房屋租赁必须通过商品货币关系，建立与国民经济整体的有机联系。房地产经营者建造房屋需要建材、人力、设备等投资，房屋投入使用出租后，需要收回房屋折旧费，需要收回经营过程中支付的房屋维修、管理、房地产税，并需获得建房投资利息和社会平均利润等。房屋从生产到流通、分配的各个环节，都离不开商品货币关系。因此，房屋租赁经营应按价值规律，贯彻等价有偿的原则。
3）符合平等互利、协商一致的原则
合同是国家规定的一种法律制度，它要求双方当事人按照法律规范，协商一致达成协议。在协商的过程中，双方当事人的法律地位平等。在平等互利的基础上，进行充分协商，任何一方都不能把自己的意志强加给对方，任何组织和个人，都不得进行非法干预。如果当事人双方不能自由地表达自己的意志，不能取得一致的协议，合同就不能成立，或者是无效的。这是保障双方当事人权利与义务相互对等的基础，体现了国家保护当事人有意识、有目的地从事各种经济活动的民事权利，以满足生产、经营或生活等方面的需要。
2·房屋租赁合同的内容
租赁合同的主要内容应包括租赁房地产的基本情况描述、租期、租金及租金支付方式、房屋修缮责任、双方的权利与义务及违约责任等。
（1）租赁房地产的基本情况。这是指租赁房地产的坐落地、建筑结构、层次部位、间数、面积、装修、设备及用途等，这部分资料应和房地产登记记录相符，必要时还要出具有关图件作为凭证，以保证基本资料数据的准确无误。
（2）租金及租期。这是指月租金或年租金数额，租金是按月支付、按半年支付或一年支付等。另外，根据租期长短及当时的经济形势确定是否进行租金修订及修订期限等，这些条件都应在合同中明确说明。
合同中规定的租金数额为契约租金，与反映市场供求变化的市场租金会有差距，特别是在长期的租约中，这种差距将会更加明显。因此，在合同中要规定租金的调整方案，明确采用等比率变动比率或等额等方法定期或不定期调整租金，以保证租赁双方的合法利益。
3·租赁双方的权利与义务
1）承租方的权利与义务
（1）承租方的权利如下。
①按照租约（或使用证）所列的地址、房间号、规定的用途，对该项房屋在租约有效期内有合法的使用权，租约到期前除因房屋长期空闲不用，或者因国家建设需要必须迁移，由房管部门收回或另行安排住所外，不得强迫用户搬迁。与签约人同居的直系亲属有继续承租该项房屋的权利。
②有要求保障房屋安全的权利。房屋及附属设备如有非人为的自然损坏，有要求房地产企业维修，保证其有效使用的权利。
③出租房屋出卖时，承租方有优先购买权。
④对房产经营部门执行国家政策有进行监督、建议的权利。
（2）承租方的义务如下。
①有按期缴纳租金的义务。房屋租金是承租人取得房屋使用权的价格。付出租金，才能取得房屋的使用权。因此，按期缴纳租金是承租方首要的义务，不得以任何借口拖欠租金。
②对所使用的房屋设备有妥善保管、爱护使用的义务。不得私自转租、转兑、转让他人。对所使用的房屋和附属设备如因用户的责任事故造成损坏时，用户应照价赔偿或修复。长期空闲不用的房屋应该退交房管部门。因国家建设需要，有按房管部门另行安置的住所迁居的义务。
③有维护原有建筑的义务。不得私自拆改建或增建违章建筑，更不得拆卖设备，如有上述情况发生，所造成的损失由用户负责赔偿，情节严重者，依法处理。
④在使用公房期间有遵守国家有关住房法令、政策的义务。接受房地产企业对房屋消费的指导和监督。
2）出租方的权利与义务
（1）出租方的权利如下。
①有按期收取租金的权利。租金收入是实现房屋价值和房屋修缮资金的来源。因此，根据房管部门制定的租金标准收取租金是出租方的基本权利。对租金拖欠者，要收取滞纳金。同时随着房屋条件和租金标准的变动，对其租额有权进行调整。
②有监督承租方按租赁合同的规定爱护使用房屋的权利。承租人在使用房屋过程中，如有擅自拆改、私搭乱建、损坏房屋结构和装修设备等情况，出租方有权要求恢复原状，或者赔偿经济损失。
③有依法收回出租房屋的权利。对不按合同规定的用途使用房屋和利用承租的房屋进行非法活动，以及房屋无故长期空闲、无故拖欠租金的，有权要求终止租约，收回房屋。承租方拒不执行的，可以诉请人民法院处理。因国家建设或特殊需要，必须腾让房屋时，有权终止租约，对用户按有关规定另行安置。
④有向用户宣传贯彻执行国家房屋政策的权利，有权制止承租方在租用期间违反国家和地方政府有关房屋管理规定的行为。
（2）出租方的义务如下。
①有保障承租人对房屋合法使用的义务。这是出租人的基本任务。
②有保障承租人居住安全和对房屋装修设备进行正常维修的义务。
③有组织依靠住户、群众管好房屋，调解用户纠纷的义务。
④有接受群众监督、倾听群众意见，不断改进工作的义务。
11·2·4房地产租赁市场分类
房地产租赁市场细分与房地产交易市场细分大致相同，需要强调的是，有必要按客户类型、租赁原因及租赁用途等将房地产租赁市场细分，以掌握其特殊的规律性。
1·按客户类型细分
按客户类型房地产租赁可以细分为常住人口租赁；大面积使用者租赁或小面积使用者租赁；不同收入职业客户的租赁等。不同客户类型的租赁行为会由于其租房目的、要求，以及自身的经济实力等条件的不同而有很大差异。
