一、利润的构成
利润是物业管理企业在一定时期内进行经营所取得的主要财务成果，是由一定会计期间内经营活动所获得的各项收入抵减各项支出后形成的。从整个社会来看，利润是社会再生产的重要资金来源；从企业来看，利润是企业生存与发展的必要条件，也是评价一个企业经营状况的重要指标。
物业管理企业的利润按其来源及构成的不同，可以分为主营业务利润、营业利润、利润总额和净利润。
物业管理企业上述的利润构成可以用如下公式表示：
营业利润=营业收入-（营业成本+营业税金及附加+销售费用+管理费用+财务费用+资产减值损失）+公允价值变动损益+投资收益利润总额=营业利润+营业外收入-营业外支出净利润=利润总额-所得税费用（一）净利润净利润又称税后利润，是物业管理企业在缴纳所得税后最终的经营成果，可用于利润分配，是利润总额扣除所得税后的金额。
（二）利润总额
利润总额也称税前利润，是物业管理企业在缴纳所得税前的全部经营成果，指正常经营活动带来的营业利润，加上与物业管理企业经营活动没有直接关系的营业外收支净额。
（三）营业利润
营业利润体现了物业管理企业从事正常的物业管理经营业务所获取的全部净收益，包括其主营业务和其他业务，是营业收入扣除营业成本、营业税金及附加、管理费用、财务费用、资产减值损失后加上公允价值变动损益、投资收益的结果。
（四）投资净收益
投资净收益是物业管理企业对外投资所获得的投资收益扣除投资损失后的净额。
投资收益主要包括：①对外投资所分得的利润、股利和债券利息；②投资到期收回或中途转让取得的款项高于原投资账面价值的差额；③股权投资按权益法进行核算时，在被投资企业增加的净资产中所拥有的数额。
（五）营业外收支净额
营业外收支净额与物业管理企业经营活动没有任何直接的关系，是在企业经营活动之外形成的营业外收入减去营业外支出后的净额。
营业外收入主要包括：①固定资产盘盈和出售的净收益；②罚没收入；③因债权人原因而无法支付的应付账款；④教育费附加返还款等。
营业外支出主要包括：①固定资产盘亏、报废、毁损和出售的净损失；②非季节性和非大修理期间的停工损失；③职工子弟学校经费和技工学校经费；④非常损失；⑤公益救济性捐赠；⑥赔偿金；⑦违约金等。
二、利润预测
利润预测是企业经营管理的一个重要方面，是企业在营业收入预测的基础上，通过对劳务量、服务成本以及其他对利润发生影响的因素进行分析和研究，对企业未来某一时期可以实现利润的预计和测算。正确的利润预测可以为物业管理企业的经济决策提供可靠的依据，可以发现经营活动中存在的问题，有利于改善经营管理，提高物业管理企业的经济效益。
在利润总额中，一般情况下营业利润所占的比重最大，往往是利润预测的重点。利润预测的方法有很多，最常用的有本量利分析法、相关比率法和因素测算法。
（一）本量利分析法
本量利分析法也称损益平衡分析法，它主要根据成本、业务量和利润三者之间的变化关系，分析某一因素的变化对其他因素的影响。本量利分析法既可用于利润预测，也可以用于成本和业务量的预测。
本量利分析是以成本性态研究为基础的，所谓成本性态是指成本总额与业务量的依存关系。成本按照其性态可以划分为：①固定成本。固定成本是指在一定的业务量范围内，不受业务量影响的成本。②变动成本。变动成本是指随着业务量的增长而成正比例增长的成本。③混合成本。混合成本介于固定成本和变动成本之间，是指随着业务量的增长而增长，但不成正比例增长的成本，可以将其分解成固定成本和变动成本两部分。
本量利分析法用于利润预测的一般计算公式可以表示如下：
利润=营业收入-总成本
=营业收入-变动成本-固定成本
=单价×业务量-单位变动成本×业务量-固定成本
=（单价-单位变动成本）×业务量-固定成本
如果考虑到需要缴纳的价内营业（销售）税金，以上的计算公式可以演变为：
利润=[单价×（1-税率）-单位变动成本]×业务量-固定成本
在以上相关的五个变量中，给定其中的四个，便可以求出另一个变量的值。因此，上述公式还可以换成以下形式：
业务量=（固定成本+利润）/[单价×（1-税率）-单位变动成本]
单价=[（固定成本+利润）/业务量+单位变动成本]/（1-税率）
单位变动成本=[单价×（1-税率）]-（固定成本+利润）/业务量固定成本=[单价×（1-税率）-单位变动成本]×业务量-利润“例4-10”某物业管理企业经营一家商业广场，共有商铺500个。企业每月须固定向业主上缴租金收益为400000元，每月发生的各项固定开支为20000元。商铺如果出租出去，企业每月为每个商户提供各类管理服务的费用为100元。如果每个商铺的平均月租金标准为2000元，预计商业广场的出租率为80%，营业税税率为5%。请预测该物业管理企业的经营利润。
