抵押权人的义务主要是抵押权人不得因享有抵押权而干涉抵押人对房屋的所有权。抵押人仍享有对抵押房屋的占有、使用、收益和处分权。
3·抵押人的权利
（1）抵押人享有对抵押房屋的占有、使用、收益和处分权。房屋抵押不同于其他担保，如质权担保和留置权担保，它不需要转移房屋的占有，抵押权人仍享有房屋的占有权；抵押权人不得干涉抵押人对抵押房屋的使用和收益权，抵押房屋的使用和收益权仍归房屋抵押人。但是抵押人必须合理对房屋加以使用和收益，不得损害房屋的价值；房屋抵押人对抵押房屋仍有处分权，他可以将房屋出卖、出租或赠与他人，但这些行为不得排斥抵押权人的优先受偿权。
（2）抵押人在同一房屋上有再设抵押的权利。当抵押房屋的价值超过债权人的债权时，抵押人仍可以将该抵押房屋再设抵押，但当抵押房屋的价值不足清偿债务时，再设抵押的行为为无效民事行为。
4·抵押人的义务
（1）抵押人有采取必要措施防止抵押房屋毁损、灭失的义务
（2）当抵押房屋灭失时，有提供其他财产作为抵押的义务。
11·4房屋典当
11·4·1房屋典当的概念
典和当实际上是两个不同的法律术语，“典”是以不动产为标的物；“当”则是以动产为标的物，但由于两者的法律关系相似，因此以房屋作为标的物的典当关系，人们习惯上称之为“房屋典当”。
房屋典当是指房屋承典人支付一定的典金，占有出典人的房屋，并进行使用和收益，在典期届满时，由出典人偿还典金，赎回出典房屋。占用、使用、收益房屋，并支付典金的一方当事人为典权人；取得典金并在典期届满时收回房屋的一方当事人为出典人。
11·4·2房屋典当法律关系
房屋典当法律关系是指出典人和典权人基于房屋典当产生的权利、义务关系，房屋典当法律关系的主体即出典人和承典人，可以是公民、法人或合伙组织。在我国，房屋典当主要发生在公民之间，集体所有制和全民所有制单位作为典当法律关系的主体不多，其客体是房屋，出典的房屋必须为出典人享有所有权或经营管理权的房屋，房屋典当法律关系的内容是指承典人和出典人的权利与义务。
房屋典当法律关系具有以下法律特征。
（1）房屋典当以转移房屋的占有为要件。房屋出典后，出典人即应将房屋转移给典权人即承典人占有，此时，承典人有使用、收益房屋的权利，这是房屋典当与房屋抵押的主要区别之一。
（2）房屋典当是有偿的民事法律关系。当事人双方均享有一定权利并承担相应义务，房屋典权人必须支付一定的典金才能取得对房屋的占有、使用和收益的权利，出典人必须转移房屋的占有以换取典权人的典金。典金的多少由当事人协商确定，但典金一般不高于房屋的实际价值。
（3）房屋典当一般都有典期即回赎期，在典期内出典人不能回赎。典期的长短由当事人双方约定，也可以不约定典期。当事人未约定典期的，出典人可随时要求回赎。
房屋典当是民事法律行为，房屋典当应由当事人双方签订房屋典当合同，并到当地房屋管理部门备案。
11·4·3承典人和出典人的权利与义务
房屋典当是有偿的民事法律行为，承典人和出典人均享有一定的权利并承担相应的义务。
1·承典人的权利和义务
承典人的权利有：承典人对典当房屋享有占有、使用和收益的权利，承典人支付典金的目的就是要实现对典当房屋的占有、使用和收益，这是承典人的一项最主要的权利。承典人在典期内有转典当房屋的权利；有转让、出租该房屋的权利，但承典人行使这些权利时，不得侵犯出典人对房屋的所有权，不影响出典人在典期届满时回赎房屋。承典人在典期届满出典人不回赎房屋时享有取得房屋所有权的权利。