2·按租赁原因细分
按租赁原因房地产租赁可以细分为短期或较长期租赁；经济承受力有限制或无限制租赁；自用或他用租赁等。长期的租赁关系要较短期的租赁关系稳定，但是在市场价格变化较大的情况下，对租赁双方都会有一定程度的经济损失。经济条件好的、自用客户违约的可能性小，要较经济条件差、他用的客户更受欢迎。
3·按租赁用途细分
按租赁房地产用途房地产租赁可以细分为住宅用途、办公用途、商业用途和工业用途。
住宅出租一般包括普通住宅出租、高档住宅出租两种类型。普通住宅出租以单位分配为主，分配住宅的建筑面积和质量均由政府控制，住房的租金标准也由政府制定，所以这类住宅还不具有严格意义上的租赁性质。高档住宅主要有高级公寓和别墅两种类型，一般这类住宅设计标准较高、装修档次高，设备配置先进、功能齐全，环境条件较好，租金也明显高于普通住宅。
办公楼出租主要是满足企业和行政事业单位进行商务、办公活动的需要。办公楼所处的位置、环境、建造标准、装备设备标准都影响办公楼出租的租金水平。一般交通条件便利、通行方便、有停车场的办公楼具有较强的市场竞争力。同样，办公环境优雅、安静，室内建造标准及办公设备先进也是具有吸引力的办公场所。当然，有效的经营管理、良好的租户信用，也是长期吸引租户、减少空房危险的基本保证。
商业用房出租主要服务于各类零售业活动的需要。零售商店的位置和租户的经营能力是决定营业额及租金水平的主要因素。零售商店对位置反应极为敏感，不仅会由于距商业中心距离的变化表现出明显的差异性，且就同一条街道位于沿街或背街，位于十字路口或不位于十字路口，也有明显的变化。所以商店的位置是承租者选址的重要标准，也是商业用房出租经营要考虑的基本因素。
工业用房出租一般包括厂房和仓库出租。工业用房一般多在市郊或开发区内，租金水平较低。工业用房建筑结构要求特殊，适于长期出租，所以工业用房出租的市场一般比较狭窄。
4·按房地产产权性质细分
按照房屋所有权的性质，房地产租赁可以分为公有房屋租赁和私有房屋租赁。公有房屋的所有权人是国家，可分为直管公房和自管公房。按照我国现行管理体制，直管公房由各级政府房产管理部门管理并行使相关权利；自管公房由国家授权单位进行管理。私有房屋如果存在共有权人，必须在共有权人的同意后才能进行租赁。
11·3房屋抵押
11·3·1房屋抵押的概念
抵押是一种债务的担保形式，是指债务人或第三人提供一定的财产作为履行债务的担保，当债务人到期不履行债务时，债权人有权依照法律规定以抵押物折价或变卖抵押物优先受偿。提供财产的债务人或第三人为抵押人；接受抵押的债权人为抵押权人。抵押的财产既可以是动产，也可以是不动产。
房屋抵押是以不动产--房屋作为标的物的抵押关系，它是指债务人或第三人以房屋作为履行债务的担保，当债务人逾期不履行债务时，债权人即抵押权人依法将房屋折价抵作价款或变卖房屋优先得到清偿。
11·3·2房屋抵押的法律特征
（1）房屋抵押是以不动产即房屋作为标的物的抵押，这就决定了抵押标的物不能转移地点，作为抵押的房屋仍为房屋所有人占有和使用。
（2）房屋抵押应签订书面合同。我国政策法律规定，设定房屋抵押，抵押合同双方应按规定办理房屋抵押权登记，由房产管理部门发给抵押权人《房屋他项权证》作为房屋抵押权的凭证。
（3）房屋抵押合同是一种从合同。房屋抵押作为债务的担保，随主债的转移而转移，随主债的消灭而消灭。
（4）房屋抵押合同是诺成性合同，合同一旦成立，即对双方当事人都有约束力，不需要实际交付。
（5）房屋抵押合同生效后，即具有对抗第三人的效力，房屋抵押权人对非法占有、转让房产有追偿权。未经抵押权人同意，房屋所有人不得另行再设抵押。
（6）房屋抵押权人享有优先受偿的权利。
11·3·3抵押合同双方当事人的权利与义务
抵押合同双方当事人的权利与义务是指抵押合同在存续期间抵押权人和抵押人各自应享有的权利和承担的义务。
1·抵押权人的权利
抵押权人有要求抵押人采取措施防止房屋损毁的权利。房屋抵押不转移抵押人对房屋的占有和使用权，房屋抵押人在占有和使用房屋时应保证抵押房屋的完整，采取各种措施防止抵押房屋的损毁、灭失。当房屋有损毁、灭失危险时，抵押人应及时采取措施排除危险的存在。房屋抵押人的行为足以使抵押房屋损毁、灭失时，房屋抵押权人可以要求抵押人停止其侵害行为，也可以请求人民法院采取保全措施。当第三人的行为足以使抵押房屋价值减少时，房屋抵押权人有权要求抵押人采取保护措施。
当房屋损毁、灭失时，抵押权人有权要求抵押人以其他财产代替抵押房屋。抵押是一种担保债权实现的行为，在债权人未实现债权时，如抵押房屋毁损或灭失时，抵押人的担保责任并不能免除，抵押权人有权要求抵押人以其他财产担保其债权的实现。
另外，抵押权人享有优先受偿权。当抵押权与普通债权同时存在时，抵押权优先于普通债权。只有当抵押权人实现自己的权利有剩余时，普通债权人才可以主张自己的权利。同时，当几个房屋抵押权同时并存时，设定抵押权在前的抵押权人在先。只有当在前的抵押权人实现自己的权利后，其他抵押权人才可以主张自己的权利。
2·抵押权人的义务
