一、如何制定房产投资计划
房地产投资是目前各种投资方式中，升值潜力极大的一种投资方式，一种使资本快速积累的理财方式。世界上约90%的富翁是通过房地产投资致富的。据说，在1995年香港的十大富豪中，房地产在其经营范围中都占相当的比重，而排名在前两位的李嘉诚、郭氏兄弟等更是以经营房地产为主。
房地产业，已成为国民经济中的支柱产业，并成为了当今世界各国经济发展的重要产业之一。它带来的高额回报率吸引着众多的投资者。那么，如何制定房地产投资计划，才能从中获得高额回报率呢？
岳先生，广州某企业老总。上世纪90年代初就购买了一套房子自住，到后来投资单身公寓，成为专业的炒房者，他的投资经历一向都狠、稳、准，该出手时就出手。虽然没有一夜暴富，但是一直以来他都稳扎稳打，倒也赚了个盘满、钵满。
那么岳先生是如何制定房地产投资计划的？从他的经验中又有多少值得我们借鉴学习的？
首先，购买自住房后不久，岳先生就有了投资房地产的打算。但是，由于所有的资金基本上都投入自住房中，而且，每个月还有近1000元的月供要交。已经没有多少闲置资金可以再投资了。岳先生计划：每个月从家庭收入中拿出3000元，作为储蓄，两年后就能存72000元，到时就能够投资首付购买一套一居室。
可是，没到两年，他就遇到一个绝好的机会：有个朋友要在学校附近建一学生单身公寓，工程进行到一半，由于流动资金不足停工了，需要新的资金注入。岳先生立即意识到这是一个绝好的投资机会。但是，他仍然不动声色的先考察了一番单身公寓的周边情况。通过考察发现单身公寓周围虽然并不繁华，但是，500米处有一所大学，右边有一所中专学校，另外不远处，还有一个民办大学校正在建设。这样看来升值的潜力可观。接下来就是资金的问题。
没有资金，再好的投资项目也只能是海市蜃楼，只能望洋兴叹。岳先生将自住房通过二次抵押贷款，再加上自己的积蓄，向亲戚借了一些投资到了单身公寓，结果自然赚了一个大满赢。
2000年底，岳先生又用50万买了两套公寓，都出租了。2006年3月，岳先生就将手上的两套房产放盘了，以70万成交，初次小捷。
制定房产投资计划应从以下几点着手
第一、先从自己熟悉的周边地区开始投资，把握稀缺资源，不做高风险的投资，一步一脚印，赢得稳定收入。
第二、买楼有时就跟炒股一样，要有先知先觉。懂得判断楼价走势，这样便能做到趁低入市、逢高出手，赚得一个可观的价差回报。当然，要做到先知先觉，就需要具有丰富的实践经验和专业的投资眼光，此非一时之功。
第三、不要局限放盘一条路走到底。买了房子一定不要急于脱手，可以先进行出租投资。如果是房地产市场一时低迷，可以出手的时机并不成熟的情况，用出租过渡，等待产品价值提升的时候，再出售，这样就可以达到事半功倍的效果。
第四、与发展商的交付款，尽量不要一次付清。投资房产尽量低价介入，这样房子的价值或许要在半年或一年后才能看见，而拿到房产证则要更晚。这样是为了避免房子有烂尾或者其他问题发生时没办法与发展商交涉。
第五、选择配套服务好的项目。岳先生的投资方式，就是以租等待出售时机，所以他很关注某一项目的物业管理。好的物业管理公司，可以减少在租房过程中对房屋的维修等问题，减少很多不必要的麻烦。
在每个家庭理财规划众多目标中，最现实、最迫切，也是必须实现的目标就是购房规划。绝大多数人都要靠银行贷款的方式来实现自己拥有一套住房的愿望。而且房屋投资一般占用的资金比较大，如果不谨慎，损失的可能是自己一生的积累。所以，在购房前一定要做好投资计划。
二、选择最具升值发展潜力的房产去投资
房地产不是一项简单的投资，作为一个投资者来说，谁都希望自己的房产能够不断升值。因此，对投资者来说，最重要的是买到具有升值潜力的房产。
总的说来，影响房产升值的因素很多，投资者买房时应主要有考虑以下几大因素：
1.位置
影响房产升值潜力最重要的因素是位置，而决定位置好坏的最重要因素是附近的交通状况。即，房产周边有哪些公交路线，以及周边路况如何等等。这依赖于投资者要仔细研究城市规划建设进展情况，主要是看两方面：一看近两年国家有关部门房地产宏观调控政策的主要方向是什么，做到心中有数；二看当地市政、城市规划等部门，在近两年和以后有什么大动作。因为城区发展的趋势基本代表了楼市今后发展的空间。