承典人的义务有：承典人应合理地占有、使用和收益房屋的义务，不得侵犯出典人的房屋所有权。支付典价的义务和在典期届满时返还房屋的义务，在取得房屋所有权时，补足典价与房屋价值差价的义务。
2·出典人的权利和义务
出典人的权利有：出典人在房屋典当关系存续期间享有房屋所有权，出典房屋只是部分权能的转移，不影响出典人的所有权，收取出典房屋典金的权利。在典期届满时赎回房屋的权利，在典期届满无力回赎房屋时，要求承典人支付典价与房屋价值差价的权利。
出典人的义务有：将出典房屋按时交付承典人，保证承典人对房屋的占有、使用和收益的义务。在规定的典当期间内，不得要求回赎出典房屋的义务。
11·5房屋的调换
房屋调换是房屋承租方之间根据各自的需要将其承租房屋的使用价值，直接（双方）或间接（多方）地互相转让的经济活动。这是在市场经济条件下，公有房屋租赁关系中的一种特殊形态的交换方式。它是消费者之间的交换，是房屋使用价格的交换，是渗透在消费领域中的一种特殊流通形式。
1·房屋调换的性质
由于有权决定管理权和使用权，在资本主义社会一般情况下，每换一个承租人，房产主就会得到一笔额外的收益，承租人之间换房，房产主就认为是侵犯了他的利益。所以房产资本家绝不允许承租人用租入房屋去任意交换，在公有制为基础的市场经济社会，一般城市中公有房屋占多数，它的所有权归全体人民所有，房产经营部门的经营目的是为了满足人民居住生活的需要。只有在这样的社会制度下，当承租人提出交换其所承租房屋的使用人时，作为出租方的房产经营管理部门不仅不会认为是侵犯出租方的利益而加以限制，反而要积极协助，因为这是房产经营管理部门的服务项目之一。
2·调换房屋的作用
在城市中开展房屋互换活动，调解供需关系，合理利用房屋，满足多种多样的需要，是社会主义相当长时期内房屋流通不可缺少的渠道。换房工作发挥着很大的经济效益和社会效益，其主要作用如下。
1）满足各种住房需求，有利于缓和房屋供需矛盾
解决城市住房问题主要是通过多建房的途径。但人们对房屋的需要，因家庭人口结构变化、工作地点的变化、社会环境和社会关系的变化等因素，有着多种多样的不同和变化，仅靠新建住房分配，这些不同的需要是不能一次满足的。这就需要靠换房来满足千变万化的住房需要，通过调剂余缺，使住房各得其所，缓和住房供需矛盾。
2）使群众安居乐业，有利于社会主义建设
人民的居住问题解决不好，或者住房与职工工作地点距离过远，职工生活上存在着后顾之忧，必然会影响生产和工作的积极性。开展换房可满足职工需要，解除后顾之忧，这就为提高劳动生产率和工作效率创造了条件。而且通过换房，解决了职工上下班行走过远的问题，减少了路途上的体力消耗，也有利于学习、生产和工作，同时也减少了市内交通的客流量，减轻了交通部门的负担。
3）缓解人民内部矛盾，有利于安定团结
引起换房的原因很多，除去工作地点较远、家庭人口结构发生变化等原因之外，邻里不和、家庭不睦，也是引起换房的原因之一。通过换房，改变居住生活环境，缓和了人民内部的矛盾，有利于促进安定团结。
4）房尽其用，有利于充分发挥房屋的使用价值
通过住宅互换可以挖掘房屋的潜力，分配与调换相结合，就可以用较少的房屋解决更多人的居住问题。换房以住宅互换为主，此外也包括住宅与非住宅的互换。通过住宅与非住宅之间的调换，可以使本来处在沿街、适于作营业而变成了住宅的房屋，恢复其原来的用途，充分发挥房屋的使用价值，提高经济效益，促进房地产业和商品经济的发展。
11·6房产入股
