德国占领青岛期间，禁止当地人民私自买卖土地，规定只有德国殖民政府有优先购买权。从1898年到1902年，德国殖民当局以青岛市区为中心，先后收买土地1.4万余亩。临近日德开战前十余日，德国当局还在李村、沧口及海西半岛收买土地4500余亩。
日军占领青岛后，占领军当局对前德国占有的土地全盘接管，共占夺市内土地14339609坪（1坪=3.3057平方米）及胶济铁路沿线土地167826坪，同时将德国人公私房产悉行没收（其中公共房屋场所141处），变为日本殖民当局所有，并设立特种财产管理处，将这批房产或按原有用途加以利用，或出租给日本人。
日本占领青岛及其随后推行的一系列殖民政策，使“日人以为致富绝大机会，于是接踵而来”。1915年末，新移居来的移民人口已近15000人。移民人口的急遽增加，很快便造成市区内住房紧张。起初新移民大部分暂住于原2000多德国人和1万多逃离青岛中国人的住房，后来随着战事的平息，中国人陆续返回原住所，住房不足的状况变得益加突出，相当一部分新来移民租住当地华人的房屋，每月交付的房租总额在4万元以上。为了维护日侨的利益，日本军政署曾制定限制房租价格的规定，但是这一规定并未能缓解城市住房紧缺的状况。1917年底，日本移民已达2万余人，骤增的移民人口导致市区出现“无宅可住”的局面。
在大量日本移民不断涌入青岛和日本工商资本积极谋求扩张之际，日本占领当局面临着如何制定土地政策以安置大量移民，如何扩大城市规模以满足日资企业扩张需要的问题。为解决与移民安置、经济扩张相关的土地问题，首先必须获取土地的所有权和使用权。对此，日本当局主要采取了以下两种做法：一是开放土地买卖，采取压低土地价格的办法，强行收买当地人民的土地，然后廉价转售或出租于日人；二是承袭沿用原德国殖民政府的城市规划，在沿海填海造地，积极进行城市扩张，为日资工业的土地需求提供资源保障。
为使当地土地拥有者出让土地，日本当局首先采取降低土地出卖税的政策。日占青岛之初，在土地制度上沿袭德国旧制，稍后不久即对不动产证明及登录手续另行制订规则，以方便日人购置房地产。1920年又将德国人制定的土地增价税废除，规定买卖土地只征卖价2‰的契税。日本当局“一方取消增价税，以便有土地者乐于出卖，俾日人得以平价购买；一方则为该国商民预留居住用地，极力收买民间土地，以为扩张地盘之用”。1918～1922年，日本当局先后以各种名目，采用强买的手段，压低土地价格，大量在青岛征购土地，先后共收买台东镇、沧口等处土地3511546坪。所购土地除官厅应用者外，其余仍租给原业主耕种，每亩租银3～5元不等。
当时日人收买土地，往往“藉军队之威力，大加强迫收买，其有不愿卖者，则用利诱势迫，不达目的不止”。德占时期，德国当局收买民地，每亩价格70元（按中亩360弓计算），房屋一间作价30元。日人“则于商埠既兴，地价已昂之后”，对民地强为收买，每亩民地仅作价30～60元。例如青岛沧口附近土地，原分上中下三等，下等每亩50元，中等85元，上等125元，但是日本国武农场在与沧口毗连的李村一带收买民地时，对于“尽为沃壤”的农地，每亩一律只付价30元。结果以低价强买手段，国武农场共在沧口、李村一带强买当地农户土地13303公亩。迄于1921年9月底，在青岛市区内外，日本私人收买的土地达983000坪以上。而在这之后，“亦复有加无已”，总计私人购置的土地总数在100万坪以上。
除收买民地外，日本当局还指使其军队在大港附近海岸一带填海造地，先后共填埋低洼滩涂地179514坪，然后由当局转租于日人居住或经营。在日本当局的许可支持下，经营精制盐加工业的日商也相继选择在水运便利的海岸填造工厂用地，如青岛盐业株式会社在市内后海涯，日本制盐公司在沧口，兴亚起业株式会社在湖岛子西海岸，先后大规模填埋海面，兴建精盐工场，从事精盐加工生产。另据统计，日本共在大港填造土地169671坪，如果加上以前接收的德占土地，日本以“官有”形式在青岛占有的土地资源达18187994坪。
