与招标、协议方式比较，拍卖是一种竞争激烈的方式。由于其往往导致较高的成交价，所以一般对竞争性强、盈利性大的商业用地，常常采用这种方式。但拍卖的方式必须有一个成熟、完善的市场相配合，因为并非成交价越高越好，只有在完善的市场条件下，才能达到合理的最高价。
（3）挂牌出让国有建设用地使用权。这是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。
（4）协议出让国有建设用地使用权。这是指出让人与特定的土地使用者通过协商方式有偿出让国有建设用地使用权的行为。该方式仅当依照法律、法规和规章的规定不适合采用招标、拍卖或挂牌方式出让时，方可采用。即“在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，方可采取协议方式出让”，但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。
协议出让的一般程序如下。
①申请用地。想要以出让方式获得土地使用权者，须持经人民政府批准的投资计划及相关文件，向土地管理部门提交协议受让土地的申请。
②审查回复。土地管理部门接到提交的文件后，对受让申请及有关资料进行审查，并在规定的时间内给予回复，通知申请人是否同意提供土地。
③签订合同。申请人与土地管理部门协商所得的合同草案需由土地管理部门向同级人民政府报批，批准后对外公布，二者正式签订土地使用权出让合同。
④登记领证。受让方按土地使用权出让合同的约定付清土地使用权出让金后，到土地管理部门办理土地使用权登记手续，领取《国有土地使用证》，取得土地使用权。
一般来说，协议出让的方式更多地体现了政府的意志，在一定程度上排斥了市场机制的作用，因而它具有较大的垄断性，是一种不发达的土地市场。这种地产经营方式一般适应于国民经济重要部门，用地规模较大的工业项目、事业单位，以及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要扶持及优惠的项目。
2·土地使用权转让
1）土地使用权转让的含义
土地使用权转让是指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。由此可见，土地使用权的转让经营是在土地使用权出让的基础上，使用权在土地使用者之间的横向流动，它体现了土地使用者之间的经济利益关系。
2）土地使用权转让的条件
世界各国为了防止“炒卖”地皮现象的发生和削弱土地投机的负面效应，都对土地的转让进行了有附加条件的限制，这是国际上通行的对地产市场进行调节和控制的基本方法。我国《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件。
（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。
（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
3）土地使用权转让的原则
（1）“房地产一致”的原则。即当土地使用权发生转让时，转让地上的建筑物和其他附着物也随着发生转让，当地上建筑物或其他附着物的所有者发生转移时，土地使用权也随着转移。
（2）“效益不可损”原则。在进行土地使用权或地上建筑物产生转让时，皆不可损害地上建筑物或其他附着物。
（3）“认地不认人”原则。这是指土地使用者转让土地使用权时，土地使用权出让合同规定的权利和义务同时也随着转移。
4）土地使用权转让的方式
土地使用权转让的方式主要有3种：出售、交换和赠与。
（1）出售。出售是指以出让方式获得土地使用权者，将其土地使用权依法转移给受让人，由受让人向其支付价款的行为。
（2）交换。土地使用权的交换是指双方当事人约定互相转移土地使用权，其本质是一种权利交易。多数情况下，交换的双方都是为了更好地满足自己的经济需要。
（3）赠与。土地使用权的赠与是指赠与人把所有的土地使用权无偿转移给受赠人的行为。
在实际经济生活中，土地使用权还存在其他转让方式，如土地入股联建联营、企业兼并等经营性土地使用权转移方式等，这些方式的实质都是土地使用权的有偿转移。