解：利润=[单价×（1-税率）-单位变动成本]×业务量-固定成本=[2000×（1-5%）-100]×（500×80%）-
（400000+20000）
=300000（元）
“例4-11”仍依上例，如果该物业管理企业希望每月得到的最低经营利润为120000元，则该商业广场应该维持的最低商铺出租率是多少？
解：业务量=（固定成本+利润）/[单价×（1-税率）-单位变动成本]
=（400000+20000+120000）/[2000×（1-
5%）-100]
=300（户）
出租率=300/500=60%
（二）相关比率法
企业一定时期所实现的利润多少，往往与营业收入等指标密切相关。一般来说，企业的利润与营业收入是正相关的，相关比率法就是根据利润与营业收入之间的内在关系，对计划期间的利润进行预测的一种方法，常用的相关比率一般为营业收入利润率。营业收入利润率可以以基期数据为基础，并考虑到计划期的有关变动因素来确定，也可以根据行业平均水平来确定。
相关比率法的计算公式为：
利润=预计营业收入×预计营业收入利润率
“例4-12”某物业管理企业基期的营业收入利润率为15%，根据对市场的预测分析，计划期的营业收入利润率与基期相同，预计企业的营业收入为400万元。请预测该物业管理企业计划期的利润额。
解：利润=预计营业收入×预计营业收入利润率
=400×15%
=60（万元）
（三）因素测算法
因素测算法是在上年利润水平的基础上，充分考虑计划年度影响利润增减变动的各项因素，进而测算出企业计划年度的利润额。
因素测算法的计算公式为：
利润=上年利润×（1士预计利润增减率）
“例4-13”某物业管理企业上年利润为30万元，预计在计划年度受到某有利因素的影响，利润可以增加5%。请预测该物业管理企业计划年度的利润额。
解：利润=上年利润×（1士预计利润增减率）
=30×（1+5%）
=31.5（万元）
三、利润分配
利润分配是指物业管理企业根据国家有关规定和企业章程、投资者协议等，对企业当年可供分配的利润所进行的归属划分。正确处理国家与企业、企业与投资者之间的利润分配关系，是一个十分重要的问题。随着市场经济体制改革的深入，我国先后确立了企业基金制度、利润留成制度等有关利润分配制度，对调整利益分配格局，发展社会生产，扩大企业经营自主权，增强企业活力等方面，都起了积极的作用。
（一）利润分配的原则
利润分配体现的是对利润最终归属的划分，对其划分的过程应该加以合理的管理和严格的规范，确保利润分配能够顺利进行。根据多年的实践，利润的分配一般应遵循以下几项基本原则：
1.遵守国家有关的法律法规
国家规范企业利润分配的法律法规主要体现在企业组织制度、财务制度、税收制度等方面。这些法律法规规定了企业利润分配的基本原则、分配次序和比例等，企业应当认真执行。
2.坚持全局观念，兼顾各方利益
利润分配必须兼顾国家、企业、投资者、经营者和职工的利益。利润分配是否合理，直接影响到国家的经济建设和各方投入资产和开展经营的积极性。因此，利润分配不能只强调长远利益和共同利益，而忽视投资者、经营者和职工的近期利益和局部利益，挫伤其投资和经营的积极性，也不能只顾短期利益而损害企业的长远发展。
正确的做法应该是加强全局意识，兼顾各方利益，既要保证国家对资金集中的需要，又要考虑增强企业的活力，促使其持续健康地发展，也要保障投资者的合法权益和企业职工的切身利益。在经济增长、效益提高的基础上，尽量做到国家多收，企业多留，投资者多分，职工多得。
3.保护债权人的权利
利润分配中要体现对债权人权利的充分保护，这就要求企业在分配利润之前，必须确保偿清所有的到期债务，不得故意拖欠债务。在到期债务偿清之前，进行任何的利润分配都是对债权人权利的严重损害。同时，企业在利润分配之后，还应该维持一定的偿债能力，不能因为利润分配而造成企业财务枯竭，最终损害债权人的利益。
（二）利润分配的顺序和内容
利润分配的顺序和内容主要包括以下两个部分：
1.税前利润分配
（1）税前利润弥补亏损。
企业发生经营性亏损后，应由企业自行弥补。当年亏损可以用下一年度的税前利润弥补，下一年度不足以弥补的，可以在5年内延续弥补，5年内不足以弥补的，用税后利润弥补。
（2）缴纳企业所得税。