另外，分析某一地段时，并非看它是否在繁华的市中心，相反城郊结合部往往具有更大的升值空间。一些目前看似偏冷的楼盘，并不代表几年后它不可能红火起来。
2003年，广州的陈女士，打算购置一处房产用于投资，然而她看好的楼盘地处广州城郊结合部，看似偏远，许多人对此并不理解。原来在考察该楼盘时，她了解到政府正在规划开发番禺区，而且其周边的丽江花园、祁福新村等楼盘即将接踵推出，市民可能会大举南迁，地铁三号线也在这一区域的规划内，新火车站也将落户番禺区，因此，
她预计这将是个经济新兴区。7月，陈女士在番禺区购买了新房，当时价
格仅为3000元/平米，到2006年该房价已上涨为6000元/平米。由于陈女士清晰地分析了楼盘的位置优势，从而为自己的投资赢得了先机。
2.商业环境
商业环境也是决定房价的关键因素，所购房产商业环境的成长性将决定该房价的增长潜力。
一般房产的商业环境由几部分构成：一是就业中心区，即一个能吸收大量就业人口的商务办公楼群或经济开发区；二是楼盘附近是否会集中形成一个有规模的、统一规划成片的住宅区，一般要超过四五个完整街区。如果在就业中心区与住宅区之间，有便捷交通线路，升值潜力会更大；三是在楼盘附近，有一个以大卖场为中心的商业中心，辐射范围应以20分钟步程为准。这样，就业中心区、住宅区、大卖场三者之间将会形成一种互动的关系。
3.生活环境
生活环境包括生态环境、人文环境、经济环境等，任何环境条件的改善都会使房产升值。在购房时，要重视城市规划的指导功能，尽量避免选择坐落在工业区的房产。每一个社区都有自己的背景，特别是文化背景。在知识经济时代，文化层次越高的社区，房产越具有升值的潜力。比如外国人喜欢聚居在使馆区周围的公寓、住宅里，其外国文化背景使得使馆区周围的外销公寓很受青睐。
4.配套设施和物业管理
在关注房产本身的同时，还要放眼所购房产的配套设施。配套设施齐全与否，直接决定着该地段房产的附加价值及升值潜力，同时也是入住后居家生活方面舒适与否的关键因素。很多小区是逐步发展起来的，其配套设施也是逐步完成的。配套设施完善的过程，也就是房产价格逐步上升的过程。另外，出色的小区物业管理可为房产升值增添砝码。
5.建筑风格
随着科学技术的发展，住宅现代化被逐步提上了日程。也就是说，房产的风格是在不断向艺术化的方向发展。建筑风格独特的楼盘，住起来舒服，看起来也要赏心悦目。因为居住环境不仅表现在是否安静、空气是否清新等方面，还表现在居住区的整体美感等方面。这就要求在买房时，要特别注意房产的建筑风格，对影响房产品质比较敏感的因素，要重点考虑其抗“落伍”性，好的规划设计能够体现其自身的价值。
另外，一栋造型别致的建筑物，可以提高自身的附加值。房产的内部空间布局也很重要。经过良好规划的建筑物，不仅室内空间完整方正，对于采光、通风、功能分隔的考虑也都要符合使用要求，当然价值也高。另外，建材设备优良的房产也具有较大的升值潜力。
三、如何看待期房与现房投资
进行房地产投资会面临两种不同的投资方式，即期房投资和现房投资。那么什么是期房、现房？它们各自有什么投资优、劣势呢？只有了解清楚这些问题，投资房地产时才能有的放矢，选择适合自己的，又有升值空间的产品。
期房，即房产还未竣工前，开发商预售的商品房，是指从开发商取得《商品房预售许可证》可以公开发售开始，直至楼盘建设完毕之前的商品房。
期房的特点是，一般投资者购买时楼盘还没有整体竣工，在购买期房时签订的是《商品房预售合同》，购买后一般需要等待一段时间后才能入住或者交付使用。
对于投资者而言，期房有着现房所不具备的优点。
首先，购房时选择的空间要比现房大得多。特别是全新开盘的房源，由于订的是未竣工的房子，房型、面积、朝向、楼层等都可以有较多比较和选择的空间。