对于原有划拨土地上的存量房地产，如因企业改制或兼并收购等行为导致产权变更时，需办理土地使用权出让手续。在不改变土地利用条件的情况下，该类土地使用权可采用协议方式获得，即由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市场价格或基准地价为基准，经过协商确定土地价格，采用国有土地使用权出让、租赁、作价入股或授权经营等方式，对原划拨国有土地资产进行处置，土地使用者获得相应条件下的土地使用权。值得指出的是，随着政府土地储备制度的建立，存量划拨土地使用权，已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直接获取该类土地的机会逐渐减小。
3·土地使用权划拨
1）土地使用权划拨的含义
土地使用权划拨是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将其土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
2）土地使用权划拨的特征
（1）没有明确的期限。
（2）无须支付土地使用权出让金。
（3）不能随意转让、出租和抵押。
3）土地使用权划拨的形式
土地使用权划拨主要有两种形式：第一种是经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地支付其使用的形式；第二种是经县级以上人民政府依法批准，将国有土地使用权无偿支付给土地使用者使用的形式。无论是哪一种形式，都无须支付土地使用权出让金。
土地使用者依法取得划拨土地使用权之后，便在法律规定的范围内对划拨的土地享有占有、使用和收益的权利。但同时也必须遵守国家法律、法规的有关规定：土地使用权人不得擅自改变土地用途；如果遇到社会公众利益的需要，土地使用权人有义务服从人民政府收回土地使用权的决定。土地使用权的划拨一般适用于国家机关、军事用地、城市基础设施和公益事业用地，以及国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。廉租住房和部分经济适用住房项目用地，目前也是通过行政划拨方式供应。以行政划拨方式供应廉租住房和经济适用住房建设用地时，也逐步开始采用以未来住宅租售价格或政府回购价格为标的的公开招标方式。
4）土地使用权划拨的审批权限
根据土地地块的大小，征用土地的审批权由各级人民政府掌握，具体标准如下。
（1）基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院批准。
（2）征用省、自治区行政区域内的土地，由省、自治区人民政府批准。
（3）征用耕地3亩以下，其他土地10亩以下，由县级人民政府批准。
4·与当前土地使用权拥有者合作
由于各种各样的原因，在房地产市场上有许多拥有土地使用权的机构在寻求合作者。因此，对于拥有资金但缺少土地的开发商来说，通过土地转让、公司入股、并购或合伙等方式，与当前土地使用权拥有者合作，也是获取土地的一种重要方式。
8·3房地产项目的征地拆迁
征地、拆迁工作是房地产开发建设的基础工作，其涉及面广、政策性强，应服从于城市建设，其规模应与城市的经济发展水平相适应。征地与拆迁工作涉及的土地权属不同，征地是指征用农村集体所有的土地，需要首先改变土地所有制的性质，变集体所有制性质为国家所有制，其次再改变土地的使用方式；而拆迁主要是指国家按有关法定程序收回土地使用权或改变使用性质时，对土地上附着物和房屋原用户、住户进行的拆迁、安置和补偿。
8·3·1土地征用
城市化进程不断加快，原有城市规模将不再适应现有城市的发展需要，必将导致城市规模的扩大，这就要在原有城市的周围进行扩建。当在农村集体土地上从事房地产项目的开发建设时，就涉及土地的征用，即通过征地，先将集体土地变为国有土地，建设单位再通过出让或划拨获得土地使用权。
1·土地征用的含义
征地是指政府按照法律规定的程序和条件，将农村集体所有土地转变为国家所有的行为。在征地过程中需支付一定的补偿费，并对原集体所有土地上的人员进行妥善安置。
2·土地征用的基本程序
1）申请选址
符合条件的用地单位必须持经过批准的有关文件（可行性研究报告、初步设计批复文件、设计图等），向征地所在地的县、市土地管理机关申请，由土地管理部门估算面积，经政府同意后，进行定点选址。
2）商定补偿安置方案
建设用地选定后，由所在地的土地管理部门组织建设用地单位、被征地单位和有关部门共同拟订土地补偿方案，草签补偿安置协议，并报同级政府审批。禁止用地单位与被征地单位之间直接商定征地条件。《中华人民共和国土地管理法》规定：国家建设征用土地，由用地单位支付土地补偿费和安置补偿费，同时还要通过土地管理部门向税务局或财政局缴纳有关税费。
3）核定用地面积
