美国经济学家库兹涅茨（Simon Kuznets）通过对1840~1914年美国某些商品生产与价格变动长期趋势的研究发现，存在着15~25年的中长期的周期循环，即“库兹涅茨周期”。由于该周期与建筑业扩张、收缩的关系密切，所以也称为建筑周期。在建筑业中住房建筑是其重要组成部分，住房建筑的波动期一般说是较长的。住房建筑波动所以会长些，与人口的增长周期有联系。结婚和生育率的增加，对住房需求的影响要在20年之后；同时，人口净增长的不同，对住房需求也就不同，人口净增长率高对住房的需求就大，这就促使住房建筑的高速发展，若人口净增长率低，对住房的需求就低，这样住房建筑的发展速度就会慢下来。对于建筑物的需求来说，供给要有相当长的时间延迟，并且建筑活动的扩张使得建筑材料需求扩大，就业机会增加，对经济的各领域都会产生广泛的影响，从而产生这种较长周期的经济周期波动。
国内外房地产业发展的历史证明，由于房地产业的发展受到宏观经济发展、人口、政治、社会文化、法律制度等多种因素的影响，以及房地产业本身运动规律的制约，房地产业在发展过程中，会表现出周期性波动的变化，出现房地产经济发展的高峰期和低谷期，即房地产经济的周期性波动规律。
中国社会科学院经济研究所的汪丽娜在2005年中国经济周期研讨会上发言指出，中国的房地产产业周期先后经历过三次，分别是1987~1990年；1991~1997年；1998年~以后。其中第一次周期比较短，其特点是与宏观经济周期同步波动；1991~1997年第二次周期波动幅度大于经济周期；第三次周期与经济周期出现时滞一年到两年。不过，房地产周期与经济周期的差异存在着地域性差异性。相对来说，东部地区发展迅速，例如2004年北京房地产投资1200亿元，量价同步增长，但是如果政府一刀切，就可能发生政策时滞。
此外，汪丽娜认为房价有序上涨是一种常态。由于人口增长、城市化进程、高收入群体需求、住房商品化等因素，可以迅速积累购买能量，通过代际积累，短期内加以释放。如何识别房地产适度发展区间，汪丽娜提出，通常采用的是：（1）可支付能力和房价收入比。联合国根据1998年城市收入比价，中等收入比与房价中位数比才是可比，应当按照持久收入来衡量购买能力，而不是短期收入比。（2）贷款能力。月还贷款额占家庭收入 25%可支付能力。（3）空置率。上海销售周期 104%，按照销售 0 。96 不到一年。（4）负债率。美国2005年有68%房屋自给率，其中大部分是负债。
复旦大学经济学博士后流动站的梁桂（1996年）撰文考察了中国的不动产经济波动和周期。经过测算他认定我国不动产经济波动与总体经济波动有相当程度的同步性，但是与通胀周期均存在明显差异。他认为我国的经济波动主要是由消费需求与投资需求的共同扩张与收缩造成的。不动产商品既是生产资料又是消费资料，是消费需求与投资需求扩张的良好载体。因此，我国总体经济的波动必然带来不动产经济的波动。另外，由于不动产商品的特殊性，决定不动产市场为不完全竞争市场。市场中供给因建设周期呈现供给刚性，影响需求的因素除人口、购买力、消费偏好之外，还有投机因素，因此在一般意义下，不动产经济波动有其自身的特征与传动机制。在一般市场经济前提下，由不动产总供给与总需求的波动及其相互作用产生周期性不动产经济波动。在周期性波动过程中，供需双方有如下特点：一是供方变化比需方剧烈；二是需求线波动超前于供给线波动；三是供给线与需求线的周期性波动产生周期性不动产经济波动。
梁桂经过测算认定我国不动产经济波动与总体经济波动有相当程度的同步性。他计算1986~1995年 GNP年增长率与住宅年销售量增长率这两个数组的相关系数，并对不动产经济波动服从于总体经济波动作单方向假设检验，发现相关系数为+0 。7076，单方向假设检验的显著水平 P=0 。011.1995年前，我国不动产经济波动基本服从总体经济波动，亦即不动产经济基本与总体经济波动同步。但是我国不动产经济波动与通货膨胀周期相关性不强。在发达国家，通胀周期与不动产经济周期正相关。我国不动产市场形成较晚，通胀波动与以住宅年销售量增长率所反映的不动产经济波动无论在波幅、周期，抑或是同步性上，均存在明显差异。
南开大学经济研究所的何国钊、曹振良、李晟（1996 年）通过考察中国房地产周期，就房地产周期与宏观经济周期进行相关分析。他们认为我国房地产周期和宏观经济周期总体上是一种正相关关系，波长大体一致，周期长度大致都是4~5年，但复苏、繁荣、衰退、萧条四个阶段在时间上不一致。一般来说，房地产的复苏、萧条期滞后，而繁荣、衰退期超前。他们选择了商品房价格、城镇新建住宅面积、城镇住宅竣工面积、实有房屋建筑面积、实有住宅建筑面积、城镇住宅投资、房地产业从业人员、房产买卖成交面积等八项指标，先按环比增长率给出各单项指标的周期波动，利用景气循环法对各项指标进行分析，并综合其图形。最后，利用扩散指数的计算方法，就得到中国房地产周期图。中国房地产经济存在明显的周期波动的特点。按照“V”分法，在1984年达到了我国改革开放以来房地产业发展的第一个高潮；此后房地产业逐渐衰退，到1987年跌入低谷；1988年又达到房地产业发展的第二个高潮；好景不长，1989年再次跌入低谷；此后逐渐复苏，并在1992年达到第三次高潮；从1993年下半年开始又走向低谷。
