44.施工单位进场和施工暂设
45.工程的基础、结构施工与设备安装
46.施工过程中的工程质量监督
五、房地产开发项目的竣工验收
47.办理单项工程验收手续
48.办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》
49.商品住宅性能认定
50.竣工统计登记
51.办理竣工房屋测绘
52.办理产权登记
24.竣工图费
25.建材发展补充基金
26.实心黏土砖限制使用费
27.工程监理费
28.工程标底编制管理费
29.机电设备委托招标服务费
30.超计划用水加价
31.夜间施工噪声扰民补偿费
32.占道费
33.固定资产投资方向调节税
第七步房地产开发项目的经营阶段
一、外销商品房的销售
1.办理《外销商品房预（销）售许可证》
2.选定中介代理机构和律师事务所
3.与购房者签订认购书
4.签订正式买卖契约
5.办理签约公证
1.营业税
2.城市维护建设税
3.教育费附加
4.印花税
5.契税
6.土地增值税
续表
步骤流程法律程序相关税费
第七步房地产开发项目的经营阶段
6.办理外销商品房预售契约公证
7.办理外销商品房的预售登记
8.外销商品房转让登记
9.外销商品房抵押登记
10.楼宇交付入住手续
11.办理产权过户手续
二、内销商品房的销售
12.提交完成建设项目投资证明
13.签署预售内销商品房预售款监管协议
14.办理《内销商品房预（销）售许可证》
15.销售项目备案
16.委托中介代理机构进行销售
17.与购房者签订认购书
18.与购房者签订买卖契约
19.办理预售登记
20.办理转让登记
21.办理房地产抵押登记手续
22.楼宇交付入住
23.质量保证书和使用说明书
24.办理产权立契过户手续
三、房地产出租的综合管理
25.房屋出租权的确认
26.申请房屋租赁许可证
27.出租人与承租人签订书面承租协议
28.租赁当事人办理租赁登记手续
29.租赁房屋的转租
30.房屋租赁关系的终止
四、房地产出租的专项管理
31.房屋出租权的确认
32.出租人办理房屋租赁许可证
33.出租人办理《房屋租赁安全合格证》
34.签订书面租赁协议
35.租赁双方办理租赁登记备案手续
五、北京市房地产的抵押
36.抵押权的设定
37.签订抵押合同
38.办理房地产抵押登记
39.抵押房地产的占管
40.抵押房地产的处分
7.企业所得税
8.个人所得税
9.房产税
10.城市房地产税
11.房屋产权登记费
12.房屋所有权证工本费
13.房产共有权执照费
14.房屋他项权利执照费
15.房屋买卖登记费
16.房屋买卖手续费
17.房屋租赁审核备案手续费
18.向来京人员租赁房屋审核备案手续费
19.租赁私房合同登记备案手续费
20.房屋租赁登记费
21.房屋估价手续费
22.房屋公证估价手续费
23.房地产价格评估费
24.房地产中介服务费
续表
步骤流程法律程序相关税费
第八步房地产开发项目的物业管理阶段
1.物业管理单位经营资质审批
2.签署物业管理委托合同
3.居住小区的物业接管综合验收
4.物业使用、管理、维修公约的核准
5.安排签订管理公约
6.制定、提供质量保证书和使用说明书
7.物业管理服务基本要求
8.物业管理委员会的设立
1.居住小区物业管理启动经费
2.共用部位共用设施设备维修基金
3.普通居住小区物业管理费
4.高档住宅物业管理费
5.经济适用住房小区物业管理费
6.供暖费
(第二节)房地产企业的财税特征
一、房地产企业的财务特征分析
1.房地产企业复杂的多元化业务需要精细的财税管理
房地产企业的主要开发、经营活动包括规划设计、征地拆迁、房产建造、工程验收、经营销售、物业管理、维修服务等。房地产业横跨生产和流通两个领域，其经营内容广泛，经营业务多元化，投资主体复杂，需要复杂而精细的管理流程和财税管理模式与之相适应。
2.房地产企业资金筹集的多源性与现金流转的复杂性
房地产业筹集资金的主要渠道：
（1）预收购房定金或预收建设资金；
（2）预收代建工程款；
（3）土地开发及商品房贷款；
（4）发行企业债券；
（5）其他经济实体联合开发的投资；
（6）通过资本市场发行股票，筹集资本。
3.房地产企业成本、费用结构复杂
（1）房地产开发成本。
房地产开发成本主要有土地费（征地拆迁费）、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费等。
（2）房地产经营成本。
房地产经营成本主要有土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本、出租房产经营成本、出租土地经营成本等。
（3）期间费用。
房地产业的期间费用与其他行业企业相同，主要包括三项费用：管理费用、财务费用、销售费用。
4.房地产企业经营周期长，会计核算方法对损益的影响直接而明显
