【案情回顾】
北京李先生经过一番看房选房后，最后选定了一套期房，并与开发商签订了商品房预售合同，约定其向开发商购买本市某处房屋，总价为158万元。合同补充条款约定，开发商交付房屋使用时，必须与楼书说明保持一致。如有违反，其有权追究开发商的违约责任。
合同订立后，李先生按约付清房款，但开发商交付的房屋却与楼书说明相去甚远。购房时，李先生拿到的彩色印刷品上写明“欧洲花园建筑、大草原上的秀丽风光、法式林荫大道、巴黎古典前庭回廊”等广告词语，并注明交房标准为每户的水、电、煤气表均出户设置。但实际上水、电、煤气等表都在户内，且彩色印刷品中载明的大部分设施未能兑现。李先生认为开发商违反合同约定，要求开发商承担违约责任。但开发商认为，李先生所称的楼书是广告宣传品而非合同，充其量只能是要约邀请，在销售过程中先后印刷过几种不同形式的广告宣传品，从未出过正式楼书，不应承担违约责任。开发商和李先生不能协商一致，李先生起诉至法院，要求开发商将煤气表、水表移至户外，将楼盘说明书中表述的环境、休闲等设施配套到位，支付违约金5万元。
由于李先生与开发商在预售合同中没有约定交付房屋与广告宣传不符时如何承担违约责任，后法院依据自由裁量权，判令开发商赔偿李先生2.8万元。
律师答疑：根据《合同法》第十五条，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。商业广告原则上是一种要约邀请，而要约和要约邀请两者性质完全不同，会引发完全不同的法律后果。要约是要约人希望和他人订立合同的意思表示，接受要约的相对人一旦进行承诺，合同即告成立，发出要约的人自然受到已成立合同的约束。而要约邀请，又称要约引诱，是希望他人向自己发出要约的意思表示，是当事人订立合同的预备行为，行为人在法律上无须承担责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条对商品房销售广告和宣传资料的法律性质作了更为具体的界定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
结合本案，开发商的销售广告和宣传资料的性质可分为两类：开发商有关小区建成广告词的允诺，没有具体明确的标准，一般情况下属正常的商业宣传；但其在宣传中的其他有关具体的房屋设施、状况等内容是明确的，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。现今开发商交付的房屋与其承诺不一致，未完成相关设施，构成违约，应承担相应违约责任。
房产证办理请求是否也有诉讼时效
【案情回顾】
1997年，深圳市民韩长勇的房子动迁。当年的7月20日，他与开发商签订了一份换房协议，其中约定：韩长勇将面积为68.7平方米的房屋交给开发商改建为门市房，房子的产权归开发商。开发商将一间建筑面积130平方米的商品房换给韩长勇使用，产权归韩长勇所有，由开发商负责办理房产证。
但此后的12年里，负责开发的房产公司几经资产重组、更名，最终在2009年成为某房地产开发股份有限公司。但是，由于当时开发商没给开售房发票及相关手续，韩长勇家的房子却始终没能办下房产证。韩长勇交涉多年无果后，在2009年6月将这家公司告上法庭，要求该公司为其办理房屋所有权证。
法院审理后认为，虽然原告向法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，在12年中，开发商始终未能给韩长勇办理房产证，韩长勇应当知道自己的权利被侵害。但他直到2009年6月才首次起诉，已超过两年的诉讼时效期限。但取得房屋的一方当事人要求开发商办理房屋所有权证的要求不受诉讼时效约束。
判决如下：开发商在该问题上采取推诿态度，责令其在判决生效后的15日内，为韩长勇出具办理房屋所有权证的相关手续，并在韩长勇办理房产证过程中给予积极协助。
律师答疑：诉讼时效是指权利人在一定期间不行使权利，即丧失依诉讼程序保护其胜诉权利可能性的民事法律制度。《民法通则》规定，普通诉讼时效的期限两年。
在房地产审判实践中，需要特别注意的是，取得房屋的一方当事人要求房产开发公司办理房屋所有权证的要求不受诉讼时效约束。诉讼时效适用于债权请求权，包括合同之债、侵权之债、不当得利与无因管理之债、缔约过失之债等，而不适用物权、人身权、知识产权，除非以上权利受侵害而产生的债权请求权，故不适用诉讼时效的规定。
定金已交中介，你凭什么不卖房
【案情回顾】
2008年6月初，买房人阎某、卖房人孙某及北京某房地产经纪公司签订了《房屋买卖合同》、《居间合同》。合同约定，阎某购买孙某名下一套价值98万元的房屋，并在合同签订后支付10万元定金。
同年9月底，在迟迟不履行合同约定的评估房屋义务后，孙某通知阎某和中介公司，称由于其未收到10万元定金，要求解除合同。事后，阎某将孙某告上法院，要求双倍返还定金。
法院审理后查明，孙某一直没有履行“对房屋进行评估的合同义务”， 中介公司未将该10万元定金交付给孙某。
法院认定，依据三方签订的《居间合同》，定金应由中介公司保管，并抵作房款。阎某在合同订立当天就向中介公司交纳了10万元定金，而并未直接向孙某交付，符合合同约定。最终认定孙某单方面解除合同的行为属于违约，法院判决孙某双倍返还阎某定金共20万元（包括中介公司保存的10万元定金）。
律师答疑：根据我国《担保法》第89条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，原告将定金交给中介保管，就履行了交付定金的义务，而且在三方签订的《居间合同》中对此也有明确约定。所以，被告以她本人未收到定金为由，单方面解除合同是没有法律依据的。据此，法院判决被告违约，双倍返还定金是符合法律规定的。
房价上涨不想交房怎么办
【案情回顾】
2006年9月6日，刘某经人介绍以35万元的价格从赵某手中购买了一套房，随后便住了进去。随着房市的不断升温，房价不断上涨，当初35万元的房子猛涨到72万，于是赵某有点后悔房子卖早了。直到2007年6月，赵某迟迟不给买方刘某办理产权过户。为了拿到房产证尽快入住，刘某将赵某告上了法院。
赵某却反诉称，这套房子是2003年单位分配的，他和单位曾有协议，如果工作不满5年提前离开，公司有权收回房子。更出奇的是，在刘某状告赵某的案子没审理前，赵某的单位起诉了赵某违约卖房，要求退房给单位，结果法院支持了赵某单位的诉求。于是赵某凭着他被判退房给单位的判决，赵某不仅要求刘某腾房，还要求她支付近两年的房屋租金。为此，刘某却认为赵某和公司之间的诉讼是恶意串通的虚假诉讼。
法院经调查了解到，在单位诉赵某收回房产一案中，赵某向法庭隐瞒了已将房产卖给刘某的事实。因赵某的行为违背诚实信用原则，严重违反合同约定，据此法院作出一审判决：刘某与赵某的房屋买卖合同被解除，赵某退还刘某的购房款，并支付刘某高达50万余元的违约赔偿，这37万余元视为房价上涨的损失。
律师答疑：《合同法》第113条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。房价上涨的利益，实际上就是“合同履行后可以获得的利益”。因此，本案法院判决卖主赔偿买主房价上涨损失，也是有充分法律依据的。