其次，工程质量可以看到，有利于购房者随时监督，提出意见。从交付定金的那一刻起，购房者就可随时去看工程进度，对于墙体、地板、隐蔽电路等建好以后不易看到的情况，这时都一览无余。
第三，一个楼盘的开发需要时间，由于楼盘各种建设还没有完善，开发商为了降低成本，用前期销售资金的流入来支撑后期的开发。销售上也一般都会采取低开高走的策略，因此期房的销售价格一般比现房要低。据统计，同一项目期房价格相对于现房一般要优惠10%左右，这也是新盘开盘总是人气比较旺的原因之一。
最后，买了期房，入住后房子就已经增值了。还没有住，房子的价格就涨了，这对购房者肯定是一件愉快的事情。
可是，有利就有弊，期房再好也是有风险的。
投资期房最大的风险就是投资者是根据图纸买房，看不到实物产品，看到的仅仅是欲购房屋的整个园区的效果图、户型图、样板房而已，与用户最终的房屋会有所差距。
而一些精装修的房屋在装修的标准上更是没有明确的标准。如果在竣工前出现开发商在建设过程中因实力不足、缺乏资金使工程停顿，那么投资者就会蒙受巨大的损失。
另外，具体来说期房还具有售房欺诈风险、商品房质量风险、面积变更风险、虚假宣传风险、规划变更风险、定金风险、产权风险、合同无效的风险、延期交房的风险等九个方面风险。如今越来越多楼盘质量的投诉、拒绝交房事件的发生，更让人忧虑于这些隐患的现实存在。
看来对于自住者和谨慎型投资者来说当然是交钱拿现房更加划算。
现房是指楼盘必须是整体竣工并通过验收的，开发商已办妥所售项目的《房地产权证》的商品房。购房者在购买现房时签订《商品房买卖合同》，即买即可入住。
房产属于大件消费品，需要投入大笔资金来购买，规划再好的期房，不如直观、即买即住的现房让人更踏实。现房可以让投资者马上看到“现实”的而非广告中的房子，最大可能地减少了不确定因素，而且对楼盘形态、配套建设、房型设计、面积、周边环境等各方面都有切实的感受和判断。
现房的价格基本稳定，不会再有大的变动，购房时只需与周围地区、同类型房屋价格相比便可。如果购房者是“炒房人”的话也不用与开发商共同承担风险。个人购房者所拥有的资金有限，他们也没有更多的时间和精力去研究房地产市场的走势，相对期房而言，投资现房要省很多不必要的麻烦。
可是有人会说：“买期房的价格要比现房低啊。等到它变成现房，就已经升值了，我早就赚了一票了。”当然，昔日楼市辉煌的确让不少投资者尝到了甜头。但是，现在楼市日趋理性回归，极大地降低了利润空间，大量新开发楼盘的放量，使更多投资者持币观望。在投资可能性缺失的前提下，楼盘价格的水分大大缩小，即使是期房也大抵实价出售，短期升值的潜力即便存在，也不会很大。
而且在等待期房竣工的这段时间里，投资者既要不间断地付银行利息，又不能享受入住新房带来的舒适生活。在等待交房的过程中，消费者等于是在为开发商付利息。在这一点上，现房优势显而易见。买房不仅仅是购买行为，更是个人投资置业行为，买现房，不但可以马上入住，也可以马上出租，办理产权时间也快，可以最大程度地保障消费者的利益，
当然，现房也有一些缺点就是选择余地较少；楼层、房型较好的房屋往往被先到者买走并且现房一般价格偏高；且付款时间要求紧，压力较大；内部格局和装修多已固定，不易调整，各方面进一步变通和完善的机会较少。
其实，无论是期房还是现房，对于投资者来说，在衡量了各方面的优劣性后，只要满足自己的大部分需求就是好房子。
为购房者提供的几点建议
第一，在购买期房时，一是要充分了解开发商及其相应项目的各方面资讯，尽量选择有实力、信誉好的开发商，首选那些工期正常、主体建设完成更多的期房，并多做实地考察。
第二，认真察看开发商和建筑商的《商品房预售许可证》、《土地使用权证》、《建设工程规划许可证》以及《施工许可证》等证件。如果遇到相关证件缺失或者某一证件过期等情况，最好不要考虑该产品。
第三，从楼书来判断楼盘是否正规合适。人们常说的“楼书”，实际上是开发商为推销房屋而精心制作的一种印有房屋图形和文字说明的广告性宣传材料。需要明确的是：“楼书”上所写到的内容属于一种要约邀请，如果在签合同时没有确认，打起官司来也会很麻烦。