由于房地产开发周期长，我国商品房的平均经营周期约为四年，这一特点决定了会计核算的跨期摊配较为常见，收入、成本的确认、费用的摊销直接影响着各期损益的计量。
二、房地产企业的主体税种及涉税分析
房地产企业涉及多个纳税环节，与其他行业企业相比，税负较重。房地产企业涉及的主要税种如表1—2所示。
表1—2房地产企业涉及的主要税种
征税环节税种计税依据税率
房地产开发
营业税（建筑业）
印花税
耕地占用税销售收入
交易合同价
耕地面积3%
0.5%或0.3%
110元/平方米
房地产交易营业税（房地产转让、租赁）
土地增值税
契税
印花税
城镇土地使用税销售收入
增值额
交易合同价
交易合同价
土地面积5%
四级超率累进税率
3%5%
0.5%
0.510元/平方米
房地产占用房产税
城市房地产税房产原值或租金收入
房产原值1.2%或12%
1.2%
房地产所得企业所得税
个人所得税企业收入
个人收入25%
20%等
（1）房地产业的税金除缴纳营业税、企业所得税、个人所得税外，还要缴纳城市建设维护税和教育费附加。以营业税等流转税为计税依据，依所在地区分别适用7%（城区）、5%（县城、镇）、1%（城区或者镇以外的地区）的税率征收城市建设维护税，依3%计缴教育费附加。
（2）城镇土地使用税按年计算，分期向土地所在地主管税务机关缴纳。根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发［2003］89号）规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计算缴纳城镇土地使用税和房产税。
（3）土地增值税采用四级超率累进税率，计算公式为：
应纳土地增值税=土地增值额×适用税率—速算扣除额×速算扣除率
其中
土地增值额=转让房地产总收入—扣除项目金额
级次增值额占扣除项目金额的比例税率速算扣除率
150%以下部分30%0
2超过50%，未超过100%部分40%5%
续表
级次增值额占扣除项目金额的比例税率速算扣除率
3超过100%，未超过200%部分50%15%
4超过200%部分60%35%
中州房地产公司通过竞拍获得了位于市郊的一块土地，土地面积200000平方米，缴纳土地出让金6亿元，并于2011年2月1日办理了国有土地使用权证。计划建设400000平方米的住宅，该方案通过了政府部门的用地及规划审批，项目于2011年5月1日开工建设。整个项目的建安成本7亿元，管理费用（不含各项税金）、营销费用等其他费用共1亿元。项目于2012年8月1日竣工并实现销售总收入为20亿元。各项税费计算如下。
解析：
（1）土地出让阶段。
契税按土地出让金总额的4%缴纳。即：
契税＝60000×4%＝1200（万元）
（2）建设施工阶段。
在取得国有土地使用权至项目竣工销售完毕期间按每年3元／平方米缴纳土地使用税：
土地使用税＝20×3×1.5＝90（万元）
印花税按建筑安装合同记载金额的万分之三缴纳：
印花税＝70000×0.03%＝21（万元）
（3）销售阶段
营业税按销售收入的5%缴纳：
营业税＝200000×5%＝10000（万元）
城市维护建设税及教育费附加分别按营业税额的7%和3%缴纳：
城市维护建设税及教育费附加＝10000×10%＝1000（万元）
印花税按销售收入的万分之五缴纳：
印花税＝200000×0.05%＝100（万元）
（4）清算阶段
按销售收入总额减除扣除项目金额后的增值额计算土地增值税，扣除项目金额为180000万元，其中：土地出让金为60000万元；房地产开发成本为建安成本70000万元；房地产开发费用为土地出让金和房地产开发成本之和的10%，即：（60000+70000）×10%＝13000（万元）。
与转让房地产有关的税金为11000万元，其中：营业税为10000万元，城市维护建设税及教育费附加为1000万元。
加计扣除额为土地出让金和房地产开发成本之和的20%，即：（60000+70000）×20%＝26000（万元）。
土地增值额＝200000—180000＝20000（万元）
增值额占扣除项目金额的比例为11%（＝20000÷180000×100%），未超过50%，税率为30%。
土地增值税＝20000×30%＝6000（万元）
按销售收入减除准予扣除项目金额的应纳税所得额计算缴纳企业所得税（本例不考虑其他纳税调整事项），税率为25%。
准予扣除项目金额为159611万元，其中：
土地出让金为60000万元；建安成本70000万元；管理费用及销售费用等各项费用10000万元；各项税金为19611万元（2400+90+21+10000+1000+100+6000）。
应纳税所得额＝200000—159611＝40389（万元）
企业所得税＝40389×25%＝10097.25（万元）
