我国古语有云：“养儿防老，积谷防饥。”可是到了如今，“养儿防老”早已“靠不住”，在第一堂课中，我们就已经提到了这一点。
与此同时，越来越多的人开始意识到，除了各类金融资产可为退休养老提供资金保障，房产也是养老储备的一大“法宝”。很多人都觉得“手中有套房，退休不心慌”。
助力养老，房子胜过儿子？
房子养老功用可能“胜过”儿子
近年来，社会上出现了一个新名词—“啃老族”，也叫“吃老族”或“傍老族”。“啃老族”年龄通常在23~30岁之间，他们虽已成人，却仍未“断奶”，且花销不菲。他们或不愿吃苦受累赋闲在家，或收入微薄不够挥霍，便依靠父母埋单。在“啃老族”人群中，有些已经成家，甚至为人父、为人母，但仍然不遗余力地“盘剥”自己的父母。
可以说，“养儿防老”作为一种传统小农经济下的家庭保障模式，在传统家庭逐渐解体、社会流动加快、人们的经济基础越来越不依赖土地和农业收入的情况下，其对家庭的保障和维系社会稳定的作用已经越来越弱。
而房子，虽然只是个冷冰冰的商品，但作为一项固定资产，它具有较高的经济价值，而且具有一定的抵御通货膨胀的功能。所以，现在越来越多的人倾向于买房养老，认为不动产更加有保障，说不定还能获得房价上涨带来的丰厚回报，或者通过出租获取较为稳定的月收入。
房产的经济价值带来养老功能
那么，房子真的能助力养老吗？在当今社会情况下，备战老年生活，手握房产真的比养儿育女来得更“靠谱”吗？
答案是基本肯定的。因为房产本身的强大经济价值，令它完全可以作为养老金储备的一种形式。比如，如果老人手中只有一套房，可以将房产给子女继承，然后由子女支付其养老过程中的开销；又或者，在一定情况下，可以考虑将房子出售，所获得的钱款用于支付住养老院或老年公寓的花销；或者售出大房，换购小房，用差价款补充养老金。
还有一种可能。在不久的将来，我们也可将房屋抵押给有资质的银行、保险公司等机构，每个月从该机构取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，去世后则用该住房还贷。这种方式就是国外流行的反向住房抵押贷款模式。
如果手中握有两套或两套以上的房产，则可以自己居住一套，其他用于出租，每月获取一定的租金收益，帮助补充养老金。
以房养老也要注意风险
靠房子养老也不是没有风险的。
首先，因为房子的总价较高，因此流通性不可能像金融货币资产那么好。出售需要一个过程，不是说想卖房就能换回现款，这是流动性风险。
其次，是价格变动的风险。虽然近10年来中国的房产价格一直处于上升通道，但10年、20年后，中国的房产市场走向如何，就很难说了。到时候如果房价下跌比较严重，现在是贷款买房的，将来还要承受房价下跌的风险。
最后，是房产产权期限的风险。根据我国目前的规定，我国居民产权住房的产权年限为70年。70年后，产权如何界定，目前还没有相关的政策法规出台，将来如何处理仍是未知数。房屋产权到期风险是我国独特的现象，尤其值得关注。
因此，买房养老、以房养老可以作为一种养老的思路，但也不能过于执著于这种方式，平常还是要想办法以多种方式储备养老金，做到有备无患。
先在家庭内部试行“倒按揭”
“60岁前人养房，60岁后房养人。”这是典型的美国老人退休理财思路之一。 在美国等西方国家，这类“倒按揭”式以房养老的方法，非常流行，非常普遍。
“倒按揭”在中国暂时行不通
所谓“倒按揭”式以房养老的方法，就是说人们在退休后，将自己的产权房产反向抵押给银行或保险公司等金融机构，然后由金融机构按月向房产所有者支付养老金，直至老人去世，而后该房产所有权也随之转移给金融机构。
但是这样的方式在中国暂时还行不通，一方面，这样的形式在观念上被接受的程度暂时不高。按照中国的传统，父母都希望自己的财富能够传给子女，尤其是作为家庭象征的房产，更是习惯性地想留给子女。如果老人办理以房养老，将房子抵押给银行等金融机构的话，会给外人子女不孝的感觉，也会让子女无端地承受不必要的舆论压力。作为子女，内心也会埋怨父母做得不妥，特别是对自身经济条件一般的子女来说，这么做很有可能会打击他们关爱父母的积极性。
而且，中国人对土地的热爱和渴望程度超出世界上所有的国家和地区，“有土斯有财”的观念根深蒂固。中国人总希望在自己的房子里终老，如果能回到故乡的老屋里，那就更好了，所谓“叶落归根”。因此，即使住的是豪宅，如果是租来的，老人家也会没有安全感，所谓“金屋银屋不如自家草屋”。
