而此后的十余年间，日本经济在萧条与低迷中度过，大量的地产公司和金融机构倒闭，银行呆账坏账严重增多，破坏了金融机构的正常运行。企业负债过度，企业投资不振。房地产价格严重下跌，平均储蓄率大幅下降，人民的生活质量在很长的一段时间内提高极其缓慢。的确，日本政府在泡沫出现之后反应非常迟钝，对房地产泡沫缺乏警惕性，并且在金融政策的制定上也非常不合理。1987年的时候，当泡沫急剧膨胀的时候，日本政府又一次反应迟缓，没有采取相应的措施来抑制房地产行业的过热，市场的假象带给政府的是经济形势一片大好的景象。
但凡搞市场经济的国家，都会或轻或重出现泡沫经济的现象。当然这种必然论并非意在肯定，日本“失去的十年”恰恰给我们提供了一本探索与实践的教材。由此，我们必须注意到高速发展带来更高的价值期望值。很多时候，盲目的信心很是可怕。
日本的泡沫经济一度使得奇迹失去光泽，故事变焦，回到我们身边一一中国，这是一片最盛产奇迹的地方。今天的中国和当年的日本有很大的相似性，但我们的家底儿可远没有人家殷实……
天涯、海角、烂尾楼
姓名：海南省英文名：HaiNan电话区码：0898简称：琼面积：33920平方千米最迷人的地方：天涯海角1988年，海南脱离广东省管辖，成立海南省。
面对这么一块尚未开发的处女地，很多人眼睛发红，像吸血鬼一样来到这里准备大干一番。海南不但让国内的人枰然心动，还以其迷人的姿态迷倒了很多的国外客商。
建省前后，香港南洋银行和珠海实业公司合作，共同在海口市建造了28层的龙珠大厦和南洋大厦。这两座建筑物无论从高度上和气度上，都让海南人大开眼界。海南的发展情景更让人枰然心动，吸引更多的人来投资也在意料之中。
那个年头，潘石屹来了，易小迪来了，冯仑也来了。一场轰轰烈烈的房地产运动展开了。
海南似乎应该经历一次磨难，建省不久的1989年，由于种种原因，本来轰轰烈烈的海南房地产仿佛被泼了一瓢凉水，房地产伴随着人们对海南省前景的怀疑而遭到冷落，房价一度下跌，甚至到了惨不忍睹的地步--1000元/平方米。
1992年，又是一个春天，有一位老人在中国的南海边写下诗篇，天地间荡起滚滚春潮，征途上扬起浩浩风帆。随着南巡讲话精神的深入，海南省的房地产又开始升温。这时候，尤其值得一提的是海甸岛和金贸区的楼层，在短时期之内都得到了厚厚的回报。虽然这两栋楼丰厚的回报并没有引起太大的轰动，但是海南省也证实了自己的发展潜力。
1992年4月，《海南日报》刊登了一篇报道，报道的内容是说由海南广厦房地产公司开发兴建的25层的财盛大厦，刚刚建到首层就被抢购一空。这篇报道就像一粒石子一样投进了平静的湖面，引起了不小的波浪。仅在一年之内，海南的房地产价格就又开始上涨。
根据权威数据显示，1988年，海南省房产的平均价格仅为1350元/平方米，1991年稍微有所上涨，到了1400元/平方米，1992年猛增到5000元/平方米，上涨了257%。1993年又创新纪录，达到了7500元/平方米。海口市的地价在1991年为98万元每亩，到了1993年上涨的最高点是680万元每亩，到了1996年则到约1000万元每亩。
1991年6月，公寓楼每平方米卖到1000元，到了1992年6月已经可以卖到3000多元每平方米，别墅也由2000多元每平方米上涨到了6000多元每平方米。世贸中心的商品房的价格和金贸区珠江广场的价格更是一度突破10000元每平方米大关。
房价的上涨带动了相关产业的价格上涨，与此同时，土地价格也一路飙升。在有限的区域之内，只要持有跟房地产有关的文件，即使还没有图纸和土地，在短时间之内就可以发财。“要挣钱，到海南，要发财，炒楼花”成了当时的生意经。巨大的利润吸引了巨大的人群，当时的海口人数还不到60万，房地产发展的同时人数暴增到了100多万，集中了全国各地的地产公司，甚至还有从国外来的客商。
当时，海南的商品房销售额在全国各省市中排在第三位，其增长的幅度在全国排在第一，这远远超过了海南省其他指标在全国的排名。从房地产市场火暴开始，海南省的经济以惊人的速度上升，甚至创造了在两年之内财政收入上涨一倍的记录，当然，其中房地产贡献了70%。从1992年的一月到九月，商品房的新开工面积达到294万平方米，这个数据超过海南成立为省以来施工面的总和。一年多的时间，海南省吸引了4000多家公司投资的58亿元资金，房地产业的兴旺发达带动了服务业、建筑业和商业的发展。
