8·1房地产开发项目审批程序及操作流程
《中华人民共和国城乡规划法》(第四章)“城市规划的实施”对建设项目的审批程序作出了明确的规定，实行《选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，即“一书两证”制度。具体审批程序及操作流程如下。
1·开发项目立项
立项时开发商提供可行性研究报告、项目建议书等文件资料。项目建议书的主要内容有项目建设的必要性和依据，项目的规模、建设地点和初步方案，建设条件分析，投资估算，项目进度，综合效益等。国家发改委根据国家政策，城市规划、年度建设用地计划和市场需求批准、备案，下达《立项批文》。
2·申请定点
开发商持批准的立项文件、开发建设单位或其主管部门申请用地的函件、工程情况简要说明和选址要求、拟建方案、开发项目意向位置的1∶2000或1∶500地形图及其他相关材料，向城市规划管理部门提出开发项目选址、定点申请，由城市规划管理部门审核后向城市土地管理部门等发《征询意见表》。
3·获得《规划意见书（选址）》
开发商须持政府计划管理部门对建设项目的批准、核准或备案文件，开发建设单位或其主管部门的用地申请（须表述选址要求、拟建项目性质及有关情况），拟建规划设计图（含主要技术经济指标）、开发项目意向位置的1∶2000或1∶500地形图及其他相关材料，向城乡规划管理部门提出开发项目选址、定点申请，由城乡规划管理部门审核后向城市土地管理部门等发征询意见表。开发商请有关部门填好征询意见表后，持该征询意见表、征地和安置补偿方案，以及经城市土地管理部门盖章的征地协议、项目初步设计方案、批准的总平面布置图或建设用地图，报城乡规划管理部门审核后，由城乡规划管理部门下发《规划意见书（选址）》。
城乡规划管理部门在《规划意见书（选址）》中，将确定建设用地及代征城市公共用地范围和面积，根据项目情况提出规划设计要求。规划设计要求包括3个方面的内容：①规划土地使用要求（建筑规模、容积率、建筑高度、绿地率等）；②居住建筑（含居住区、居住小区、居住组团）的公共服务设施配套建设指标；③建设项目与退让用地边界、城市道路、铁路干线、河道、高压电力线等距离要求。
4·获得《建设用地规划许可证》
申领《建设用地规划许可证》时，开发商须持政府计划管理部门对建设项目的批准或备案文件，《规划意见书（选址）》及附图复印件（招拍挂出让土地项目，由土地整理储备机构负责申报、提供）、国土资源行政主管部门《国有建设用地使用权出让合同》及其相关文件（协议出让和招拍挂出让土地项目）、建设用地钉桩成果通知单、按建设用地钉桩成果及绘图要求绘制的1∶500或1∶2000地形图等资料，向城乡规划管理部门提出申请。对于通过招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发项目，还应该提交建设用地申请文件（须表述取得用地的有关情况）和土地整理储备机构《国有建设用地使用权出让成交确认书》。城乡规划管理部门对建设用地使用性质、建设用地及代征城市公共用地范围和面积审核确定后，颁发《建设用地规划许可证》，主要规定用地性质、位置和界限。
对于划拨用地开发建设项目，开发商在取得《建设用地规划许可证》后，方可向政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。
5·申请开发土地使用权
城市规划部门对土地的管理只是对土地的利用方式管理，土地管理部门（现在大多数城市为国土资源房屋管理局）是对土地权属进行管理，所以开发企业应向土地管理部门提出用地申请。
城市房地产开发经营管理条例规定：土地出让前，城市建设主管部门或房地产行政主管部门应组织有关部门对项目的规划设计、拆迁安置、开发期限、基础设施和配套的建设、拆迁补偿安置等提出要求，并出具《房地产开发项目建设条件意见书》，其内容作为土地使用权出让合同的必备条款。
6·领取《房地产开发项目手册》
签订土地使用权出让合同后，开发企业15日内到建设主管部门备案，领取《房地产开发项目手册》，开发企业就项目进展情况填入手册，并定期报建设主管部门验核，目的是加强对房地产开发项目的跟踪管理。
7·拆迁安置
开发企业取得了开发场地后，要对场地上现有的建筑物和构筑物进行拆除，对现有住户进行拆迁安置，以便进行项目的规划、勘查、设计和施工。拆迁安置是一项政策性很强的工作，其依据是中华人民共和国建设部2005年10月31日颁发的《城市房屋拆迁工作规程》（2005年12月1日起施行）。
8·筹集开发资金
房地产开发需要大量资金，仅靠企业的自有资金是远远不够的，必须通过其他途径筹集资金，筹资工作可与其他工作平行进行。
9·项目规划设计与报建，领取《建设工程规划许可证》
