房地产开发投资决策过程是指在房地产开发的投资决策中，提出问题、分析问题和解决问题的过程。房地产开发投资决策的一般程序如下。
1·确定投资目标
投资决策的目的就是要达到投资所预定的目标，所以确定投资的目标是投资决策的前提和依据。如果投资目标不正确，那就意味着投资决策的不正确，最终导致投资项目实施的不正确。确定投资目标正确性的关键是进行全面的市场调研和预测，通过周密的分析研究，可以发现问题，然后搞清问题的性质，从而确定解决问题后所期望达到的结果，使投资的目标具体明确，避免抽象，含糊不清。
2·拟订投资方案
在进行房地产开发投资决策过程中，根据已确定的目标，拟订多个可行的备选方案。判断某一方案是否可行，总的原则是按技术经济学原理给予评价，即该项目在技术上是否先进、生产上是否可行、经济上是否合算和财务上是否能盈利。经分析比较后，才能从中选出最优方案。
3·测量风险
由于房地产项目投资量大、建设周期长、牵涉面广、不确定因素多，故由此而造成的风险相对其他投资项目要大。进行投资决策时，投资者不仅要测量或估计每一个投资方案的经济效益，还要测量其可能承担的风险，确定每一个方案在收益上的可靠性。
4·制订决策方案
决策在于选择，没有选择就没有决策。在进行房地产投资决策中，制订供决策者选用的各种可能行动方案，是房地产投资决策的基础。制订决策方案时必须注意各方案整体上的详尽性和个体间的相互排斥性。只有这样，才可能进行方案的全面比较和有效选择，并可避免遗漏最优方案。
5·分析与评价
方案的分析与评价就是要对每一个备选方案，在进行选择之前，对其有关的技术、经济和社会环境等各个方面的条件、因素及潜在问题进行可行性分析，并与预先确定的目标进行比较作出评价。对决策和行动方案有一定约束条件的限制因素进行分析，以便在现有条件下求优；对每一个备选方案可能发生的潜在问题进行科学的预测，以便事先防范，减少潜在问题发生的可能性。然后根据决策目标，详尽分析每一个备选方案的经济效益、环境效益和社会效益，最后对每一个备选方案作出综合性评价。
6·选择方案
选择方案是就每一方案的结果进行比较，选出最可能实现决策预期目标或期望收益最大的方案，作为初步最佳方案。选择方案不仅是整个决策过程中的环节，也是决策者的重要职责，同时，也是科学性和技巧性的综合体现。要正确、有效地进行选择方案工作，必须掌握方案的选择标准。选择标准和决策目标是紧密相连的。通常，要求实现决策目标的方案得到的利益尽可能大，且付出的代价尽可能小，即以最小的投入得到最大的产出。同时，要使实现决策目标的把握性尽可能大，且副作用尽可能小。“既要马儿跑，又要马儿不吃草”，这样的标准和条件既矛盾又苛刻。所以，在实际中，所有方案的最优都是相对而言的，要求十全十美的方案几乎是办不到的。
6·7·3房地产开发投资的决策类型
根据房地产投资决策的不同目标和不同性质，可以分为以下几种类型。
（1）按决策目标多少划分，可以分为单目标决策和多目标决策。
（2）按决策制定的方式划分，可以分为单层决策和多层决策。
（3）按决策掌握的情报资料、信息的性质不同划分，可分为确定型决策、不确定型决策和风险型决策等。
（4）按决策使用的分析方法划分，可划分为定性分析决策和定量分析决策。
下面具体介绍确定型决策、不确定型决策和风险型决策3种决策类型的基本概念与功能。
1·确定型决策
确定型决策是指影响决策的因素或自然状态是明确肯定的，且一种方案只有一种确定可以预期达到的结果。决策的方法有两种：若根据已掌握的每一方案的每一确切结果并进行比较，直接选出最优方案的决策法称为单纯选优法；若在未来的自然状态完全明确的情况下，通过建立合适的数学模型，求出最优方案的决策法称为模型选优法。
2·不确定型决策
一个风险事件在某一系统中发生的概率，就理论而言或就风险型决策所涉及风险的两方面属性而言，是可以人为地、主观地估计出的。但在实际中，有时很难估计出事件发生的概率，即对事件在系统中所发生的概率，不能作出主观可能性的估计，而只能对风险后果有所估计，这种决策称为不确定型决策。其准确程度完全取决于决策者的经验与判断能力。
3·风险型决策
风险型决策是指在房地产企业的开发经营活动中，存在着某种不可控制的风险因素，一个方案又可能出现几种不同的结果。进行风险型决策应具备以下几个条件。
（1）要确定决策者希望达到的明确目标（获利大或亏损小）。