企业的利润总额在依法缴纳所得税前，首先要按照国家有关制度规定对计税利润的项目作出相应的调整，按照调整后的利润（应纳税所得额）缴纳所得税。
2.税后利润分配
除国家另有规定外，企业缴纳所得税后的利润，按照下列顺序分配：
（1）被没收的财物损失，支付各项税收的滞纳金和罚款。（2）弥补企业以前年度亏损。
（3）提取法定盈余公积金。法定盈余公积金按照税后利润扣除前两项后按国家规定的比例提取，主要用于弥补亏损和转增资本金。
（4）提取法定公益金。法定公益金在提取法定盈余公积金之后，按国家规定的比例提取，主要用于企业职工的集体福利设施。
（5）提取任意盈余公积金。任意盈余公积金在提取法定盈余公积金和法定公益金之后，按企业确定的比例计算提取，是否提取由企业自行决定。企业任意盈余公积金也用于弥补亏损和转增资本金。
（6）向投资者分配利润。企业以前年度未分配的利润，可以并入本年度向投资者分配。企业当年无利润不得向投资者分配利润。
对于股份制物业管理企业，可供投资者分配的利润按照下列顺序分配：①支付优先股股利；②支付普通股股利；③转作资本（股本）的普通股股利。
经上述分配后的利润余额为未分配利润，未分配利润可以留待以后年度进行分配。企业如发生亏损，在亏损未弥补完之前，不得提取盈余公积金，在提取盈余公积金之前，不得向投资者分配利润。
四、企业所得税的计算
（一）企业所得税的概念
企业所得税是以企业等各类组织取得的生产经营所得和其他所得为征税对象所征收的一种税。
除个人独资企业和合伙企业外，其他凡取得收入的各类组织，包括依照中国法律、行政法规在中国境内成立的企业、事业单位、社会团体以及其他取得收入的组织，均为企业所得税的纳税义务人。
我国从2008年1月1日起实行统一的企业所得税制度，无论外资企业还是内资企业，均适用统一的企业所得税税率。
（二）企业所得税的征税范围
企业所得税的征税范围是指企业以货币形式或非货币形式通过各种来源取得的收入，包括：
（1）销售货物收入。销售货物收入是指企业销售商品、产品、原材料、包装物、低值易耗品以及其他存货取得的收入。
（2）提供劳务收入。提供劳务收入是指企业从事建筑安装、修理修配、交通运输、仓储租赁、金融保险、邮电通信、咨询经纪、中介代理、文化体育、科学研究、教育培训、卫生保健、社区服务、餐饮住宿、旅游、娱乐、加工以及其他劳务服务活动所取得的收入。
（3）转让财产收入。转让财产收入是指企业转让固定资产、生产物资、无形资产、股权、债权等财产取得的收入。
（4）股息、红利等权益性收入。股息、红利等权益性收入是指企业因权益性投资从投资对象那里取得的收入。
（5）利息收入。利息收入是指企业在不构成权益性投资的情况下将资金提供给他人使用所取得的收入，包括存款利息、贷款利息、债券利息、欠款利息等。
（6）租金收入。租金收入是指企业将固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权转让给他人使用取得的收入。
（7）特许权使用费收入。特许权使用费收入是指企业允许他人使用自己的专利权、非专利技术、商标权、著作权及其他特许权取得的收入。
（8）接受捐赠收入。接受捐赠收入是指接受来自其他企业、组织或个人无偿给予的各类资产。
（9）其他收入。其他收入是除以上八项之外的收入，包括企业资产溢余收入、逾期未退押金收入、确实无法偿还的应付账款、已做坏账损失处理又收回的应收账款、债务重组收入、补贴收入、违约金收入、汇兑收益等。
同时，依照国家有关税法规定，下列收入为不征税收入：
（1）财政拨款。财政拨款是指各级人民政府对纳入预算管理的事业单位、社会团体等组织拨付的财政资金，但国务院和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
（2）依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费、政府性基金。
行政事业性收费是指依照法律法规等有关规定，在实施社会公共管理，以及向公民、法人或其他组织提供特定服务过程中，向特定对象收取并纳入财政管理的费用。
政府性基金是指企业依照法律法规等有关规定，代政府收取的具有专项用途的财政资金。
（3）国务院规定的其他不征税收入。国务院规定的其他不征税收入是指企业取得的，由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金。
