房地产市场的未来走势，包括未来租金水平、房价及房贷利率变化等，也是影响投资风险的重要因素。房贷利率的上升预期越大，投资者所要求的当前回报率就越高。在目前房贷利率处于上升通道、房价租金未来走势不明朗的环境下，“以房养房”的风险更易扩大，投资者要更加谨慎。
2.供求关系变化的风险
房产的供给量与客户的有效购买量是动态变化的关系。几年前，房屋需求量远远大于供给量，这时房产价值攀高。可是最近几年，政府抑制房产虚高，制定了许多相关政策，促使房产趋于稳定，房产的价值也相应的趋于稳定，房产投资的回报率当然没有几年前高。这时，再采取“以房养房”的长线投资方式，风险就很大。
3.租客道德风险
在寻找房客时，要防范租客的道德风险。租客的不良道德所带来的风险不仅仅是经济纠纷带来的租金损失，还会涉及到邻里关系和司法诉讼等问题。所以，寻找房客，一要通过检查身份证、与租客交谈等方式，尽可能多地对其进行了解；二要签订规范的房屋租赁合同，尤其对物业管理费支付、取暖费的支付、租期内房屋设施损害赔偿等容易引起纠纷的内容，商讨后通过合同的形式加以确认。这样万一发生纠纷，房东可以凭借房屋租赁合同得到应有的法律保护。最后，在房屋出租期间，房东最好定期进行检查，一方面，防止租客突然“人间蒸发”，另一方面一旦发现问题可尽早处理，从而避免或减少损失。在合同到期前应与租客及时沟通，确认续租问题，如租客无续租意向，要尽快寻找新的租客，以减少空置损失。
4.其他风险
房产价值与其所处的公共环境好坏是联系在一起的。公共环境由于城市发展中的问题而发生不好的变化，或者相对其他地区停滞不前而引起的落后等，都会对房产价值构成风险。
总之，“以房养房”一定要慎之又慎，避免因一时冲动而遭受损失。
七、房产投资新技巧
2007年，房产投资热不断升温，越来越多的人们投入到房地产投资的行列中。为帮助广大投资者、消费者提高房地产投资技巧，减少投资的盲目性及风险性，我们提出以下参考意见：
该出手时才出手
投资房地产，一定要在合适的时间，以较低的价格，介入有潜力的房产，然后在一片高涨声中及时出局。这就是所谓“该出手时才出手”，这样才能获得很好的投资收益。要记住在别人都在“出手”时，千万要头脑清醒、仔细分析，不要“见风就是雨”，先做个冷静的旁观者，以静制动，找专家咨询一番，看好、想好再出手。
炒卖楼花
楼花就是未完工的商品房，也叫期楼。炒卖楼花就是选准富有升值潜力的期楼，在楼花抛售之初予以购进，待机转卖，从买卖交易中赚取差价。运用炒卖楼花这种操作手法时应注意：洞悉本地房地产的走势与行情是成功炒卖楼花的前提，选准具有升值潜力的楼宇是成功买卖楼花的关键。
见人下菜碟
一定要实地考察一下，目标楼盘附近是否会有较大的租房市场需求，租客是哪类人群，喜欢什么样的户型、环境、配置等，这样才能针对市场需求，准确地做到“见人下菜碟”。比如在大学校区附近的楼盘，学生经常出没，又喜欢扎堆，经济实力不是很强的他们喜欢租金便宜、户型较小、最好是一居室、装修简宜的房子。在城里置业的投资买家照此标准和条件，应该会获得满意的回报率。
合建分成
合建分成就是寻找旧房，折旧建新，共售分成。比如，在离市区不远处，有一旧厂房出售。可以先考察一下这个旧厂房的地理位置、升值潜力、是否属于违章建筑等，考察完毕符合投资要求就可以购买。其实，这里购买的只是旧厂房所在的土地使用权，而不是厂房本身。所以，可以将旧厂房拆除，在原来的位置上与人合伙建造新的楼宇出售。这种操作手法要求投资者对房地产整套业务、流程须相当精通。这种手法如果操作得当，就可以玩“空手道”。目前不少房地产开发公司都采用这种方式开发房地产，只是规模较大，另外在合建方式上存在多样性。
试试二手房
以北京二手房交易为例，据统计，北京市现有的二手房市场仍以普通民宅为主，二手民宅的交易总量占二手房交易总量的近80%左右。除了政府危改拆迁力度加大、一手房房价持续增高市场趋于饱和等原因外，二手房自身所具备的“价格低、地段优势明显、物业配套设施齐全”等品质也逐渐地得到了投资者的青睐。
投资二手房时要注意多看：一是看二手房所在地是否有足够的人气；二是看是否有良好的周边配套环境和市政配套。因为二手房多数是有一些年头的旧小区，小区的会所虽很成熟，但可能会不太完善，所以选择市政配套和生活配套设施完善的成熟住宅小区很重要。通过考察可以凭借这些使其租住价值得以提升；三是看小区周边是否有发达的交通和充足的停车位，尽量避免高架桥的阻隔；四要看项目的户型设计，是否可以稍作一些改造就能使其升值。
以旧翻新
“以旧翻新”就是投资者把旧楼买来或租来，然后投入一笔钱进行装修，以提高该楼的附加价值，最后将装修一新的楼宇出售或转租，从中赚取利润。采用这种方式投资商品房时应注意：尽可能选地段好、易租售的旧楼，如是在学校、集市、闹市区附近的一居室房将极受欢迎。另外，在装修布局之前一定要结合地段经营状况以及房屋建筑结构，确定装修之后楼宇的使用性质以及目标顾客，切忌盲目。
以房换房
以房换房就是看准一处极具升值潜力的房产，以洞察先机为前提，在别人尚未意识到该房产多半会升值之前，以优厚条件采取以房换房的方式获取房产，待时机成熟再予以转售或出租，从中获利。一般是换进门面房或即将要动迁的房产，在操作中要注意获取的规划信息一定要准确和机密。当然，也有像下面案例中尚鼎诚夫妇那样为了获取更好的居住条件进行“以房换房”的。
尚鼎诚，32岁，上海某外资企业部门主管，月薪8000元；尚太太，30岁，某事业单位职员，月收入4500元，怀孕3个多月。2007年11月的预产期。现有住房是他们结婚前购买的一套60多平方米的二居室，目前价值70万元。两人每月生活开支约3000元。除必要的支出，尚鼎诚夫妇把剩余的钱全部存入银行，到目前为止，他们的储蓄账户上有10万元。
尚鼎诚夫妇考虑到孩子一旦出生后，原有的房子肯定不够住，计划在一年后换一套100平方米左右的三居室，如果把现在的房子卖掉，还需要补充30万元左右。
他们就考虑以房换房，通过银行贷款30万元可达成目标，月供3000元左右，15年可还清，换房计划对家庭现金流动影响不大。
虽然说不少房地产专家认为房价还会持续上涨，但涨幅可能不会像前两年这么大。也有人认为不排除房价会出现一定回落的可能性。因此，进行投资时，有控制风险的意识是对的，但技巧的应用也很关键，这一点需要投资者注意。