德占时期，青岛市街区域曾划分为青岛区、大鲍岛区、埠头区和别庄区，大鲍岛和市区两个区域原是华商营业集中的区域。日本占领后，市区内开设了许多日本商店，临大街两旁的铺面差不多都被日本人租用。市区和大鲍岛两处原本人烟稠密，毫无隙地，北大鲍岛和西大森两处也已无空地，除了已没收的德国公有房产外，日人很难再找到新住宅地。“所以日本人要想大规模移民，非新辟一街市不可”。于是，为了最大限度地扩张日方势力范围，给日本移民生活居住和工商业扩张提供便利条件，“日军官宪乃决定扩张市街，以为容纳之计”。也就是说，制订实施城市扩展计划，在强购的土地上开拓新市区。
按照日本当局制订的“大青岛”城市扩展计划，城市街区面积将由原先的60万坪扩大到350万坪。城市扩展计划的具体实施共分三期。
第一期系将德国殖民当局已着手兴建而未完成的市街工程继续完成，名为新市街区。新市街位于在大鲍岛与埠头区之间，原为德国砖瓦窑厂用地。工程于1916年2月开工，1918年4月竣工，总面积约26万坪。新建成的新町、市场町等新市街，后来实际成为“日本人专用的商业地”，街区内日本公司商行星罗棋布。区内的所泽町成为日资大银行、会社所在地，沿街两侧有正金银行、三井物产、江商株式会社、伊藤忠商事、原田汽船等著名金融商业机构；而在早雾町附近则有青岛制粉、青岛盐业、大仓商事、大连制冰、山田铁工所等日资工商企业。第一期扩张市街工程完工后，日本当局随即公布了“家屋建筑规则”，要求新建房屋必须按统一规划标准施工，并指定该区为“三业地”，即料理业、艺妓业、娼妓业的集中地。不久，这一地区的日人“妓寮酒馆，好像雨后春笋一般簇生出来”，到1918年，区内已有妓寮100余家，娼妓3000多人。
第二期扩张工程分别于台东镇和台西镇一带兴建，台东新建市街面积43万坪，用于开设商店工厂；台西新市街面积26万坪，用于建造住宅。如果说第一期扩张的目的是为日本人开辟专用的商业地，将青岛的商业中心逐渐转移到日本人商业集中的区域，那么，第二期工程大兴土木的目的则是为日本工业资本开辟一新的专用工业地。二期工程到1922年中国政府接收青岛时已基本完成。在台东镇定为工厂区后，日本工业资本利用日本殖民当局提供的各种优惠条件，相继在台东兴建了缫丝、纺织、蛋粉、榨油、肥皂、酿酒、火柴等企业，其中火柴厂就有5家，单是在该区的若鹤町两侧，就集中了青岛丝厂、东和油房、三井油房、山东油房、青岛火柴等十余家日资新设工厂。
第三期扩张市街计划，系在大港防波堤内填造60万坪土地，在台东镇以西高地平整土地26万坪，预备将来做工厂指定地，另在四方区的东北计划拓展土地200万坪。当中国政府接收青岛时，该计划已部分开工，其余工程也开始进行测量。德占时期，青岛市街总面积约60万坪，在日本第一期扩张工程完工后，市街面积扩大到86万坪，随着后来第二期工程的完工和第三期工程的开工，青岛市街总面积扩大至230万坪，也就是说，相当于德占时期的4倍。
对通过各种方式获得和占有的青岛市内外土地，日本当局以极低的价格，一部分优先售让给日本工商企业，一部分出租于日本移民和日本工商业者。通过其制订的土地贷下（出租）规则，日本工商业者租得大片土地，租用期限最初定为10年，租用期满后可优先续租，在租借地上兴建的建筑设施经官方认可，可以与土地租借权一并转让。当时租价定的很低，与德占时期基本相同，其目的是为了最大限度地照顾日本工商资本。由于日方在承租资格和手续上的种种限制，当时中国人很难租到土地，而日人则采用此法租占了大量土地。1918年后，日人在青岛承租的官有开放地已有310万坪，约合2万亩。截至1922年3月末，官有地出租总数已达841万余坪，而3月以后租出的土地“为数亦复不少”。