房产入股是以房产作为资本与他人合作合资参与其他经营活动。房产入股参与其他经营活动，使房地产企业能以一业为主开展多种经营，使房产经营的道路越走越宽，可以使房屋所有权人获得更多的经济收益。房产入股应做好以下几项工作。
1·进行房产估价
房产入股时，入股的房产必须经房产交易所或专业房产评估人员进行价格评估。按评定的价格估算股金。
2·签订房产入股经营协议
房产入股参与其他经营活动，应签订房产入股合作合资经营协议书。在协议中应明确以下内容。
（1）合作合资各方的姓名或名称，合作合资经营企业的名称。
（2）入股房产的坐落位置、楼号、层次、房号、房产的面积和入股的作价。在合作合资企业中所占的股份比例，入股房产的用途。
（3）合作合资各方在合作经营中各自所占的股份和任务、责任，以及经济收益分配或风险承担。
（4）房产入股的合作期限。
房产入股经营协议的其他内容根据经营情况，依据经济合同法的要求办理。
11·7案例
案例1商品房购买案例
A女士在北京工作8年，欲购买一套商品房。经过多方考察和比较之后，A女士决定在位于北京农展馆南路××园购买一套期房。
××园位于北京燕郊中心商业区附近，距其50米建有一个200亩左右的高尔夫球场。小区内绿化率达到30%，交通比较便利。户型面积为120～200平方米，物业管理费为3·5～3·8元∕（平方米·月）。开发商销售价格为：起价7200元∕平方米，均价8800元∕平方米。经过几次看房后，A女士决定购买A座4层120m2的一套住房。××园提供八成20年按揭贷款，首付款最低为售价的20%。
开发商出具房屋预售许可证，买卖双方经过讨价还价，最终该套房屋以9000元∕平方米的价格成交，总价为108万元。通过向律师咨询，A女士持身份证等有效证明与开发商签订房屋预售合同，并预付订金2万元。此过程的律师签约费2000元由开发商赠送。A女士申请20年期住房抵押贷款，首付款为售价的20%，计21·6万元。此过程共支付贷款总额60万元3‰的律师费，为1800元。
一年之后，房屋交付使用。开发商和A女士正式签订购房合同。同时开发商向A女士代收房屋产权证的契税32400元及印花税等相关税费，交付本区房地产管理部门。1个月之后，A女士得到房屋产权证和土地使用权证。
购房过程中的一些手续应由购房者自己办理，但现实中多由开发商代办，具体程序参看房地产买卖的相关程序。有关房屋合同的内容参见合同的具体条款。
案例2房屋租赁案例
B君在京工作，单位不提供住房。为了工作方便，他决定在北京海淀区苏州桥附近租一套一居室单元房。通过查找房源信息，找到要价为1200元∕月的一居室住房。该住房位于苏州桥西北侧，附近有大型购物超市一座，紧邻万泉河路，交通极为方便。
经过实地看房，双方讨价还价，最终以1100元∕月成交，水电费由承租人自理。该出租房屋付款方式为3个月一付，即每次预交3个月租金。双方规定该房屋只能用于居住用途，不得转租。在房屋出租方向B君出示《房屋出租许可证》后，经协议达成一致，双方签订房屋租赁合同。合同中对租金和付款方式作了具体规定。
房屋租赁双方在合同签订1个月内持书面租赁合同、房屋所有权证书、双方当事人的合法证件向本区房地产主管部门申请登记备案，经审核后房地产主管部门向承租人颁发了《房屋租赁证》。
思考题
1·房屋买卖应遵循的原则有哪些？
2·简述房地产买卖交易程序。
3·简述房屋买卖合同的概念及法律特征。
4·什么是房屋租赁？
5·房屋租赁的基本原则有哪些？
6·简要叙述租赁双方的权利与义务。
7·房屋还有哪些其他交易方式？