一些学者出版了房地产周期的专著。这些著作较为全面地探讨了房地产周期的定义、范畴，房地产周期的测定，房地产周期与建筑周期，房地产周期与经济周期，房地产周期的冲击模型，美、日、香港、台湾等国家和地区以及中国大陆的房地产周期、房地产周期的政策效应和房地产周期的研究文献。
北京市土地整理储备中心的曲波博士和中国人民大学教授、博士生导师谢经荣就房地产经济波动的含义、类型和周期波动的阶段提出了自己的定义。
他们认为，房地产经济波动就是房地产经济总量围绕其长期趋势上下震荡形成的经济运行状态。房地产经济波动包含了房地产经济的各个层面，包括房地产经济增长率（国民生产总值、国内生产总值、国民收入或社会生产总值等宏观经济变量中房地产部门中的总产出水平的变动）、房地产消费水平、房地产业就业水平、房地产价格（物价）水平以及产业结构等方面的变动。与经济波动相关的一个概念是经济周期。房地产经济周期，是指房地产经济在运行过程中，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。它一方面同宏观经济总的发展态势密切相关，同时又同行业经济与宏观经济的协调程度紧密联系。比如房地产业相对宏观经济过于超前发展，造成供大于求或暂时饱和，就会出现相应的停滞消化期。国内外房地产业发展的历史证明，由于房地产业的发展受到宏观经济发展、人口、政治、社会文化、法律制度等多种因素的影响，以及房地产业本身运动规律的制约，房地产业在发展过程中，会表现出周期性波动的变化，出现房地产经济发展的高峰期和低谷期，即房地产经济的周期性波动规律。
从各国经济和房地产业的发展进程看，房地产经济周期往往与该国（或地区）的宏观经济发展相适应，与市场对房地产的需求相协调。正因为如此，由于各国经济发展的进程与政策不同，房地产经济周期波动的频率也各不相同。例如，美国的房地产经济周期从1870年开始到1960年间，大约按18~20年的频率完成一次周期循环，10年上升，10年下降，其周期波动大致是按照库兹涅茨周期模式运行的。日本房地产经济周期大体是10年一次循环，其房地产繁荣期（波峰）分别为1961年、1978年、1981年、1990年，基本上遵循朱格拉周期波动模式。我国香港地区为7~8年，其中上升期为5年，下降期2~3年；我国台湾地区为5~6年，其房地产繁荣期（波峰）分别为 1974 年、1986 年、1992 年；澳大利亚约为 6年。此外，在韩国，从1958年开始，房地产业已荣衰交替9次，周期平均为4年。需要说明的是，由于各国计算经济周期的方式可能不同，各国房地产周期长度不一定具有可比性，即使是同一个国家，用不同的方法也会得出不同的周期。
关于房地产经济波动的类型，他们从不同角度进行了划分：（1）从是否具有规律性来看，房地产经济波动可以分为规律性波动和非规律性波动。房地产经济周期性波动、季节性波动，都是有规律的波动。房地产经济的随机波动、房地产经济泡沫，则是无规律的波动。（2）从房地产市场产品的种类和区域来看，房地产经济波动可以分为各个房地产子市场的波动。具体有：不同区域的房地产经济波动；区域的概念有大有小，大到一个国家或国际经济圈，例如东南亚、欧盟、中国、美国等等，小到一个城市、一个城市内的各个城区或者是不同的功能分区。对于中国来说，房地产的区域可以划分东部、中部、西部；可以划分为长江三角洲、珠江三角洲地区等等；可以按照各个城市划分，如北京、上海、深圳等等。城市内部，可以按照城市内的行政区划分，例如北京的崇文区、朝阳区、海淀区等等。区域划分的大小，完全根据研究需要来定。由于房地产的强地域性，划分地区过大，实际意义可能不大；划分地区过小，则可能因为区域之间的差别不大而失去意义。
曲波和谢经荣还分别考察了不同物业类型和用途的房地产市场波动。有房地产子市场的经济波动，不同经营类型房地产市场波动，房地产租赁市场的波动和房地产销售市场的波动。
关于房地产经济周期波动的阶段，他们认为：房地产经济周期是一个上升与下降、扩张与收缩不断往复运动的过程。在一个周期中，房地产经济可以分为两个阶段，即上升（扩张）阶段和下降（收缩）阶段。从谷底到峰顶，是上升阶段，从峰顶到谷底，是下降阶段。从谷底到谷底，或者从峰顶到峰顶，房地产经济经历了一个完整的上升和下降阶段，成为一个周期。
如果以春夏秋冬来比喻房地产经济周期的四个阶段是非常贴切的。房地产经济的复苏期犹如春天，气温逐渐升高，冰雪开始融化，虽然偶有“倒春寒”，但是已经走出严冬的阴影，逐渐显出生机。扩张期犹如夏天，气温长期保持在高位，一浪高过一浪，逐渐到达顶峰，房地产经济一片繁荣。衰退期犹如秋天，气温逐渐下降，偶尔会有“秋老虎”，气温出现反复，但已是难有转机，萧条期犹如冬天，气候寒冷，市场凋敝，房地产经济形势严峻。
