（1）融资风险。房地产开发投资通常是通过集资或贷款等方式筹集资金，如在一定时期内，房地产的总投资收益率低于银行利率，则筹集资金的收益率会大大降低，这时不要说这宗房地产开发无利可图，甚至会出现赔本经营的局面，造成了融资风险。例如，房地产投资预期利润率为5%，而贷款利率为10%，假定其他因素不变时，投资者每贷入100元资金获得的预期收益为5元而支付的利息为10元，必须自己再另外拿5元以支付利息，这时就出现了融资风险。
（2）购房者拖欠款风险。在房地产经营过程中，由于购买者财务状况与开发时预测的财务状况发生了变化，也直接影响到该宗房地产的投资全部及时收回的可靠性，从而造成拖欠风险。
以上两个风险是构成房地产开发经营中财务风险的主要因素。
2·购买力风险
购买力风险是指由于种种原因使物价总水平迅速上涨，通货膨胀度较高，出售或出租房地产获得的现金不能买到原来能买到的那么多东西，也就是购买力下降了。这里的风险主要出在投资者提价的“时滞”上，特别是在高通货膨胀时期。购买力风险也会影响消费者，在货币购买力水平普遍下降的情况下，人们会把有限的购买力用到最急需的消费上，从而影响了对房地产的消费购买力。这样即使房地产本身能够保值，由于人们降低了对它的需求，也会导致房地产投资者遭受一定的损失。所以，购买力风险是市场风险中的主要风险。
3·利率风险
由于房地产投资具有资金量大、开发周期长的特点，房地产投资不可避免地存在着随市场利率的变动而产生的风险。①因为利率是房地产投资的机会成本，市场利率水平提高则表示房地产投资的机会成本提高；②获得贷款的利率提高，将直接增加房地产的开发成本；③利率的浮动会影响到房地产的销售市场与建筑市场。利率越低，对房地产需求越高；利率越高，对房地产的需求越低。贷款利率的高低直接影响着消费者购买住宅的能力。
4·变现风险
由于房地产商品的实体不能流动，它的变现性是较差的。这主要是由以下原因造成的。
（1）房地产是不动产，房地产市场具有区域性，本地价格低又不能搬到外地卖高价。
（2）房地产投资周期长，土地投资和整个房地产建设投资必须经过相当长时间，才能作为房地产资产进入市场流通。
（3）房地产价值高，占用资金多，房地产销售费时费力。
以上这些原因从不同角度造成了房地产投资的变现风险。
5·社会风险和意外事故风险
社会风险通常是指由于国家政治、政策、法规、计划等形势和经济形势的大气候变化等因素的影响给房地产投资带来经济损失的风险。意外事故风险一方面来自自然灾害，如暴风雨、洪水、雷电、地震、龙卷风等事故；另一方面来自人为破坏，如偷盗、抢劫、放火及战争等毁坏房屋的因素而造成的房地产投资的经济损失。
6·6·3房地产投资的风险与报酬关系
房地产投资具有风险，而这一风险可能会给投资者带来经济上的巨大损失，甚至破产，但一些风险很大的投资项目为什么还是吸引着众多的投资者？这就是风险报酬的诱惑和激励作用。所谓风险报酬，是指投资者冒着风险进行投资时可能获得的超过无风险利润率的那份额外报酬。例如，排除通货膨胀因素，一个风险项目的投资收益率应是无风险利润率和风险报酬之和。图61为风险与报酬之间的关系图。从图61中可以看出，假设无风险投资的利润率为5%，需要2%的风险报酬去补偿风险为0·5的一项投资；另一项风险高达1·5的投资项目则需要有10%的风险报酬。风险报酬原理是投资学中的一个基本概念。
由于房地产投资的风险较大，因此房地产开发企业所要求的投资回报率就高。这一较高的投资回报率是指一种期望报酬率，它与各种可能的开发后果出现的概率有关，而不是单一决策所形成的经济后果。实际的报酬率有可能出现两种情况：①大于无风险报酬率；②小于无风险报酬率甚至负报酬率。同时应当注意，房地产开发企业期望的回报率越高，所要承担的风险水平也就越大。这主要是因为回报率越高，潜在的竞争者增加，从而会改变各种可能后果的概率分布，使风险增大。
6·6·4房地产投资风险的盈亏平衡分析
1·盈亏平衡分析的基本概念
盈亏平衡分析又称为保本分析或损益临界分析，是通过项目盈亏平衡点（BEP）来分析项目成本与收益的平衡关系的一种方法，主要用于考察项目适应市场变化的能力及考察项目的抗风险能力。在对房地产开发经营项目进行经济效益评价过程中，人们不难发现其产量（商品房面积）、成本和利润三者间存在这样一个关系，即：