开发商须持《建设项目规划许可及其他事项申报表》、《规划意见书（选址）》及附图复印件或《设计方案审查意见》及附图复印件、国土资源行政主管部门批准用地的文件、有资质设计单位按照《规划意见书（选址）》或《设计方案审查意见》及附图的要求绘制的建设工程施工图（包括图纸目录、无障碍设施设计说明、设计总平面图、各层平面图、剖面图、各向立面图、各主要部位平面图、基础平面图、基础剖面图）、《城市建设工程办理竣工档案登记表》、《勘察、设计中标通知书》（未进行设计方案审查的项目），向城乡规划管理部门提出申请。城乡规划管理部门接此申请后，将负责对相关文件进行与设计方案审查阶段内容相似的审查工作，通过审查后，签发《建设工程规划许可证》。
开发商取得《建设工程规划许可证》后，应按照城市规划监督有关规定，办理规划验线、验收事宜。工程竣工验收后，按规定应编制竣工图的建设项目，须依法按照国家编制竣工图的有关规定编制并报送城市档案馆。
至此，房地产开发将进入建设实施阶段。房地产开发项目审批流程如表81所示。
8·2土地使用权的取得
8·2·1土地储备与土地一级开发
1·土地储备
土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用的目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。该制度的建立旨在加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约和集约利用，提高建设用地保障能力。
土地储备实行计划管理。年度土地储备计划包括年初与年末土地储备规模、年度前期开发规模和年度供应规模等指标，由地方人民政府相关部门依据当地经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划和土地市场供求状况等联合编制。
土地储备的范围包括依法收回的国有土地、收购的土地、行使优先购买权取得的土地、已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地，以及其他依法取得的土地。纳入储备的土地的前期开发、保护、管理和临时利用，以及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动，由土地储备机构负责实施。
土地储备的运作程序有以下4个步骤。
（1）收购。这是指土地储备机构根据政府授权和土地储备计划，收回或收购市区范围内国有土地使用权，征收农村集体土地使用权并对农民进行补偿的行为。
（2）开发整理。这是指根据城市总体规划、土地利用总体规划和经济发展的客观需要，对收购得到的土地通过行政、经济、技术和法律的方法有计划地进行旧城区综合改造，如房屋拆迁改造、土地平整归并，进行基础设施建设。
（3）储备。这是指土地储备中心将已经完成土地整理和基础设施建设的“熟地”储备起来，等待供应。
（4）供给。这是指对纳入政府土地储备体系的土地，根据客观需要和土地供应计划，向市场供应。
2·土地一级开发
土地一级开发是由政府或其授权委托的企业进行土地征收、拆迁、平整，进行地上、地下市政基础设施和社会公共配套设施建设，使土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件活动。土地一级开发的项目实施模式，有政府土地储备机构负责实施并委托开发企业负责土地开发具体管理和授权开发企业负责实施两种模式。
土地储备机构负责实施土地开发时，由土地储备机构负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收、拆迁和大市政建设等手续并组织实施。土地开发过程中涉及的道路、供水、供电、供气、排水、通信、照明、绿化、土地平整等基础设施建设，可通过公开招标方式选择工程实施单位，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。
在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由开发企业负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收、拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。
土地储备开发成本包括：①征收、拆迁补偿费及有关税费；②收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；③市政基础设施建设有关费用；④招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；⑤贷款利息；⑥土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费及经政府财政和土地主管部门核准的其他支出。
土地储备和土地一级开发模式的建立，推动了公开、公平和透明的土地供应市场建设，改变了传统的开发商取得土地使用权的程序，对房地产开发商或投资者取得土地使用权的成本也产生了很大影响。此外，由于政府土地储备中心所实施的土地一级开发工作，通常将土地开发工作发包给房地产开发商，因此也为房地产开发商参与土地开发创造了市场机会。