日本当局收买的土地，从维护日本工商资本及日本移民的利益出发，大部分廉价或贴租租给了日本人。日占时期，日本人共提出2644件租地申请，得到许可的978件；而同期中国人只提出970件租地申请，获准383件。日本人分别是中国人的2.7倍和2.55倍。
华盛顿会议结束后，青岛已明确归还中国，为了借最后时机进一步扩大日人势力，使之在青岛归还后尽量多地控制土地资源，1922年2月4日条约签字后，日本当局置条约原则规定于不顾，擅自将市内官有土地50万坪突然宣告廉价出卖。土地出卖价格比德人原定标准价格几乎低一半，如德人所定标准一等宅地价为33元，三等最低价为5元，而日民政部所定地价最高为20元，最低为2元。当时承买者大部分为与民政部有关系的日人，在批准的承买土地申请中，日人被许可者178人，而华人只有2人。由此，日本当局对于日人“其存心偏袒，已可概见”。日本当局的宣告尚未实行，即遭到中国政府的抗议，这一举措同样也损害了其他国家在青岛的利益，以致在青外国人对此大加指责。在中外舆论和民众的反对下，日本陆军部不得不函电阻止，迫使民政部将出售改为出租。
此后，日方又改变策略，将本应交还中国的土地任意租出。1922年租出的土地反而较往年为多，租出面积竟超过1000余亩（10万坪），以致市街附近之重要土地基本租出殆尽，“且领租者强半属之日人”，其余未租出者皆旷野荒郊。对于本应交还中国的前德国官私地产，日本当局不但拒绝将此项账簿交中国政府，甚至以所谓“特种规则”为名，“任意处分，或变卖或赠与，使莫可究诘”。迄1922年7月前，日本共租出市内土地1522866坪，其中租给日人1229971坪，占80%多。另外，还租出市外土地3015193坪，占租出市外土地的近30%。
日本在青岛的土地开发与经营，带动了市区房产开发与建筑业的发展。1917～1920年，为日人房产建筑业最盛时期，当时不仅吸引了大量日本人投资，而且其房屋建筑面积也大幅度增长。1915～1919年，青岛共计完成新房屋建筑966处，建筑面积85868坪，建筑费共计日金847万余元。城市新完成的建筑绝大多数为日人所有，5年间日人房屋建筑面积为58667坪，约占竣工总面积的2/3，而中国人只占1/3，欧美人占不到3%；日人建筑费620万元，占全部建筑费的73%（）。日人建筑以工厂店铺占大多数，其次是住宅。中国人的工商建筑设施只占少数，“盖在日军占据期间，我国人领租官地大非易易，每须借重日人出名，赠以重赂”。迄于1921年8月，日本人在青岛开工兴建的建筑工程达1357项，占同期工程项目总数的71.7%，建筑面积125522坪，占建成总面积的72.3%，建筑费总额1457万元，占总额的77.6%。
大规模的房产兴建，改变了早先华人房地产占优的格局。据1921年调查，青岛全市房屋建筑面积共计723424平方米，其中市产501288平方米，占69%，住宅99236平方米，占14%，仓库29224平方米，占4%，工厂93770平方米，占13%。在建筑总面积中日人为619134平方米，占86%，中国人为96112平方米，占13%，另欧美人为3178平方米，占不足1%。
早在日本处理原德国所属不动产以及作为战争赔款的德国人房地产之时，日商资本便开始投资于青岛的房地产业和建筑承包业，并附带经营不动产抵押贷款业。在日本当局的支持下，1920年代，在青岛共有五大日资建筑承包商，即有马组、大仓组、志岐、华胜建筑公司及平冈组，这5家建筑商几乎包揽了日人较大的官私建筑工程。
