客房部管理人员做好客房部预算和控制外，还应注重对客房经营效益的分析，因为客房经营效益的好坏是客房经营管理的生命线。
5.4.1 客房经营指标及评价
客房主要经营分析指标有以下几个。
（1）客房出租率客房出租率是反映客房经营状况的一项重要指标，它是已出租的客房数与饭店可以提供租用的房间综述的百分比。
在一定程度上说明了饭店经营管理的成绩，比值越大，则说明饭店的客源市场充足，比值越小则反之，所以客房出租率是反映饭店经营管理中所追求的重要经济指标，它直接反映饭店的盈亏状况。
（2）客房销售效率客房销售效率是实际客房出租所得的销售额占全部可出租客房的全价出租的销售总额的百分比。
例如，某饭店拥有可出租客房270间，其中，单人间50间，房价300元，标准间180间，房价500元，普通套间30间，房价800元，豪华套间10间，房价1000元。某日的客房收入总额合计为85800元。
客房销售效率实际是以价值量表示的客房出租率，在客房经营统计分析中，它比单纯以数量变化得出的出租率更完善、更准确。它不仅能反映出客房销售数量的多少，还反映了客房平均销售价格的大小，以及客房销售类型结构的变化等因素，因而衡量出客房销售的实际效果。为了更好地确定销售目标，准确分析并预测销售状况，可以将客房销售效率与客房出租率结合运用。
（3）双开率双开率即双倍客房出租率，是两位客人同住一个房间的房数占所出租房间总数的百分比。
双开率指标可以反映客房的利用状况，是饭店增加收入的一种经营手段。其前提是一个房间划出两个价格。比如一个房间住一位客人时的房价和住两位客人时有所不同。这样对于饭店和单身客人来说都是有利的。但是客房双开率只有与客房出租率配合使用才有意义。在客人有限的情况下，总台接待人员应首先考虑多销售客房，提高客房出租率，而不是有意提高双开率。
（4）实际平均房价实际平均房价是饭店经营活动分析中的另一个重要指标，它是客房总收入与实际出租客房数的比值。
实际平均房价的高低直接影响饭店的经济收益。影响实际平均房价变动的主要因素是实际出租房价，客房出租率和销售客房类型结构。饭店的实际出租房价与门市价有较大的差别，由于优惠价、折扣价、免费住房的因素的存在。会使实际出租房价低于门市价，有时会低得多。只有在经营旺季执行旺季价格时，才会接近甚至高于门市价。
实际平均房价与客房出租率密切相关。一般来说，提高客房出租率，会使平均房价降低；反之，要保持较高的平均房价，会使客房出租率下降。所以，处理好客房出租率和平均房价的关系，既得到合理的平均房价，又能保持较高的客房出租率，使客房收益最大，这是饭店经营管理的艺术。
5.4.2 客房“保本点”分析
5.4.2.1 客房保本点
客房商品的成本分为两大类：一类是正常经营条件下与客房出租间数无关，即使出租间数为零也必须照常支付的费用，这部分叫做固定成本，如固定资产折旧、间接管理费、利息、税金等；一类是随客房出租间数的变化而变化，如低值易耗品、物料产品、客房员工的工资等，这部分叫做变动成本。变动成本在营业收入中所占的比率为变动成本率（f）。
所谓“保本点”，又称“盈亏平衡点”，是指营业收入总额与成本总额相等时的商品销售量。在固定成本、价格及变动成本不变的情况下，保本点也保持不变，是个常量，它不会因每月（季）营业收入或总成本的变化而变化，更不是计划期内固定成本与变动成本的简单相加。
就客房而言，保本点可以用客房收入与客房成本总额相等时的客房出租数来表示，也可以用该店出租率及客房营业收入表示。在这一点上，客房的利润为零，既不亏损，也不盈利。
5.4.2.2 客房保本房价
客房保本价即客房保本（客房利润为零）时的价格。
5.4.2.3 客房保本点分析