产品销售利润-产品销售收入-产品销售成本-产品销售税金
其中，产品销售税金取决于产品销售收入：
产品销售收入-产品销售量×产品单位价格
产品销售成本（总成本）-变动成本固定成本
由上述关系式可知，房地产产品销售收入和产品销售成本都可以是产品销售量的函数。当它们之间呈线性函数关系时，则认为它们间的盈亏平衡属于线性盈亏平衡关系；反之，为非线性盈亏平衡关系。
2·线性盈亏平衡分析
线性盈亏平衡分析必须具有下列假设条件才能适用。①房地产产品总销售收入和生产总成本费用都是房地产开发面积（产品产量）的线性函数；②产品销售量和生产量相等，即开发的房地产能全部租售出去；③产品固定成本和单位销售价格在产品租售期间保持不变；④同时开发几种不同类型房地产产品时，应将其组合折算成一种产品；⑤计算所用的各种数据应是正常生产年度的数据。
2）线性盈亏平衡点的分析评价
由上述计算公式和图62可知，盈亏平衡点的值无论是用产（销）量表示，还是用价格表示，或者用生产能力利用率和销售收入来表示，均为越低越好。房地产开发投资的盈亏平衡点低，说明开发项目具有以下特征：①当开发项目达到较低产量时就可以保本；②开发项目的盈利区大、亏损区小，开发项目能取得较好的经济效益；③开发项目生命力强，有较高的竞争能力；④开发项目的抗风险能力大。
6·6·5房地产投资风险的敏感性分析
1·敏感性分析的基本概念
敏感性分析是通过分析、预测投资项目主要因素发生变化时，对经济指标的影响，从中找出敏感性因素，并确定其影响程度的一种不确定性分析方法。由于衡量房地产投资开发项目经济目标实现程度的指标有多种，主要的如财务净现值、内部收益率、投资回收期等，故敏感性分析可以围绕不同的经济指标进行。敏感性分析的目的是在充分了解和掌握项目风险因素及风险程度的情况下，考察投资项目承受风险的能力。
2·房地产投资项目敏感性分析的步骤
房地产投资项目敏感性分析及计算过程比较复杂，通常可按以下主要步骤进行。
（1）选择经济评价指标。在对项目进行分析、计算过程中，首先要选择最能反映项目经济效益的指标作为分析、计算对象。根据房地产投资项目的特点和要求，通过选择财务净现值、内部收益率、投资回收期等经济评价指标作为敏感性分析计算的对象。
（2）选择需要分析的不确定性因素。在敏感性分析、计算时，一般应选择房地产产品产（销）量、房地产售（租）价格、成本（经营成本、原材料价格成本）和固定资产总投资等不确定性因素作为分析和计算的变量。
（3）确定变量的变化范围并计算其变动幅度。确定上述变量在某种增幅下的变化范围是一种模糊的、本身误差性比较大的估计。常用的方法是根据房地产开发企业历年来的统计资料、房地产开发经营的特点，以及房地产行业的专家经验和对市场的调查预测作出综合估计。
（4）确定房地产开发项目对风险因素的敏感程度。由于各变量在其变化范围内的变化引起经济评价指标的变动幅度，从而给房地产开发项目带来了投资风险。为找出对投资效益影响明显的风险因素，以及确定开发项目对风险因素的敏感程度，以便在以后的开发经营过程中加以控制这些风险因素，其具体方法是将反映诸多条件变化后的项目盈利能力计算结果与原先计算出的结果进行比较，就能确定开发项目对各风险因素的敏感程度，从而也就能确定开发项目所能承受未来风险的能力。
6·7房地产开发投资决策
6·7·1房地产开发投资决策的概念
一般而言，决策是指在目标既定的情况下，寻找可以达到目标的各种可行方案，然后对这些方案进行比较分析，最后选出一个最优可行方案的过程。房地产开发投资决策是指对拟建房地产投资项目的必要性和可行性进行技术经济分析，对可以达到目标的不同方案进行比较和评价，并作出判断和选择某一方案的过程。
房地产开发投资决策对房地产业和房地产市场的完善与发展具有十分重要的意义。房地产由于其空间的固定性特征，一旦决策完成付诸实施，将很难随意移动变更。另外，房地产开发投资建设周期长、占用资金量大，一旦开工建设就不能中断，要力求缩短工期，在最佳时机投入市场。房地产开发投资还关系着民众的基本需要和生活质量的提高，又关系着经济发展和城市建设，其总量确定、结构选择、空间布局和时间安排十分复杂。房地产开发投资规模在整个国民经济投资规模中占有很大的比重，它必须与社会所拥有的人力、物力和财力相适应。这些情况都决定了必须重视房地产开发投资决策。
6·7·2房地产开发投资决策过程