海南省房地产价格能一路上涨上去？平民赵华的亲身经历，恰恰能回答这个提问。
1992年底，海口的海甸岛还是一片农田。但是，没过多久，海南省第一家五星级酒店就在这里被建立起来。酒店刚刚开业，它旁边的土地就被开发成19层的住宅项目。
房地产的暴涨，吸引了赵华的注意力。他在海口工作已经两年了，手里有点积蓄，但是如果完全拿下一套房的话也不太现实。他从家里凑了10万元，准备买下一套房子。通过朋友，他可以以内部价格买房，按照约定，他不需要向银行进行贷款，首先一次性付清一半的钱，另一半在半年内付清就行。如果第二年房价上升20%，他就把房子出手，赚到了10万元就可以启动第二笔投资。
然而，1993年下半年，随着国家宏观调控的力度加强，海南房地产行业来了个大刹车，这个车里的人都被严重地震了一下。房地产价格跌回1990年左右的水平，大量的资金沉淀，当时有很多像赵华一样的买房人措手不及被套牢，悔之不及。
当然了，也有一部分人看到了房地产泡沫的危害性，及时采取措施，避免了更大的损失。一位着名房地产开发人士去海口市规划局了解一个项目的产权问题，但是在进门的时候遭到了拒绝。规划局的一位工作人员跟他说“这是保密文件，你不能查”，但是这位房地产人士不想空手而归，就在规划局的门口徘徊。这时，另一位来规划局办事的人给他说了一句，“你给他们送一斤橘子不就行了？”
当他把5斤橘子送到规划局小伙子手里的时候，小伙子很痛快，马上把一大堆资料给了他让他查，结果一查，他吃了一惊，资料上显示着海口市人均住房面积竟然达到了50平方米，而在北京才有7平方米，他马上意识到这里面可能要出大事。他马上把业务撤出海南。果不其然，时间不长房地产泡沫就开始破裂。
泡沫时期，以四大银行为首的资金流，加上大型国企和民企资本的大量资金都流入到了地产领域，房地产泡沫崩破之后大多数房地产开发商成了银行的债务人，大量的房地产被高价抵押给银行，银行在不经意间竟成了海南最大的开发商。
当时海口有人口100多万，房地产公司就有13万家。很多项目都在建设，但是建设完成之后谁也不知道卖给谁。当时的吉利老总在海南一年就赔了3000万，从此发誓不碰房地产。海南房地产泡沫的原因有很多。首先，房地产行业的特殊性，房子是一种比较特殊的商品，当时供求不平衡，再加上海南土地供应不足，地价上涨，水涨船高，房地产价格也跟着上涨。房地产市场机制不健全，大量的资金进入房地产行业之后很容易把房子的价格炒高。不恰当的政绩观，政绩的考核机制不健全。搞房地产很容易搞出政绩来，这些都是造成房子价格上涨的重要原因。
房地产泡沫破裂之后，海南省的房地产抵押品一直处于不确定状态，并且日复一日地贬值。很多项目都仿佛是挖了一个大坑，很多抵押给银行的楼多是空中楼阁，但更可悲的是很多这样的楼层还被抵押了多次。很多银行在做“债主”的同时甚至发现这些未完工的大楼还拖欠着工人的工资，更有甚者即使把项目变现也不足以支付，大量建筑变成了“烂尾楼”，为此国家还成立了专门的机构前来处理。
而楼价在进行着新一轮的“跳楼”，四大国有银行的坏账高达300多亿元，全省的烂尾楼600多幢，土地闲置188834公顷，造成资金积压高达800亿元，从1995年到1997年，两年之内，海南的GDP甚至低于西藏，位居全国倒数第一。
在很长一段时间里，当地诙谐的出租车司机常常对远道而来的客人介绍：“在我们海南啊，最负盛名的旅游景观就是，天涯、海角和烂尾楼……”
金融风暴冲击东南亚
20世纪末，索罗斯大闹天宫，亚洲金融危机爆发，很多国家损失惨重。客观地说，投资与金融投机通常是经济危机的起因，正是这些事前的“繁荣”造成了事后的衰退。
促进经济发展是每一个政府的目标。早在1984年，泰国政府为了促进经济的发展，把房地产产业推上了拉动经济增长的舞台，并且采取了大量的措施促进房地产行业的发展。1990年的时候，“低成本住宅计划”和“超级储蓄计划”开始实施，泰国的房地产开发和住房贷款就以百分之二十到百分之三十的速度迅速增长。
海湾战争结束后，大量开发商和投机者涌入了房地产市场，加上银行信贷政策的放任，促成了房地产泡沫的出现。而与此同时，巨额的外国资本也进入东南亚伺机而动。到了1996年，泰国的房屋空置率大幅增长，一度高达50%。
