了一套房子，到了1990年代中期，这套房子只值1亿日元。什么叫负资产？负资产就是资不抵债，就是破产。所谓负资产，是指楼价跌得低于银行贷款时，你的负债大过了按揭资产。届时，即使你卖了这套房子，也还不上银行贷款。例如，你在房价最高时，以100万市价买房，银行提供7成按揭，你首付了30万，借贷银行本金70万，利息50万，按揭全款是120万。这样，你的购房全价也不再是100万了，而是加上50万利息的150万。一旦房价跌去50%，你的质押房产就只值50万了。届时，原来的如意算盘整个儿倒转了，你满盘皆输，背上了得不偿失的一大笔债--例如某个时段，你已首付了30万，又连本带息还掉了银行50万，但仍欠70万。也就是说，在这套只值50万的房子上，你累计已付了80万，还必须再付70万。
这样一来，整笔交易变得荒唐了起来：你花了150万，买到手的房子市价才50万。怎么办？你开始整夜整夜地睡不好觉，怎么盘算怎么觉得不划算：为什么一套50万的房子，我买来却要花150万？你悔青了肠子，决定退房。你宁可断供、毁约，也不愿继续付那70万余款。为什么？因为你若继续支付70万，还不如花50万另买一套同样的房产。于是，你被银行起诉索偿，30万首付款打了水漂，其他的已付款也要首先赔偿银行的其他损失。你为什么要断供、退房、毁约？因为你已破产，成了个标准的负资产人。我曾是个负资产人。1993年，按照当时5000元/平方米的市价，我买下了海口一套110平方米的精装修房产。三个卫生间，全部进口卫浴三大件，三部进口空调，一部电话，卧室木地板、地毯，配送全部橱柜、灶具、抽油烟机。房价泡沫破裂后，2004年由房地产评估机构出具的评估报告，这套房子只值6.5万。拿去抵债，在严格的公开拍卖程序下，5家举牌竞买，最高价10万。拍卖师屡屡叫板，也没有人再举牌了。55万剩下了10万，81%的房款打了水漂。国内高密度、高互扰性的住宅楼，大多是以最低成本谋取最大空间的蜂巢式结构。也因此，你的天花板是邻居的地板，你的地板又是邻居的天花板。你的三面墙体，全是和邻居共用，但也按墙体中间线计算面积付款。省钱省力的雷同设计，令各楼层的住户全都蹲在邻居头上，或被邻居蹲在头上拉屎撒尿。甚至冲马桶的水声，你都能清晰可闻。
没有装修，你也得与邻居高跟鞋踩地板的声音、炒菜做饭的味道为邻。一旦邻居装修，你就得与噪声、粉尘、毒气为伴。这种品质的小公寓，市价却超过了美国的大别墅。人均收入是人家的1/8，房价却贵过人家一倍。这种“荒谬、妄为、极度违背常理”的房价和收入比率，怎么能够永久维持下去？
五子登科，是中国人的普遍价值观。这五子分别是：房子、车子、金子、妻子、孩子。其中，房子首当其冲。也就是说，我们把房子看得重而又重，是财富的首选。但其实，你花巨资买下的是并不具备独立建筑性质、也不含土地的共用结构中的一个空间，还得防备20年拆迁或40年濒危。为什么？因为国内的建筑物平均寿命是35年，而英国是132年，美国则是74年。国内建筑物寿命太短，除了规划多变、热衷拆迁的社会原因之外，建材与工艺品质太差也是原因。水泥、砖头甚至钢筋不耐老化，寿命太短。所以，国内住宅真实、自然的均衡市价，本不该高入云霄，全球夺冠。正如郎咸平所说的，现在卖8000元/平方米的，其中真正属于房价的也就2500元/平方米，其他5500元都是为错误与暴利埋了单。