（2）要有两个或两个以上可供选择的方案。
（3）每个方案要存在两种或两种以上不以决策者主观意志为转移的自然状态。
（4）不同方案在不同自然状态下相应的损益值可以计算。
（5）决策者根据科学的理论和经验，可预先估计或计算出自然状态出现的概率。
这种决策由于无法控制其影响决策结果的某种自然状态，要在一定的概率条件下作出，需要冒一定的风险，故称为风险型决策。
6·7·4房地产开发投资的决策方法
房地产开发投资的决策方法种类繁多，概括起来可分为定性分析方法和定量分析方法两大类。
1·定性分析法
在房地产开发投资决策过程中，由于有些因素难以定量描述，而且遇到的问题、环境等都比较复杂，所以采用定性分析的方法更为适用。定性分析的方法通常有以下几种类型。
（1）经验法。这种方法被普遍应用于一般决策中，但缺乏严谨的投资分析。这种方法直观易用，但分析不透，只能作一些直观而表面性的描述。
（2）创造工程法。这一方法是建立在人的直观、灵感和经验，以及形象思维和创新能力基础上的创造技术的总称，也属定性分析法的范畴。其主要技术方法包括畅谈会、形态方案法和主观概率法等。
2·定量分析法
定量分析法是指采用数量指标和数学模型方法，进行房地产投资决策的方法。其主要作用是对决策问题进行定量分析、计算，以求得决策问题的最优解，从而作出科学的决策。在决策分析中常用的定量分析法有确定型决策法、风险型决策法和不确定型决策法3种。
1）确定型决策方法
确定型决策是决策者对每一个不同方案的未来自然状态和信息，在完全已知的情况下，根据完全确定的情况，运用科学方法，从各个不同方案中选择最优方案。在房地产开发投资的经济分析中常用的确定型决策方法很多，如财务净现值法、内部收益率法、动态投资回收期法和线性规划求最优解法等。决策者可根据投资项目的要求、决策问题的性质等来选择适用的方法。
2）风险型决策方法
风险型决策方法要求决策者根据几种不同自然状态可能发生的概率开展决策工作。在房地产开发经营过程中，大量的决策问题都具有某种潜在的风险，而其风险多数服从统计规律。因此，风险型决策是很重要的决策方法。风险型决策方法的具体实施有以下几种类型。
（1）期望值法。期望值法是根据概率论的基本知识，利用数学期望值法，对房地产投资项目方案进行决策优化。
（2）决策树法。决策树是由决策点、机会点、方案枝和概率枝组成的树枝状图形。决策树法实际上也是利用期望值进行决策方案选择的一种方法，是把某个含风险的投资方案未来发展状况的可能性和可能的结果估计与预测，用树状图形表示出来。决策树法不仅能够解决单层决策问题，且更适合于解决多层决策的问题，它能使多层决策层次分明，直观易懂，也便于计算和分析。
3）不确定型决策方法
不确定型决策方法的特点是不知道所处理的未来事件在各种特定条件下的明确结果（自然状态），而且就连可能发生的结果及各种结果发生的概率都不知道。换句话说，这类决策问题的操作是在对决策问题的自然状态发生的概率资料毫无所知的情况下进行的。在此情况下决策，由于信息不全，有较大的主观随意性，所以人们只得提出若干不同的决策准则作为不确定型决策的依据。这些决策准则包括以下几方面。
（1）最大最小值准则。这一准则主张在方案比较和选择时，不应过于乐观，把事物的结果尽量估计得坏一点，所以也称为悲观法，然后在各种最坏的情况下找一个最好的方案。这一方法的缺点是，虽然可以避免出现较大的实际损失的风险，但也可能是盈利机会损失最大的。
（2）最大最大值准则。这一准则正好与最大最小值准则相反，它主张选择方案时应采取乐观的态度，即所选择的方案是一个能够提供获得最大盈利机会的方案。这表示决策者的评价准则是要追求最大的损益值，对投资开发前途充满了乐观的情绪，故也称为乐观法。这一方法的缺点是，一旦未来客观状态出现最不利的情况，企业往往难以获得预期的投资收益，甚至还会发生亏损。
（3）机会均等准则。决策者在决策过程中，不能肯定各种自然状态出现的概率，便认为是等概率的，即如有n个自然状态，则每个自然状态出现的概率为1/n，然后按照风险决策的损益最大期望值作出决策。
思考题
1·简述房地产投资信托基金的含义。
2·房地产融资有哪些特点？
3·房地产融资方案包括哪些内容？
4·房地产融资的主要方式是什么？
5·房地产投资包括哪些类型？
6·房地产投资风险的主要类型有哪些？
7·房地产开发投资的决策方法有哪些？