泰国政府推行把一部分房地产贷款偏向低成本住宅计划。泰国财政部控制的住房银行实施“超级储蓄计划”，按揭的利率原来是165%，计划实施之后，降低到105%，这样即打破了商业银行的垄断地位，一些商业银行也调低贷款利率。
随着按揭利率的下降，住房的需求明显增加。这些措施极大地刺激了消费者对房地产的需求，泰国的房地产在这些市场政策的拉动下迅速地繁荣起来，这两种政策一直实行着，并且房地产行业的繁荣一直持续到90年代初。
到了1997年，国内的经济非常不稳定，泰国政府宣布放弃汇率，在泰铢的影响下，菲律宾比索，马来西亚林吉特和印度尼西亚盾连续成为热钱攻击的对象。
8月初，马来西亚宣布放弃保卫林吉特，一向坚挺的新加坡元也受到严重的影响。印尼受到的传染是最晚的，但是受到的攻击最严重。两个月之后，这些国际炒家移居香港，同时把矛头指向了香港。
然而，台湾突然宣布放弃新台币的汇率，造成了一天贬值346%，香港股市的压力骤然加大。1997年10月23日，香港股市恒生指数下跌121147点。半个月过后，韩国爆发金融风暴。11月17日，韩元对美元的汇率下跌至1737韩国的这次危机大大冲击了在韩国有投资的日本金融企业。整个下半年，日本的一系列证券公司和银行连续出现破产，东南亚金融风暴上升为亚洲金融危机。
1998年初，印尼的金融风暴再度起势，经济衰退是有史以来最严重的一次。国际货币基金组织为印尼采取了一系列的措施，但是实行起来并不像制定的时候那样有力，预期效果并没有达到。之后，印尼宣布印尼盾和美元保持固定汇率，以此来稳定印尼盾。
但是，这种做法遭到了美国、西欧和国际货币基金组织的共同反对。国际货币组织宣布撤回对印尼的经济援助。印尼陷入了更深的经济危机之中。
在2月16日的时候，美元和印尼盾的比例达到1：10000，创下了纪录。印尼盾的严重贬值对泰铢、新加坡元和菲律宾比索造成了重大的冲击，它们的汇率迅速下降。
1997年6月，1美元可以兑换115日元，到了1998年4月，这个数值下跌到了133日元，并且在此后两个月的时间之内，日元的汇率再度下跌，甚至突破150日元兑换1美元的记录，亚洲金融危机继续恶化。
一年之后，到了1998年8月，美国股市大幅度动荡，日元继续保持下跌的势头。索罗斯等国际炒家发动了对香港的又一轮猛攻，恒生指数一度下跌到6600多点。香港特别行政区政府对热钱进行了坚决的回击，在中央政府的大力支持下，香港金融管理部门把外汇调进金融市场，吸纳国际炒家大肆抛售港币，把汇率稳定在1美元兑换775港元的水平。
但是香港在这场搏斗中也损失不小。最严重的是投资房地产的人，楼价大跌，不少人因此破产，甚至有人跳楼自杀。一位投资者在1997年用400万港元买下了一套房子，危机过后的2001年卖掉，仍拖欠银行100多万港元的利息和贷款。
中央政府对香港进行了大力的支持，庞大的外汇使得国际炒家抛售港币的阴谋没有得逞。国际炒家在香港大肆活动的同时，俄罗斯也惨遭横扫。
俄罗斯央行在1998年8月17日把美元兑换卢布的汇率浮动定在1：60到1：95之间，并且宣布暂停国债交易，延迟偿还外债的时间。但是，这些措施并没有对卢布形成有力的保护，国际炒家利用大量的热钱对俄罗斯进行了攻击，到了9月初，卢布贬值达到70%，俄罗斯股市大幅动荡，甚至引发政治危机。
俄罗斯股市的动荡，带动了欧美股市的剧烈波动，俄罗斯金融危机的爆发使得亚洲金融危机具有了全球性的意义。
亚洲金融危机的一个重要的原因就是房地产的过度投机。在1997年金融危机爆发之前，东南亚的经济发展乐观，市场繁荣，房地产获得了大力的发展，但是这也为泡沫的产生埋下了隐患。从1992年到1996年近五年的时间里，泰国曼谷建成76万套住宅，但是15万套空置，到了金融危机爆发前夕，泰国空置的住宅高达85万套。泡沫在1996年开始破灭。泰国金融机构出现了大量不良债权。到了1997年初，泰国办公楼的空置率甚至达到21%，这严重超出了正常水平，最繁华的商业区之一曼谷的房地产价格下降了22%。
上海陆家嘴有一个标志性的建筑一一正大广场。这个广场为了打造中国第一购物商城，是泰国的正大集团预计耗资3亿美元建成。在这3亿美元中，正大集团的自筹资金1亿美元，其余的2亿多美元主要来自贷款，其来源的银行主要是京都银行、泰国农民银行和中国银行曼谷支行。金融危机爆发的时候众多银行陷入困境。其中三家银行宣告破产。这2亿美元仅仅到位了6500万美元。动工一年后，正大集团被迫宣布停工。