除了情感上难以为国人接受外，以房养老在制度上也并无优势。在西方国家，以房养老之所以流行，一个很重要的原因是他们的遗产税比较高。如果老年人想死后把房产留给子女，国家将征收一大笔遗产税，最高甚至可达70%，因此，将房子留给子女并不是明智的选择。而中国目前并没有开征遗产税，短时间内也不太可能开始征收，因此从理财的角度看，在国内采用“倒按揭”方式养老，达不到避税的目的。
而从银行、保险公司等“倒按揭”操作主体的金融机构的角度看，虽然住房反向抵押贷款有比较丰厚的收益，但风险也非常大，比如贷款期限比较长、房产的长期估值难以确定、老人预期寿命不确定、利率不稳定、房屋损耗和维修成本等。另外，我国居民住宅产权为70年，关于过了产权期的房子的归属问题，国家也没有明确的政策和相关法律法规保障，因此实施起来难度较大。
不妨试试家庭内部“倒按揭”
房产毕竟是具备保值功能的大额资产，如果我们换一种思路就会发现，以房养老并不一定非得扯上银行等金融机构。在实际生活中，还是有办法不但能够保留房产，避免家庭矛盾，而且能产生持续的现金流，帮助老人退休后安度晚年的。
方案一：子女“埋单”法。目前来看，阻碍老年人选择“倒按揭”养老的关键在于社会传统观念的束缚，即无法向子女交代。因此，一个变通的办法是，按照“住房反向抵押贷款”的思路，在子女经济条件许可的情况下，老人与子女签订协议，将自己的房子“反向抵押”给子女。即老人每月从子女那儿得到一笔退休金补助，老人过世后，由子女继承房产。
我们不妨设想一下，如今退休族一般都有退休金，能满足自身最基本的生存养老要求。如果子女每个月再根据自身经济实力和父母每月的实际支出补贴一定的养老金（这需要双方互相体谅，协商确定），让父母的退休生活达到较高品质。这样不但能够缓解父母的养老压力，也能尽自己的一片孝心，以后还能获得一份房产，为自己今后的养老增添一份保障。某种程度上，这也是一种“定投”，只不过投资的标的变成了父母的房子。
这种父母与子女间的“反向抵押”省去了很多与金融机构之间的麻烦和费用，特别是评估费、保险费等一系列昂贵的中介费。
不过，并不是所有子女都有这样的经济实力。如果子女无力为父母养老埋单的话，可以再进一步变通，退休的父母可以和某个对其房产有意向的亲朋好友达成“反向抵押”协议。但是这种方法的风险明显要高许多，双方一定要请律师出面处理并签订“住房反向抵押贷款”合同，就房子的估值、贷款支付的金额和方式、违约的惩罚、以后房产增值或跌价后的处置、老人超过或短于预期寿命的情况等进行详细的约定，以避免今后的麻烦。
方案二：租金换养法。让子女出钱买下自己的住房，对于中国的父母而言，并非他们的本意，而且父母和子女之间把钱算得太清也有伤感情。事实上，在社会竞争日益激烈的环境下，做子女的往往还要承担住房、子女教育等诸多压力，自身经济条件也不一定宽裕。而中国父母一般都非常体谅孩子，并不希望增加子女的压力。因此还有一种切实可行的办法就是采取“以房换养”的方式补充养老金。即老人将自己的房子租出去，以租金外加自己的退休金支付养老院的费用。对老人来说，这样做的好处是既保留了房产，将来可以留给子女，又不会增加子女的负担，同时物质生活水平和精神生活水平都会获得较大的提高。
由于目前国内的养老机构床位紧张，费用不低，单靠老年人的退休工资往往并不足以支付养老院的费用。但如果加上房屋出租获得的租金收益，则基本能够支付这笔费用。
此外，这种方法不仅让老人物质生活上得到大的改善，精神生活也变得丰富起来。在养老院里聊天、打牌、搓麻将、看电影，老年生活井井有条，充满生气。而对于子女来说，安顿好父母让他们“包袱”减轻不少。除了经济上的，更重要的是精力上的，子女不需要一直守在父母身边，可以有时间专注于自己的事业。在节假日，子女如果还能常去看望父母的话，对老年人来说，就别无所求了。
房屋巧置换，满足不同养老需求
如今，还有不少手中持有房产的中老年人动起了“房屋置换”的念头，希望通过“售出一套房，重购一套房”的置换方式，来更好地实现自己的个性化养老需求。
三种方式巧妙置换房产
一般来说，中老年人为养老而进行的房屋置换，可以采用以下几种方式。
“大小”之间换。如果孩子已经独立在外工作生活，家中只剩下夫妻两人，这样的“空巢”家庭可以考虑把大房子换成小房子。因为家中的人口变少了，原来供三人甚至四五人居住的房子，现在只剩下夫妻两个人居住，加上老年人活动半径变小，原来的房子可能就稍显空旷了。而且从心理学上来说，老人住在过大的房子里容易滋生寂寞感，对身心健康不利。所以，老年人的房屋不在于面积多大，只要有足够的居住空间就可以了。而且，通过这样的置换，可以换得更多的现金来提升退休后的生活品质。
