第3章 看准时机抄点“底”！

抄底，应该是投资的最高境界，它将低买高卖发挥到了极致，是无数投资者遥不可及的梦想。抄底也意味着价格下跌到了最低而后回升，2012年，房价注定会下跌，而2012年你能瞄准时机，一击抄底吗？基于以下两点，2012年，可能是房地产抄底的最佳时机：首先2012年，房地产价格会下降。严厉的国家宏观调控政策到了2012年依然不打折扣地严峻，保障房和房产税试点扩大的传言，有效地扩大了住房的供给，满足了低收入阶层和工薪阶层包括夹心层的刚性住房需求，降低了对房地产开发商囤积住房的需求；限购令等各种政策有效地遏制了“温州炒房团”、“山西炒房团”这类房产的投机性需求，房地产开发商面临销售危机；而房地产开发商融资危机及严厉的银行贷款政策，面临资金断裂的风险。在这场政府和房地产开发商的拉锯战中，开发商已经于2011年11月份开始示弱，房价出现较大幅度地下降，一旦2012年国家宏观调控政策得到有效地贯彻执行，房地产开发商又面临融资风险，心理底线一旦被击溃，面临的将是最大幅度的降价，实现温家宝总理所说的“让房价回到合理水平。”购房者观望状态更是为房地产价格下降增加了一把推力。其次，房地产价格不会无止境地下降，在一定程度会回升。在房价居高不下的时代，房地产价格下降几乎是每一个工薪阶层的梦想。事实上，从整个市场经济秩序，从个人的切身利益，房地产价格不能无止境地下降，它一定会停留在房地产的真正价值附近。否则，房地产完全崩溃会造成整个国家经济的崩盘，这是政府和居民都不愿见到的。同时，从房地产的定位来说，以前地方政府习惯“土地财政”，以房地产的发展拉动当地经济的发展，而城市的快速发展，居民手中财富的增加催生了房地产的投机性需求，这种需求反过来刺激了房地产开发商囤积房屋以谋求暴利的欲望，现在地方政府已经明确“要重新定位房地产”。正如万科集团总裁郁亮所表示的，那种过于不正常的、富得流油的状态不存在了，未来的市场，房子要回归最基本的居住属性。另外，国家宏观调控政策属于行政手段干预房地产价格，在时机成熟的时候还是会交由市场机制来处理，因而国家宏观调控政策是有时限的。最后，从居民来讲，每个人经过高房价的洗礼，对于房价的合理水平都有基本的判断，据说当房价跌20%的时候，现有的空房就会被抢购一空。因此，房地产价格调控不仅仅是政府和房地产开发商的博弈，消费者也占据重要地位，由于每个人的趋利心理，房价不可能无止境地下降，在一定程度上又会出现房地产市场火爆的情况，促使房价上升。抄底，看上去很美，做起来不轻松，结果也未必得偿所愿。因此，要抄底，还是要把握时机，长点心眼。在全球经济不景气的阴霾日益扩散下，中国突然掀起一股到美国抄底购房热。2009年2月24日，由国内某知名房产网站组织的“赴美购房团”由北京出发，3月6日返回，在经历11天的“狩猎”之后，辗转美国5大城市却最终一无所获，没有成交一套房子。不差钱，是中国抄底者的经济现状；而差判断力，则是中国抄底者的最大软肋。对于一般消费者而言，去美国房地产抄底并不现实，但是关注国内房地产走向，看准时机，在房价江河日下之时，购买一套适合自己的房子，倒是最符合实际，也最现实的理财高招。2008年，金融危机引起的动荡，导致产业发生大转移，从而上演着世界经济的风云变幻。身处世界范围之内，中国不可能做到独善其身，也正在面对巨大挑战、经历着转型的阵痛。在磨难中成长，在回环中前进，一直是世界经济走向大势，在跌跌撞撞中，中国房地产业也步入了关键的2009年。国家一系列宏观调控以及行业的周期性规律导致中国房地产在2008年，迎来了泡沫破裂时代，房地产销量下降、房价下跌，也没有避免房子空置率上升的厄运。根据国家统计局公布数据显示，2008年11月，全国商品房空置面积高达1.36亿平方米，同比增长15.3%，增幅比当年前十个月提高2.2%。其中商品住宅空置面积为7084万平方米，同比增长22.9%，增幅比前十个月提高4.9%。买涨不买跌，向来是中国人购物习惯，尽管房价一直在降，购房者和投资者仍然在隔岸观火，期待着房价的一降再降。与此同时，被拉入下跌部落的不仅仅是房价，还有更多商品的价格。根据2008年12月11日公布的国家统计局数据显示，11月居民消费品价格指数同比增长2.4%，这已经是连续7个月回落。此前连续23个月负利率的局面被终结，2008年11月，中国工业品出厂价格涨幅也比前一个月回落4.6%，两大证据聚合，同时证明我国经济即将进入通货紧缩。理财的目的是实现资产的增值和保值，对于普通城市居民来说，在家庭资产中，房产绝对占据举足轻重的地位，放贷也是家庭中的主要开支之一。看到房价下跌，就急于出手购买，是一种不理智的消费行为，对此，深圳发展银行理财师持有相同意见，“面对即将到来的通货紧缩，普通购房者在置业时需要考虑怎样才能保护自己的资产安全。”毕竟，在通货紧缩中，购房者会遇到危险，具体到每个人，在通缩周围内，失业的可能性大大提升，此时购房，背负放贷的重压，家庭生活会变得更加拮据。这笔帐很容易计算，在通缩周期中，物价下降，购房者手中购买到的房子的实际价值缩水，但银行的欠款却并未减少，一降一未变，两者相衡量，购房者的负债率相对提高。房价一直回落，购房者迟迟按兵不动，短期内的博弈有利于产业的调整，而长此以往，消费的萎靡不振还会加速房地产市场的混乱，最后导致国家经济的衰退。因此，在房地产面临困境，又恰逢经济危机时，国家也为房地产吹起“救市”的暖风，在利率、税收等方面优惠重重，还将首套自住住房贷款利率下调30%，这是房地产市场化以来，历史之最低。在金融海啸的影响下，香港房价在短短三个月内下跌近两成，此时，对于购房自住者来说，在不考虑投资功能时，就可出手购买。毕竟，房产不是一次性消费品，居住的同时也会慢慢升值。购房者按照自身需要与负担能力进行判断，并不一定非要等到价格最低时才入市，因为“没有最低，只有更低”，刻意追求时点，还有可能错过改善生活的良机。即便能够等到房价最便宜时，但到时合适的房子可能早已“名花有主”，到时再去埋怨也已经无补于事。对于投资者而言，也可考虑此时进行房地产投资，但需要认真考量自己的经济能力，如果借贷比率超过房价一半，就要果断减持，以便讨回现金还债。总之，在房价行走在下行道时，尽量减少在房产方面的负债，以确保财务安全。首先，要量入为出，每个月的房贷负担不要超过自己收入的50%；其次，此时购房要以住为目的，不要因为贪图便宜而多够，一旦出现波动，将会很快被房贷压垮。