8·2·2房地产开发用地的取得途径
房地产开发用地是指进行基础设施和房屋建设的用地。房地产开发项目土地使用权的取得主要有4种方式，即土地使用权出让、转让、划拨和合作。
1·土地使用权出让
1）土地使用权出让的含义
土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权的出让应该本着平等、自愿、有偿的原则，由当地政府土地管理部门与土地使用者签订合同。
2）土地使用权出让的特征
（1）土地所有权与使用权分离。房地产开发用地仅指取得开发用地的使用权，而不是指取得开发用地的所有权，即土地使用权出让是以土地所有权与使用权的分离为基础的。
（2）土地使用权出让是有偿的。获得土地使用权的受让者需要支付一定的出让金，这是土地使用权的出让与划拨的显着不同之处。
（3）土地使用权的出让是有期限的。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定了各类土地的最高出让年限：“居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。”
3）土地使用权出让的方式
为规范国有建设用地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，国土资源部于2002年4月颁布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，并于2007年9月对该规定进行了修订，形成了新的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》。从加强国有土地资产管理、优化土地资源配置、规范协议出让国有建设用地使用权行为的角度出发，国土资源部于2003年8月颁布了《协议出让国有土地使用权规定》。按照这些规定，工业（包括仓储用地但不包括采矿用地）、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或挂牌方式出让。不适合采用招标、拍卖或挂牌方式出让的，才允许以协议方式出让。
（1）招标出让国有建设用地使用权。这是指市、县人民政府国土资源行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或不特定的自然人、法人或其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。这种方式一般适用于对开发有较高要求的建设性用地。
招标出让的一般程序如下。
①发布招标公告或通知。土地管理部门向符合条件的单位发出《招标邀请书》或公开向社会发布招标公告。
②领取招标文件。有意参加的投标者经招标人进行资格审查后，在规定的时间内到指定地点领取招标文件。
③投标。投标者在规定的投标日期和时间内到指定的地点将密封的投标书投入标箱，并按土地管理部门的规定交付投标保证金。
④决标。土地管理部门会同有关部门聘请专家组成评标委员会，由评标委员会主持开标、验标、评标和决标工作，对有效标书进行评审并确定中标者。在选定中标者后，由土地管理部门签发中标通知书。
⑤签订合同。中标人在接到中标通知书后，按规定的时间与土地管理部门签订土地使用权出让合同，并支付全部土地使用权出让金。
⑥登记领证。中标人凭土地管理部门出具的《付清地价款》凭证，办理土地使用权登记手续，领取《国有土地使用证》，取得土地使用权。
以招标方式出让土地，是一种有条件、有选择、有控制的市场竞争形式，既体现了国家对土地使用的计划指导，又充分发挥市场机制在土地使用权上的灵活调节功能，具有较大的适应性。
（2）拍卖出让国有建设用地使用权。这是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定的时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。拍卖适用于经济条件好、交通便利、区位优异的地段。
土地拍卖的一般程序如下。
①发布公告。土地管理部门以公告方式或其他方式发布拍卖消息，告知可以参加竞标的单位和个人。
②领取拍卖文件。有意参加拍卖竞投者在缴纳保证金后按公告要求领取拍卖文件，并向土地管理部门索取地块资料，以取得正式参加拍卖的权利。
③举行拍卖活动。拍卖主持人按公告确定的时间、地点主持拍卖会，简介土地位置、面积、用途、使用年限、规划要求等内容并报出底价，确定最后应价者为受让人。
④签订合同。受让人与土地管理部门签订土地使用权出让合同，并按规定的时间交付土地使用权出让金。不能按规定时间交清土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同。
⑤登记领证。受让人交付全部土地使用权出让金后，凭土地管理部门出具的《付清地价款》凭证，办理土地使用权登记手续，领取《国有土地使用证》，取得土地使用权。