这段时期还兴起了经营房地产的行业，其中具有代表性的日资企业是山东起业株式会社、青岛土地起业会社等大公司。由于有大批日侨寻找住房和经营场所，所以除大公司外，在青岛及济南还有不少中小房地产经营者从事房地产投机买卖。
山东起业株式会社成立于1920年1月，实缴资本262.5万日元，是一家以东拓、兴亚起业公司为靠山的公司。这家企业负有所谓“开拓殖民地的使命”，在日本当局的支持下，以投资经营原德占官私有土地建筑为主业，后合并东拓青岛支店的土地、房产来扩大经营，“成为青岛首屈一指的集大地产、大房产于一身的日本大公司”。会社收买的土地房屋不仅地段好、结构优良，而且私有地的收买价格每坪只有13元。1922年公司拥有地产98处、面积近5万坪，房产（2～5层楼房）87栋、面积1.3万余坪。上述土地房产在20年代中期按最低市价计达400万元。
青岛相互建筑株式会社成立于1919年6月，公司成立的宗旨是为青岛日人尽可能多地购置房地不动产。公司代日人购置房产实行按月偿还的办法，以会员组织的名义筹集建筑资金，抽签分配住房；或推行以房地产为抵押的资金贷款，1920年建筑贷款76万元。迄1922年，公司拥有房产45处，管理房产141户。因筹资可靠，公司业务在日侨中迅速扩大。该公司自成立后每期分红都在20%以上，故吸引了不少华侨投资入股，以至后来成为日中合办的公司。
为了将市内被取缔的娼妓集中收容，在日守备军当局的授意支持下，日商荒井泰治投资成立了青岛地所建物株式会社，专门负责兴建新“娱乐设施”。公司实缴资本28万元，于1916年4月着手兴建“新街游园地”，继而在市内建筑出租房屋，供商行及住户租赁。日占时期公司房产建筑的投资总额为80万元，部分资金依靠借款。1920年代中期，公司拥有租借地49575平方米，房产48栋，房产建筑面积29415平方米。
本来按照条约规定，在商埠及教会场所之外，外国人无租买房屋地亩之权。即使铁路附属地，也有面积、距离之限制，限制以外，视同内地。自日本夺占胶济铁路后，“日本人在沿线未开商埠之地，任意租地建屋，并在铁路附属地外，购买地亩，兴建屋舍，甚且对于官道公地或民地，不租不购，强行圈占”。在博山、桓台、长山、淄川、临淄、昌邑、青州、昌乐、潍县、安丘、高密、胶县一带，日本“藉军队之威力”，“欲租即租，欲购即购，欲占即占，如入无人之境”。对“有不愿卖者，则利诱势迫，不达目的不止”。中国地方官吏对此却欲管不能，无可奈何。
1920年10月前日人占用租购地亩情况
济南占全福庄5户业主土地52亩，占河底庄官地及民地1段，建屋5段。
章丘占用民地10余亩。
长山占用周德长等地1段，擅自盖屋；租购王芝轩等地7段，共租赁民地10余亩。
桓台占淄川界杏园庄地，建筑炮台；在金岭镇圈占地140亩；租购耿新甫等地18段，约120亩。
淄川占王维芳等地两段，擅自盖屋，共租用民地30余亩。
博山占学校、公所等地16亩；租购荆山堂等地47段80亩；共占租土地100余亩。
临淄金岭镇铁路圈占60亩，另矿山小铁路及水管占地2亩余。
昌邑占高星瑞等地3段。
益都占矿山铁路用地约300亩；占于龙光等地11段，租购房德光等地25段，共占租10余亩。
昌乐占萧太和等地30处，擅立电杆。
潍县占武家庄、辛庄等处49户民地约10余亩，用作打靶场；坊子运煤轻便铁路占地20亩；租购马路局等地15段；开矿及居住共占地120余亩。
高密占古城营房1所，计140亩，另占房150间及铁路警房1所。
胶县占悦来公司房屋1所，设邮局电杆，占13户业主土地。
此外，在胶济铁路沿线矿产区，日本当局和工商资本也控制了大量房地产。在淄川、坊子、桓台等地及青岛营业所等处的房产多达276栋，建筑面积14385坪；占用土地共计621353坪，租用地196419坪，而年租金只有1313元。