为什么国内市场上，房地产会“一花怒放百花残”？为什么市场财富，会走火入魔地独独膨胀于盖房子、买房子？结论只能是一个：我们缺乏创造力，财富就只能寄托于房产。试想，一个农民一生的最大夙愿与最大能力是什么？盖房子。为什么人生价值仅仅浓缩在一套房子上？因为我们信奉“有土斯有财”，我们骨子里仍是个农民。但是，白领、蓝领们毕竟不是农民了。我身边不乏有白领，上海长宁区的房子租出去，人在浦东区另租房上班。为什么？因为受不了每天长途跋涉。身边也有熟人，北京的房子租出去，人被派往深圳租房上班。怎么办？总不能辞职在家，守着自己的房产吧？职业流动性越来越高了，“有土斯有财”的信仰，还能永久维系下去吗？
遭遇增长性衰退，需要两手应对经济史是一部基于假象和谎言的连续剧，经济史的演绎从不基于真实的剧本，但它铺平了累积巨额财富的道路。做法就是认清其假象，投入其中，在假象被公众认识之前退出游戏。
--乔治·索罗斯
说房地产“一花怒放百花残”，是说增长与衰退并存的市场上，亢奋与疲态并存。一端是投资主角的国企过热，一端是非主角的民营企业偏冷；一端是虚拟经济的泡沫，一端是制造业的萎缩；一端是货币泛滥，一端是购买力不足；一端是人民币升值的外部压力，一端是它贬值的内部压力；一端是投资饥渴，一端是消费不振；一端是富人通缩，富人越富，一端是穷人通胀，穷人越穷；一端是奢侈品走高，一端是穷人消费走低，等等。“新世纪以来最困难、最复杂的局面”，就是指增长性衰退这个两难局面。
对于上述郎咸平的发现，我还可以再细分下去：实体经济偏冷，虚拟经济偏热；劳动密集型产业偏冷，资金密集型产业偏热；农业偏冷，工商业偏热；乡村偏冷，城市偏热；边远城市偏冷，一线城市偏热；没投资题材的地方偏冷，有奥运、世博、亚运、大运等大题材的地方偏热；农民偏冷，市民偏热；穷人偏冷，富人偏热；蓝领偏冷，白领偏热；工薪阶层偏冷，老板偏热；缺钱一族偏冷，余钱一族偏热。而且，形容这些冷热差别的极端，说有时冷起来冷得冰上卧，热起来热得蒸笼里坐，恐怕也不过分。
“争取软着陆，避免硬着陆”之类话语，你已听多不怪了。但软也罢，硬也罢，着陆的前提都是要下降。同样的道理，增长性衰退虽然不同于一般的衰退，但仍是衰退。飞机下降前，要系紧安全带，市场入冬前，要备足储备粮。高增长、高通胀时，你加入了泡沫party，出席了掘金的狂欢盛宴，那是你在冒险求财。增长性衰退之下，你的冒险求财，应当转变为审慎理财了。
一旦你看出市场开始了大规模调整，你的理财策略也得跟着大规模调整。但也不能像我当年那样，从一味冒险转变为一味谨慎，只求退守，不再出击。一手稳健，一手冒险，是永久通用的理财手段。冒险求财，是只知冒险，不知稳健，只会一手，不会两手。转变为审慎理财，则需要你一手稳健，一手冒险，学会脚踩两只船。
抗通胀得用紧缩手段，抗衰退又得用扩张手段，就像治肝炎的同时，还得治糖尿病一样，令人左右为难。肝炎需要营养，但糖尿病却忌讳营养，处方很难拿捏得恰当。“宽财政、紧货币”的反向两手，是政府应对增长性衰退的两手。紧缩消费，择机投资，则是你迎战增长性衰退的两手。
增长性衰退令政策陷入两难，也令你的消费、投资策略陷入两难。其实，你可以把增长与衰退拆解开来，分别对号入座，看看自己在增长性衰退中怎样备足两手，进退有据，分散风险。
先看增长。市场仍在增长，贪婪的风险开始变大。但贪婪的惯性形成为盲目的群体性信仰，只赚不赔的算计传染了大众。人人贪婪，个个出手，行情被持续追涨。市价大幅度偏离了合理市值，也就埋下了大幅度回调的隐患。只知出击的大众，忘记了及时退守，贪婪之下，也就忘记了恐惧。
