为了防止企业以收取各种名目费用的方式减少销售额，从而逃避纳税现象的发生，税法往往规定将各种性质的价外费用都并入销售额计算征税。但是，纳税人如果对价外费用进行恰当的处理，就能够减轻企业税负。如让物业管理部门代收部分款项，房地产公司可达到节税目的。
目前，房地产公司在销售房产的过程中，往往同时要代天然气公司、有线电视网络公司等单位收取天然气初装费、有线电视初装费等费用。根据营业税税法的有关规定，营业税的应纳税营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。因此，房地产公司在销售房产的过程中的上述各项代收款项，均应并入房产销售收入，计算缴纳营业税，这就加大了房地产公司的税收负担。
如果能将上述代收款项从房地产公司的计税收入中分离出去，就可以将原本不属于房地产公司收入的代收费用从其销售收入中分离出去，最终达到降低税负的目的。也就是说，只要房地产公司将这部分代收款项让自己成立的物业管理公司来代为收取就可达到节税目的。因为物业管理属于服务行业，而代收款项这种行为属于服务行业税目中的代理业务，根据《国家税务总局关于营业税若干问题的通知》（国税发[1995]076号）第四条规定，代理业的营业额为纳税人从事代理业务向委托方实际收取的报酬。同时《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》（国税发[1998]217号）规定，物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，因此，物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、房租不缴纳营业税，只是按从事此项代理业务取得的手续费收入缴纳营业税。
以下列举案例说明如何拆分业务避税。
案例1：
基本情况
某房地产公司开发一座居民住宅楼，预计房款收入为6 000万元，同时需代收天然气初装费、有线电视初装费和小区公共设施维修基金等费用共计2 000万元。营业税税率为5%，城建税税率为7%，教育费附加征收率为3%，不考虑其他税费。现在就上述房产销售收入和代收款项进行如下筹划。
筹划分析
方案一：房地产公司在收取6 000万元房款的同时收取各种代收款项2 000万元。那么，该公司流转税税负为：应缴营业税为（6 000+2 000）×5%=400（万元）；应缴城建税为400×7%=28（万元）；应缴教育费附加为400×3%=12（万元）；房地产公司流转税税负共计为400+28+12=440（万元）。
方案二：房地产公司在房产销售过程中只收取房产的价款6 000万元，其他相关代收款项由物业管理公司收取，物业公司收取1%的手续费。物业管理公司税负为：应缴营业税2 000×1%×5%=1（万元），应缴城建税为1×7%=0.07（万元），应缴教育费附加为1×3%=0.03（万元），该物业公司流转税税负共计为1+0.07+0.03=1.1（万元）。而房地产公司的税负为：应缴营业税为6 000×5%=300（万元），应缴城建税为300×7%=21（万元），应缴教育费附加为300×3%=9（万元），该公司流转税税负共计为300+21+9=330（万元）。房地产公司和物业公司的总税负为1.1+330=331.1（万元）。
筹划结果
方案一与方案二相比多负担流转税440——331.1=108.9（万元）。由此可以看出，经过合理的税收筹划，对房地产公司在销售过程中的业务进行必要的拆分，既可以降低房地产公司的税收费用，同时又不会增加物业管理公司的税收负担。
同时设储运公司收取价外费用运输公司税负将大幅降低。
设立运输公司拆分主营业务《增值税暂行条例》第六条规定，销售额为纳税人销售货物或者应税劳务向购买方收取的全部价款和价外费用，但是不包括收取的销项税额。价外费用是指价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金（延期付款利息）、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。但同时符合以下条件的代垫运费不包括在内：（1）承运的运费发票开具给购货方的；（2）纳税人将该项发票转交给购货方的。凡随同所销售货物或提供应税劳务向购买方收取的价外费用，无论其会计制度如何核算，均应并入销售额计算应纳增值税额。
由上述规定可以看出，如果企业能够成立独立核算的储运公司，这样在销售货物时就可以将货物的运输业务由自己的储运公司来完成，相关的手续费、运输装卸费、储备费等尽可能多的价外费用均由储运公司收取，这样就会因储运公司按交通运输业缴纳3%的营业税，对价外费用部分的税负将大幅降低。下面举一实例来说明。
案例2：
基本情况
B公司为一家家电生产企业，2006年全年销售冰箱收入为40 000万元，所售家电均由该公司负责运送并收取运输费，2006年共收取运输装卸费2 000万元，增值税税率为17%，营业税税率为5%，城建税税率为7%，教育费附加征收率为3%，其他税费不予考虑。现在就上述家电销售运输业务进行如下筹划。
筹划分析
方案一：家电的销售收入和运输费等均由B公司收取，因运输费对该公司属于价外费用，应并入销售额缴纳增值税。增值税为：2 000×17%=340（万元）；城建税为：340×7%=23.8（万元）；教育费附加为：340×3%=10.2（万元）；总税负为：340+23.8+10.2=374（万元）。
方案二：B公司出资注册成立全资子公司A储运公司，并由该子公司全面承担母公司家电销售的装卸和运输工作，并收取相应的装卸费和运输费。这样一来，A储运公司所取得的装卸费和运输费就应该按交通运输业征收3%的营业税即可。相应的营业税及相关税负如下：营业税为：2 000×3%=60（万元）；城建税为：60×7%=4.2（万元）；教育费附加为：60×3%=1.8（万元）；总税负为：60+4.2+1.8=66（万元）。
筹划结果
由此可见方案一与方案二相比，方案一多承担税负374——66=308（万元）。因此，经过合理的税务筹划，B公司将销售业务和运输业务拆分后大大降低了公司的税负。
拆分销售项目同样也可以避税，来看案例3的情况。
案例3：
基本情况
商品贸易公司为增值税一般纳税人，2005年5月份的公司资料如下：
（1）机电产品销售额200万元，其中农机销售额50万元。
（2）自己开发的计算机软件销售额5万元。
（3）销售使用过的旧机器两台，一台售价8万元，超过原值；另一台售价4万元，低于其原值。两台旧机器均属于企业固定资产目录所列货物。
公司当月可抵扣的进项税额为20万元（销售额都为不含税销售额）。
请为该企业筹划核算方式。
政策解读
我国税法规定：
（1）销售自己开发的计算机软件，实际税负超过3%的部分即征即退。
（2）销售自己使用过的属于货物的固定资产，暂免征收增值税。其中“使用过的属于货物的固定资产”，应同时具备以下3个条件：
①属于企业固定资产目录所列货物。
②企业按固定资产管理，并确已使用过的货物。
③销售价格不超过其原值的货物。
对不同时具备上述条件的，无论会计制度规定如何核算，均应按6%的征收率征收增值税。
筹划分析
本例筹划的关键在于是否将几种销售收入分开核算，区别如下：
方案一：未进行分别核算，则
应纳增值税税额=（200+5+8）×17%-20
=16.21（万元）
方案二：分别核算，则
应纳增值税税额=（200-50+5）×17%+50×13%-20+8×6%
=13.33（万元）
考虑到该企业销售其自行开发的软件产品有3%的税负限额的情况，可以做以下调整：
13.33÷（200+5+8）×100%=6.3%＞3%
实际应纳增值税=（200+5+8）×3%
=6.39（万元）
即征即退额为
13.33-6.39=6.94（万元）
筹划结果
因此，分别核算可以为该公司节减增值税9.82万元（16.21-6.39）。
