【案情回顾】
2007年3月，深圳的齐小姐通过开发商看中了一套自己满意的房子，总价是95万，然后就与开发商签订购房合同。签约15日，齐小姐就付清了所有房款，并从开发商那里拿到房子钥匙。
正当齐小姐乔迁新居不久，她就感到不对劲，因为开发商一直拖延办理房产证。2007年8月，齐小姐向当地人民法院起诉，请求开发商及时补办房产证。
齐小姐打这场官司过程中，惊奇地发现她购买的那套房子早在2005年8月就抵押给了某银行，而该房屋因开发商与建筑商的建筑工程款纠纷，已被法院查封并准备拍卖抵债。于是，愤怒的齐小姐把开发商推上了被告席，请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求开发商双倍返还已付购房款及因购买房屋的其他附属费用损失。
法院经过审理该案作出了如下判决：被告故意隐瞒讼争房屋已经抵押的事实，事后亦未能采取补救措施撤销在讼争房屋上所设定的抵押，故判决解除双方所签订的《商品房买卖合同》，被告退还原告全部购房款及相应其他费用，另被告因欺诈行为赔偿原告80万元。
律师答疑：根据最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，签订商品房买卖合同时，开发商故意隐瞒了所售房屋已被抵押的事实的，导致合同被解除的，购房人除可请求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，具体数额由审理该案件的法官以具体情况来确定。
中介为逃税，合同虚假属违法
【案情回顾】
2008年2月，某房产中介公司与买方李某及卖方周先生签订一份居间协议，约定李某购买周先生的一套房屋，并约定2008年3月30日前签订正式房屋买卖合同，任何一方违约均需支付中介方总房价的2%违约款。三方补充约定：房屋总价90万元，但是中介为了避税，合同上显示的是60万元。当时，李某也同意了，并向中介公司支付了2万元定金。后来，李某与中介公司沟通，要求终止购房定金协议并返还购房定金，重新签订新的购房协议，否则不继续履行买卖合同。中介公司不同意，并向法院提起诉讼要求买方赔付总房价2%的违约金。
法院审理后认为，中介公司为了逃税，明知上述行为的违法性，仍一手策划操办签订了购房定金协议，属严重的违规操作行为。由此，李某的行为理由正当，不构成违约。
律师答疑：在一般情况下，合同内容由当事人协商确定，合同订立后，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。这就是人们通常据说的合同自由原则。但合同自由原则也是有限制的。《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三者利益；（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案，合同当事人为了逃税，订立虚假合同，这种合同明显属于无效合同。
另根据《合同法》第58条，合同无效，根据合同所取得的财产，应当予以返还。这样中介公司就应返还李某支付的2万元定金。
延期交房，责任谁担
【案情回顾】
2006年9月15日，王先生与某开发商签订了商品房预售合同，约定王先生购买该房地产公司开发的新楼盘，房款总价68万元，交房日期是2007年11月30日。并同时约定“除不可抗力外，开发商未按期将房屋交付给客户的，客户有权向开发商追索违约金，违约金的支付时间自契约约定房屋交付之日第二日起至实际交付之日止，每延期一日按客户已经支付房价金额的万分之三赔偿。”
合同签订后，王先生采用银行按揭的形式交纳了购房款，而开发商因规划原因，未能办理好工程质量合格证书。直到2008年10月27日，开发商才通知王先生办理入住手续，王先生因此拒绝收房。为此王先生起诉到东城区法院，要求开发商支付从2007年12月1日至2009年10月31日的延期交付房屋违约金共计140760元。法院经审理后，一审判决支持了王先生的诉讼请求。
律师答疑：在本案中，购房人采用银行按揭的方式向开发商支付了房款，那么开发商则有义务按期向购房人交付房屋，否则就需要承担未按期交房的违约责任。本案中，开发商和购房人在购房合同中明确约定了延期交房时，违约金的支付标准，这样法院判决时，就可以按双方约定的标准，来确定开发商应支付的违约金的具体数额。
