【案情回顾】
张志为上下班方便准备将原来的房子卖掉，在单位附近重新买一套商品房。2001年3月5日，张志的朋友介绍刘冰来看房。看完房子后，张志和刘冰商议房价为15万元，并约定由刘冰在8个月内分3次将房款付清。双方为此签订了书面合同，并均在合同上签字。3个月后，刘冰交清房款。2001年7月2日，张志将房屋钥匙交给刘冰，自己搬入临时租赁的房子居住。由于张志在单位附近的楼盘中始终没有物色到自己满意的房子，而租房子开销又太高，遂打起了收回自己卖给刘冰的老房子的主意。2001年12月，张志找到刘冰称，房子的产权尚未过户给刘冰，产权证上户主的名字至今还是张志，因此原来签订的房屋买卖合同无效。刘冰听后非常恼火，认为自己已经足额支付了房款，并已经实际入住了5个多月，房屋合同应该是有效的，故不愿意搬出。张志见收回无望，便起诉至法院，主张房屋买卖合同无效。
在法庭上，张志诉称其与刘冰虽然签订了房屋买卖合同，但并未办理房屋产权过户登记。依照《合同法》、《城市房地产管理法》的有关规定，未办理房屋过户登记即为无效，刘冰应该返还房屋。刘冰辩称，自己已按照合同的约定交足了房款，并没有违约的情形。当时签合同时也说好要去办登记手续的，但由于张志总是以各种理由推脱，所以迟迟没有办理。现在张志反而倒打一耙，完全是一种恶意行为。
法院认为，房屋的过户登记是房屋所有权转移的必经程序和要件，并非房屋买卖合同的成立或生效要件。房屋合同能否成立取决于合同当事人的意思表示是否一致，房屋合同的生效则取决于当事人的意思表示是否真实，合同的订立程序是否合法，合同的内容是否违反法律和社会公共利益。符合这些要件的房屋买卖合同即具有法律效力。因此，张志主张合同无效不能成立，其要求返还房屋的请求不能支持；张志应当尽快帮助刘冰办理产权过户，因为这是签订房屋买卖合同产生的附随义务。
律师答疑：张志与刘冰虽然还未办理过户登记，但双方已经实际履行，而且合同也没有无效的情形。因此张志主张合同无效不能成立，其要求返还房屋的请求不能支持。
认购房屋转售他人怎么办
【案情回顾】
2008年1月，上海的李先生与某房地产开发公司签订了商品房认购合同。双方约定：以开盘价每平方米1.3万元的价格将位于上海市某小区的一套房屋出售给李先生，并约定6月份签订正式的房屋买卖合同。当日，李先生就支付给开发商购房定金人民币65万元。
同年4月，当李先生按约定与开发商签订正式合同时，得知开发商已将房屋以每平方米1.8万元的高价转卖给了他人。这让李先生感到很愤怒，认为开发商的违约行为严重侵害了自己的合法权益，李先生把开发商告到了法院，要求解除双方协议，双倍返还定金。
法院经审理认为：开发商收取李先生支付的购房定金后，又以更高的价款把房屋卖给第三人，应承担双倍返还赔偿责任。该房屋价值150万元，法定定金为标的额的20%，超出部分无效，所以法定定金应为30万元，最终法院判令房地产公司退还李先生65万元，另赔偿李先生30万元。
律师答疑：商品房认购合同是有法律效力的，合同双方当事人均负有履行合同的义务。对于开发商来说，它负有将认购人所认购的房屋保留,不对其他人出售的义务，除非双方经协商无法就正式房屋买卖合同的签订达成一致。
由于原告已向被告支付了定金，根据定金规则，收取定金的一方违约，应双倍返还定金。这样，被告就应双倍返还原告的定金。根据《担保法》第91条的规定，定金的数额不得超出主合同标的额的20%。由于房屋价值150万元，按20%计算，定金最高只能为30万元。所以被告先退还原告65万元，再赔偿原告30万元。本案也告诉广大购房人，定金的数额虽然可以由当事人双方协商确定，但并不是没有限制的，有最高限制，超出部分是无效的。
附条件房屋合同
【案情回顾】
沈洋是上海市人，居住在一处面积30平方米的房屋内。2007年1月，沈洋与同学段某达成一个协议，由段某帮助他办成出国留学的手续，沈洋把他的房屋以30万元的价格卖给段某。为了保险起见，段某要求先去房产交易所办理房屋过户手续，段某先付30万元给沈洋，但两者都没有讲明过户的原因和真实情况。刚过户不久，沈洋所在的区就进行旧房改造，该房也被列为改造的对象。为了给予搬迁的房屋以补偿，动迁组给了段某24平方米的安置房，原房也被其折价收购。到2008年8月，沈洋迟迟不见段某给其办好出国留学手续，就放弃了出国的打算，要求段某和他一起到动迁组要求变更被安置的24平方米的房屋的产权，但动迁组要求必须先办理完过户手续后才能变更安置房的产权。沈洋又到房屋交易所，准备重新以12万元的价格买回该房的产权，但段某不同意，沈洋只好向法院提起诉讼。
法院认为，本案中的房屋买卖合同最终有效成立有一个前提，即由段某帮助沈洋办成出国留学手续，所以这个合同实际上是附条件合同。既然段某未给沈洋办成出国留学手续，也就是说合同的所附条件没有成就，这个房屋买卖合同也就不发生履行效力。既然房屋买卖合同没有发生履行效力，房产交易所就不应为他们办理过户登记手续。但事实上，房产交易所是应他们的要求给予办理过户手续的，只是他们在办理过户登记手续的时候并没有向其讲明真实情况，因此责任不在房产交易所。
法院判决过户登记按照《民法通则》第五十九条的规定应给予撤销，同时沈洋须归还段某30万元的房款。
律师答疑：本案中当过户登记被撤销后，沈洋的所有权就得到恢复,由沈洋代替段某与动迁组重新签订安置协议，确认沈洋对动迁安置房屋的所有权，但沈洋须归还段某12万元的房款。