再看衰退。市场一经转入衰退，恐惧的风险也会逐渐滋长。通胀预期一旦落空，心理转化往往会非常突然。在某个触发节点之下，涨价预期会突然逆转，迅速瓦解。届时，只赔不赚的算计会传染开来，人人恐惧，个个抛售。市价在争相逃离中大跌，泡沫被践踏、被踩裂，降价预期又成为大众的盲目信仰。2007-2008年的股灾就是只赚不赔的预期，突变为只赔不赚的预期的例子。
总之，泡沫繁荣阶段，抢第一桶金，是赚钱的铁律。大家过度自信，齐心合力地追涨，一门心思地狂赚。于是，价格飙升像众人打夯，大家同心同德地把石夯高高举起，先到的多赚了，后到的必然少赚。泡沫破裂阶段，抢先逃离，也是避险的铁律。大家过度悲观，争先恐后地撤退。所有人同时撒手，于是，高高落下的石夯砸住了恋战者的脚，先逃离者得以幸免。
前边提到，你能看穿衰退的趋势，算你“眼毒”；但你别学克鲁格曼的“舌毒”，说穿了衰退走向，被别人抢去“饮了头啖汤”。抢第一桶金，是投机炒作、先到先得的要诀。你去向炒股、炒房并屡屡得手的人打听，他们粗略的经验都是敢为天下先--先下手套利，后下手被套，先下手为强，后下手遭殃等等。但很少有人认为，敢为天下先也包括先走--“三十六计，先走为上”。
其实，作为个人理财的策略，也需要敢为天下先的勇气。所以说，抢第一桶金，无疑是赚钱的铁律；但放弃最后的贪婪，抢先离场，也是避免赔钱的铁律。
我既有恋战追涨、贪婪变为最后一桶石头的教训，也有过度恐惧、错失第一桶金的教训。炒风盛行的海南盛行“船将沉，鼠先逃；人将庾，虱先跑”。那些飞来飞去的炒家们，大多是枪声一响、拔脚就逃的惊弓之鸟：哄抬起市价来，炒一把就跑。1993年末的海南市场上，击鼓传花的炒作链条已经断裂。花落谁手，谁就得登台唱《无可奈何》那首歌了。而我却舍不得斩仓止损，恋恋不舍地继续往手里的征地项目里投钱。结果挖到手的最后一桶不是金，而是负债累累的石头。
泡沫破裂的衰退期，是投资退潮后，真实市值浮出水面的阶段。苏轼游金山寺时，观察枯水季节的长江，“闻到潮头一丈高，天寒尚有沙痕在”。水落石出，正好是寻找人弃我取、人退我进的投资机会--坐地升值的和田玉就是大浪淘沙后的水落石出。但2004年，到了海南处置不良资产的收尾阶段，我却不敢下手淘宝。
当时，已烂尾多年的市场上，到处是超高的空置率与超低价位处置拍卖的房产，烂尾楼大多市价在每平方米不足千元。由于一降再降的房价形成了降价预期，一套86平方米的高层电梯住宅，拍卖价仅10万元，我和朋友也不愿接手。最终，烫手山芋似的转给了别人。你以为这套住宅的位置偏远？不，它在市内环境尚好的小区。你以为这么便宜的房子，肯定破旧不堪？不，这是9年前的精装修房。
这套房子里，光是当年配送的三部进口松下空调，价值就超过了3万元。卫浴三大件，是进口的美标洁具。全屋木地板，厨房的橱柜和抽油烟机、灶具俱全，当年装部电话都得5000元。这么说吧，这套拍卖才拍出10万元的住宅，不算套内面积、套外公摊，不算地价，不算设计费，不算报建费，不算市政配套设施费，不算楼板墙体的建造价，不算电梯设备造价，也不算交易税费，统统都不算！仅室内装修连工带料，就值了10万！但在顽固的降价预期下，当时谁都没觉得它便宜，转了几手才有人要，可笑吧？
巴菲特要求你，“在大众贪婪时你要缩手，在大众恐惧时你要出手”，是要你备足两手。成功的房地产企业也备有“高涨时卖房，低迷时买地”的反周期两手。而我当年只会一手，就是“在大众贪婪时我也出手，在大众恐惧时我也缩手”。