客房盈利区的大小与保本点的位置有很大关系。保本点的位置越低，盈利区就越大，亏损区则相应缩小，所以保本点的位置越低越好，那么，客房如何降低保本点？
在营业收入一定的条件下，保本点的位置取决于总成本的大小。总成本增加，盈利区便缩小，亏损区相应增大。所以，酒店应通过对固定成本和变动成本的控制，改变保本点的位置，缩小亏损区，扩大盈利区。
一般来说，客房的固定成本是相对固定的，但是，如果酒店的固定成本总额增加，则客房的固定成本数额必然要相应增加，从而使客房总成本增加，这时，原保本点位置就改变了，亏损区增大，反之亦然。所以，酒店在日常经营活动中必须努力降低固定成本和费用，加强对固定资产的管理，减少损失报废，延长对固定资产的使用年限。
就客房可变成本而言，管理人员要加强对客房笔、信纸、拖鞋、牙膏、牙刷、洗发液、浴液、梳子、香皂等低值易耗品及清洁用品的控制，减少损失浪费现象。另外，客房用品配备的档次也不能一味求高，必须与饭店的档次相适应。
“本章小结”
客房价格的控制有其特定的科学管理方法，本章介绍了在制订房价中应该首要考虑的因素，同时提供了7种制订房价的方法，对饭店来说，确定房价之后，确定的房价不是一劳永逸的，而要根据环境的变化和销售的需要适时、适度地进行调整，房价的高低直接关系到饭店的经济效益和市场份额，饭店应慎重对待各种价格策略，严格房价管理。客房的预算工作直接决定客房管理的资源分配、资金使用、劳动消耗及经济效益，通过制定客房预算可以有效控制客房部的各项成本、费用，提高客房部的经济效益。
案例分析
陈经理的两难
英国L城有一座环境优美、风景秀丽的住宿公寓，主要接待来当地几所大学就学的外地学生和来L城的中低档游客。住宿公寓由新楼和老楼两部分组成。老楼是一座两层古老住宅，一楼是餐厅、客厅和阅览室，二楼有一间大报告厅，两个中型会议室，两个公共洗手间和公寓管理人员的办公室。新楼有35个单人间，有单人床、写字台、衣柜和书架；每层楼房有一间库房、一个公共卫生间和一个杂用间。
住宿公寓对常住的学生实行优惠价，但住宿期间一般要求至少一年以上，按学期交费即每周60英镑。开学期间，公寓通常满客，每当放假的前一周，只有50%的出租率，放假的前两周，只有30%的出租率。
公寓雇佣人员：
①公寓总管1人，负责公寓的日常管理工作，年薪1.7万英镑，还有相当于年薪20%的常住公寓补贴费用。
②公寓勤杂工1人，负责公寓公共区域的清洁卫生，库房保管和日常维修工作；每天工作8小时，工资每小时6英镑。
③公寓清洁工，负责清洁卫生工作，每天工作4小时（上午7时至11时），工资5英镑。
上述员工中，除公寓总管是全日制工，其余都是季节工。所有员工每周工作5天，如果周末需要加班，工资另付；周六的加班工资比平常高50%，周日加班可领取双倍工资。
公寓日常运转每年支出费用如下：
地方税5000英镑，水费1000英镑，能源费4800英镑，维修费4700英镑，其他费用500英镑。
假设你是总管，请你根据公寓现有的设施、成本和人员的具体情况，为这学生公寓制定合理的房价。
1.某饭店客房全年固定成本总额为2000万美元，客房变动成本为5万美元，客房总数为200间，预计出租率为80%，预期加成率为25%，试用成本加成定价法计算饭店的平均房价。
2.某饭店在建造中，土地的使用费是2000万美元，饭店的建造费用为2亿美元，装修的设施设备成本为4000万元，建造的总客房总间数为1000间，试用千分之一法计算该饭店的平均房价。
3.某饭店拥有客房500间，全年投资收益总额为8000万元，营业总费用为2500万元，其他部门的经营利润为120万元，预计年平均出租率为80%。用赫伯特公式计算该饭店的平均房价。