（三）准予在税前进行扣除的项目
按照国家有关税法的规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，准予在计算应纳税所得额时扣除，主要包括：
（1）成本。成本是指企业在生产经营活动中发生的营业成本、销货成本、业务支出以及其他耗费等。
（2）费用。费用是指企业在生产经营活动中发生的营业费用、销售费用、管理费用、财务费用等。
（3）税金。税金是指企业发生的除企业所得税和增值税之外的各项税金及附加。增值税属于价外税，所以不在扣除之列。
（4）损失。损失是指企业在生产经营活动中发生的固定资产和存货的盘亏、毁损、报废等损失、转让财产损失、坏账损失、因自然灾害等不可抗力造成的损失等。
（5）亏损。企业纳税年度发生亏损，准予向以后年度结转，用以后年度的所得弥补，但结转年限最长不超过5年。
（6）其他支出。其他支出是指企业除成本、费用、税金、损失之外，在生产经营活动中发生的与生产经营活动有关的、合理的支出。
同时，依照国家有关税法规定，下列项目不准予扣除：
（1）向投资者支付的股息、红利等权益性投资收益款项；
（2）企业所得税税款；
（3）税收滞纳金；
（4）罚金、罚款和被没收财物的损失；
（5）非公益性的捐赠支出；
（6）非广告性赞助支出；
（7）未经核定的准备金支出；
（8）与取得收入无关的其他支出。
（四）企业所得税的税率
按照现行税法的规定，企业所得税的税率统一为25%。但在下列情况下，可以分别享受20%、15%的优惠税率。
（1）对于符合一定条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。
（2）对于国家重点扶持的高新技术企业，减按15%的税率征收企业所得税。
所以，我国现行的企业所得税的税率统一按25%征收，同时辅以20%、15%的优惠政策。
（五）企业所得税的计算
计算企业所得税首先应该确定企业的应纳税所得额，应纳税所得额的计算方法有两种，其计算公式如下：
应纳税所得额=收入总额-准予扣除的项目
或
应纳税所得额=利润总额-弥补以前年度亏损+纳税调整增加额-纳税调整减少额在具体应用上，为了计算方便，应纳税所得额一般都是采用第二种方法，以利润总额为基础，加减税收调整项目后得到的。
确定企业应纳税所得额后，根据适用的税率，就可以直接计算出企业应纳所得税税额，计算公式如下：
应纳所得税税额=应纳税所得额×税率
“例4-14”某物业管理企业本年度利润总额为280000元，用税前利润弥补上年度亏损20000元，全年实际支付工资为180000元，其中允许扣除的计税工资为150000元，企业所得税税率为25%。请计算企业应纳所得税税额。
解：应纳税所得额=利润总额-弥补以前年度亏损+
纳税调整增加额-纳税调整减少额
=280000-20000+180000-150000
=290000（元）
应纳所得税税额=应纳税所得额×税率
=290000×25%
=72500（元）
思考题
1.试述物业管理企业主营业务收入的内容。
2.简述物业管理企业的其他业务收入的内容。
3.简述物业管理公共性服务收费标准的确定原则。
4.公众代办性服务收费的确定。
5.试述物业管理服务包干制的主要优势。
6.试述物业管理服务酬金制的主要优势。
7.说明物业管理服务包干制和酬金制的异同。
8.简述服务或商品价格的确定原则。
9.试述提供劳务的收入的确认方法。
10.试述物业管理企业销售商品收入确认的条件。
11.某物业管理企业本月确认的各种管理服务费收入共计为30万元，代收代缴水费、电费的手续费收入为2万元，适用税率为5%。请计算营业税应纳税额。
12.说明增值税一般纳税人和小规模纳税人的区别。
13.如何理解成本和费用的区别？
14.试述成本费用的作用。
15.根据费用的经济内容，成本费用可以划分为哪些项目？
16.根据费用的经济用途，成本费用可以划分为哪些项目？
17.企业不得列入成本费用的支出包括哪些？
18.简述物业管理企业利润的构成。
19.试述利润分配的基本原则。
20.说明利润分配的程序和内容。
21.简述准予在所得税前进行扣除的项目。
22.简述不准予在所得税前进行扣除的项目。
23.某物业管理企业本年度利润总额为98万元，用税前利润弥补上年度亏损8万元，全年实际支付工资为33万元，其中允许扣除的计税工资为28万元，企业所得税税率为25%。请计算企业所得税应纳税额。