“高低”楼层之间换。很多老人腿脚不方便，但原来的老公房可能是五楼、六楼这样高的楼层。如果楼下（或同一小区内其他楼里）的邻居愿意，那么不妨将高楼层的房子换成一二楼的房子。这样一来，老人就不用搬离已经居住多年的小区，既能保留原有熟识的生活伙伴和居住环境，又方便了生活。
“市区郊区”之间换。如果是已经退休又想去空气质量较好的郊外生活的老人，可以选择把市区的房子卖掉，然后去郊区置业。现在很多老年人在市中心都有老式住房，这些房子虽然面积小，但经过了近年的房价上涨，如今都已价格不菲了。利用市区（好地段）和郊区（较差地段）的房价差，打一个“差”边球；还可以在郊区过上“种种菜，养养花”的怡情生活，说不定还能回到小时候熟悉的地方养老。
如果还想保有市区的房子留做将来之用，也可暂时将市区的房子出租，然后只需要用租金的一小部分到乡村去生活。
房屋置换前多考虑细节问题
当然，中老年人为养老而进行的房屋置换计划，说起来容易，操作起来却不是那么方便，一定要通盘考虑各方面因素，特别是各项“细枝末节”。因为，这些细节直接决定了今后其退休生活的便利程度和品质。
经济上能否承受。一般50岁以后，收入会进入递减状态，退休后的收入可能是工作时的1/2、1/3甚至更少。如果出售老房子的钱只够你支付首付款，你就得考虑每月还按揭贷款的钱的来源。如果你用光所有的积蓄，一次性付清房屋款项，最后却没有储蓄、没有可灵活周转的资金，你能安心吗？千万别让养老住宅成为你的负担。
出门是否方便。这有两重含义：一是上下楼是否方便，二是小区周围交通是否便捷。喜欢住高一点楼层的话，电梯就少不了了，比较理想的情况是一栋楼里有两部电梯，以避免电梯维修时徒步登楼的痛苦。如果对楼层没什么要求，愿意住在低楼层的退休族选择无电梯的住宅倒也不错，物业管理费也会相对便宜一些。另外虽然退休后不用再每天赶公车、挤地铁上班，出行的需求会降低不少，但有一套位于轨道交通、公交车站附近的住房能便于你走亲访友，参加更多的社会活动，也便于子女看望、朋友来访。因此，房屋是否位于市中心并不重要，交通便捷与否才是关键。
需要提醒的是，中老年人住房应避开高架、交通主干道、机场等地点。这些地方都会产生较大噪音，让人心浮气躁，同时还会影响中老年人的睡眠。
能否“一呼百应”。如果条件允许，应尽量选择离子女、兄弟姐妹等家人较近的房屋，步行30分钟内能到达的就比较理想。如果住得太远，即使坐轨道交通都需要半个小时甚至一个多小时，需要亲人帮个忙、搭把手的时候就比较麻烦了。
现在有不少老人住得离子女很远，一旦生病，虽然膝下儿女成群，可能够每天前来照顾的却少之又少。冷静想来，这并不能全怪子女不孝。如果每天来回需要两个小时，又有多少人可以坚持，有多少精力可以支撑呢！
周围配套设施是否齐全。步入中老年后，就要努力让生活变得方便一些，小区环境是否良好、周边设施是否齐全值得考量。
首先关注房屋周边是否有医疗机构。这对中老年人来说就像一颗定心丸，在身边总比遥不可及强。万一生了病也方便就医治疗，如果不幸突发疾病，更可以争取到宝贵的急救时间。
其次可以留意菜场、超市。中老年人需要每天吃到新鲜蔬菜。菜场、大型超市离得近，便能省下不少腿脚工夫。
还可以看看有没有健身的场所。如今，大多数小区里面都会配有锻炼器械，不过各个小区设施的维护情况良莠不齐。如果小区内的锻炼设施无法使用，那就只能另寻他途了。比如小区附近的绿地或公园也可供老年人晨练、散步。年纪较轻、经济条件较好的退休族还可以选择健身会所，那里器械更专业，环境也较好。这些细节都是选房时需要留意的。
房型、面积是否合适。现在的子女婚后与父母同住的较少，所以在选择养老住房时无须单一地追求面积大、房间多，而可以选择一些小户型的房子，够住就好。
虽然面积可以减小，但房型可不能太委屈了。最基本的就是采光要好，冬季的时候，南、北朝向的屋子室温会相差很多，朝南的屋子可谓多多益善。对上了年纪的人来说，冬暖夏凉又通风的居室就再好不过了。
换房成本不可小视
在换房过程中，要尽量省下一些小钱，比如购买二手房时的中介费。如果两家达成购房意向，并且有一定的信用基础，可以考虑不通过中介，直接“手拉手”交易。同楼里的邻居间上下楼层交换就可采用这样的方式，各取所需的同时也降低了成本。
还有一些购房的后期成本、隐性成本等也要事先衡量。比如物业管理费、有线电视费、网络费等。有些地段的快递费、送奶费、送报费也会由于服务网络的不同而存在价格差，甚至不同地区的菜价也会相差不少。
助子女买房，提前“留一手”