初步设计经批准后，用地单位持有关批准文件和总平面布置图或建设用地图，向所在地土地管理部门正式申报建设用地面积，按照规定的权限经政府审批核定后，由土地管理部门主持，用地单位与被征地单位正式签订征用土地协议，同时填写《国家建设征用土地报批表》。
4）出让或划拨
土地征地申请和协议经批准后，土地管理部门向用地单位核发用地许可证，并根据建设进度计划一次或分期出让或划拨土地。
5）颁发土地使用证
工程项目建成后，建设项目的主管部门应立即组织有关部门验收，由土地管理部门核查实际用地，经认可后，办理土地登记手续，核发国有土地使用证，作为用地的法律凭证。
上述程序主要适用于新区大面积建设用地，对小型及民用建设项目的程序可以简化。
3·征地的费用
根据《中华人民共和国土地管理法》和其他相关法规的规定，建设征地费用包括以下几个主要部分。
1）土地补偿费
土地补偿费是对农村集体经济组织因土地被征用而造成的经济损失的一种补偿，只能由被征地单位用于再生产投资，不得付给农民个人。
1998年修订后的《中华人民共和国土地管理法》第四十七条规定：征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。征用耕地的补偿费，为该耕地被征前3年平均年产值的6～10倍。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。
2）青苗补偿费
青苗补偿费是因征地时对其正在生长的农作物受到的损害而作出的一种赔偿。视开始协商征地方案前地上青苗的具体情况确定。只补一季，无青苗者则无该项补偿。在农村实行承包责任制后，农民自行承包土地的青苗补偿费应付给本人，属于集体种植的青苗补偿费可纳入当年集体收益。
已征用的土地上长有育苗的，在不影响工程正常进行的情况下，应等待农民收获，不得铲毁；不能收获的，应由用地单位按在田作物一季产量、产值计算，给予补偿，具体补偿标准由各省、自治区、直辖市规定。值得注意的是，在办理征用手续时，应明确移交土地的时间，使当地村组及早准备，以免造成过多的损失，凡在协商征地方案后抢种的农作物、树木等，一律不予补偿。
3）地上附着物补偿费
地上附着物是指房屋、水井、树木、涵洞、桥梁、公路、水利设施、林木等地面建筑物、构筑物、附着物等。视协商征地方案前地上附着物价值与折旧情况确定。应根据“拆什么，补什么；拆多少，补多少，不低于原来水平”的原则确定。如附着物产权属个人，则该项补助费付给个人。地上附着物的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。
4）安置补助费
安置补助费用发给安置被征地劳动力的单位。作为劳动力安置与培训的支出，以及作为不能就业人员的生活补助。该项费用应支付给被征地单位和安置劳动力的单位，不得挪作他用或私分。
根据《中华人民共和国土地管理法》规定，征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4～6倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。依照规定支付的安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍。
5）新菜地开发建设基金
新菜地开发建设基金是指征用城市郊区商品菜地时支付的费用。这项费用交给地方财政，作为开发建设新菜地的投资。
这里所指的菜地，是指城市郊区为供应城市居民蔬菜，连续3年以上常年种菜或养殖鱼、虾等的商品菜地和精养鱼塘。1年只种l茬或因调整茬口安排种植蔬菜的，均不作为需要收取开发基金的菜地。征用尚未开发的规划菜地，不缴纳新菜地开发建设基金。在蔬菜产销放开后，能够满足供应，不再需要开发新菜地的城市，不收取新菜地开发基金。
6）耕地占用税
耕地占用税是对占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税收，目的是合理利用土地资源，节约用地，保护农用耕地。
耕地占用税征收范围不仅包括占用耕地，还包括占用鱼塘、园地、菜地及其农业用地建房，或者从事其他非农业建设，均按实际占用的面积和规定的税额一次性征收。其中，耕地是指用于种植农作物的土地。占用前3年曾用于种植农作物的土地也视为耕地。
8·3·2拆迁安置
如前所述，拆迁是因房地产开发项目需要而对在开发区内属他人所有或使用的房地产权益，依照有关法律、法规和规章的规定而实施的依法转移房地产权益的行为过程。由于拆迁过程要涉及多方面的权益，各方面矛盾相对突出，因此拆迁工作是房地产开发项目至关重要的一项工作。
