市、县国土资源管理部门受理申请后，应当依据相关规定对申请人提交的申请材料进行审查，并就申请地块的土地用途等征询规划管理部门意见。
经审查，申请地块用途符合规划，并且符合办理协议出让手续条件的，市、县国土资源管理部门应当组织地价评估，确定应缴纳的土地出让金额，拟订协议出让方案。
[三]地价评估。
市、县国土资源管理部门应当组织对申请转让地块的出让土地使用权市场价格和划拨土地使用权权益价格进行评估，估价基准期日为拟出让时点。
[四]集体确定应缴出让金，拟订出让方案。
市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策、综合确定办理出让手续时应缴纳的土地使用权出让金额，并拟订协议出让方案。应缴纳土地使用权出让金额应当按下式核定：
1.转让后不改变用途等土地使用条件的：应缴纳的土地出让金=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格。
2.转让后改变用途等土地使用条件的：应缴纳的土地出让金=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格。
[五]方案报批，发出准予转让通知书。
市、县国土资源管理部门应当按照规定，将协议出让方案报市、县人民政府审批。协议出让方案批准后，市、县国土资源管理部门应向申请人发出划拨土地使用权准予转让通知书。通知书内容包括：准予转让的标的、原土地使用权人、转让确定受让人的要求、受让人的权利及义务、应缴纳的土地出让金等。
[六]公开交易。
取得划拨土地使用权准予转让通知书的申请人，应当将拟转让的土地使用权在土地有形市场等场所公开交易，确定受让人和成交价款。
[七]签订转让合同。
通过公开交易确定受让方和成交价款后，转让人应当与受让人签订转让合同，约定双方的权利和义务，明确划拨土地使用权转让价款。
[八]办理出让手续。
受让人应在达成交易后10日内，持转让合同、原土地使用证、准予转让通知书、转让方和受让方的身份证明材料等，向市、县国土资源管理部门申请办理出让手续。市、县国土资源管理部门应当按照批准的协议出让方案、公开交易情况等，依法收回原土地使用权人的划拨决定书，注销土地登记，收回原土地证书，与受让方签订出让合同。
律师在线：人民法院对转让国有划拨土地纠纷的处理原则是什么？人民法院对转让国有划拨土地纠纷的处理原则如下：
一、土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。
二、双方签订转让合同后，至起诉前经有批准权的人民政府批准并与土地使用权人办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。因为此时土地使用权人已经获得国有土地使用权，其有权依照法定程序转让国有土地使用权。
三、双方签订转让合同后，至起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理，受让方向国家土地管理部门缴纳土地出让金，从国家土地管理部门获得出让土地使用权。受让方不是基于原转让合同获得土地使用权，但是仍然应当依据协议对原土地使用权人予以补偿。
四、双方签订转让合同后，至起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续，并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。受让人亦非基于原转让合同获得土地使用权，但是仍然应当依据协议对原土地使用权人予以补偿。56.农村土地征收的程序是什么
随着城市化进程的加速，我国农村的一些土地被征收，成为城市建设用地。征收农村土地必须依法有序地进行，其程序为：
一、征地补偿安置方案公告。
县或市级国土资源局根据省或国务院征用土地批准文件批准的《征用土地方案》，在征用土地公告之日起45日内以村为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。
征地补偿、安置方案公告内容应包括：
[一]被征用土地的位置、地类、面积；
[二]地上附着物和青苗的种类、数量；
[三]需要安置的农业人口的数量；
[四]土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式；
[五]安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式；
[六]地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式；
[七]农业人员的具体安置途径；
[八]其他有关征地补偿、安置的具体措施。
二、报批征地补偿安置方案。
县或市级国土资源局将公告后的土地补偿、安置方案，连同被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人的意见及采纳情况报市、县人民政府审批。
三、批准征地补偿安置方案。
市、县人民政府将征求意见后的征地补偿安置方案批准后，再报省国土资源厅备案，并交由市、县国土资源行政主管部门组织实施。
四、土地补偿登记。
被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人应当在征用土地公告规定的期限内持土地权属证书[土地承包合同]到指定地点办理征地补偿登记手续。
被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人未如期办理征地补偿登记手续的，其补偿内容以市、县国土资源行政主管部门的调查结果为准。
五、实施补偿安置方案和交付土地。
征地方按规定支付征地补偿安置费，被征地单位和个人按期交付土地。
土地补偿费归集体支取，由村委会代表领取。如何分配由村民大会讨论决定，依据村民民主议事规则，经2/3以上多数通过分配方案即可。
安置补助费归土地承包人，由承包人直接领取补偿费。
青苗补助费和地上附着物补助费归青苗和地上附着物所有人，由所有人领取补偿。
律师在线：集体土地使用权能否转让用于非农建设？集体土地使用权是否能转让用于非农建设，是很多农民朋友关心的问题，关于这个问题，在《土地管理法》第六十三条中有相关规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法转移的除外。”
也就是说，农民集体土地的使用权原则上是不允许出让、转让或者出租用于非农建设的，除了符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等原因使土地使用权发生转移的情形外。
以上情形是指乡镇企业破产、兼并，企业的资产[包括厂房等]发生转移而导致土地使用权发生转移。如果土地上没有建筑物等设施，集体土地的使用权将不允许转让，也不得转让用于非农业建设。57.房屋拆迁制度有哪些
目前，在房屋拆迁的过程中存在很多问题，严重损害了群众的利益。为了使房屋拆迁更加规范化，我国政府制定了相关的房屋拆迁制度。
一、公示制度。
拆迁实施单位必须在拆迁基地内设立公示栏，内容为：基地的拆迁补偿方案；基地最低补偿价和价格补贴系数；按面积标准房屋掉换的有关规定；按时搬迁的奖励政策和其他补助政策；评估单位名称、评估人员姓名；房屋评估基准价；评估鉴定机构；拆迁公司名称、基地负责人姓名、上岗工作人员工号；基地工作时间、公司和基地联系电话等。
二、信访接待制度。
拆迁单位应在拆迁公告之日起在基地设立信访接待室，落实接待人员，规定接待时间，双休日、节假日要坚持照常接待。
三、承诺书制度。
承诺书必须明确拆迁单位的责任，严格依法动迁，严禁对动迁户哄、吓、骗，严禁对未签约居民户断水、电、气、通信，严禁动迁工作人员打人、骂人等行为。区县房屋拆迁管理部门应将拆迁人及其拆迁实施单位履行房屋拆迁管理承诺书的情况记录在案，作为年终考核和年检的依据。
四、监管制度。
各区县人民政府成立由分管区县长牵头，监察、政法、信访、建设、房地部门组成的拆迁管理办公室，加强对拆迁单位的行为实施全过程的管理、监督，以及拆迁过程中重大问题的协调，负责化解由拆迁引起的矛盾。市拆迁主管部门会同有关委办局加强拆迁管理的指导、协调和监督。对拆迁单位的违规行为一定要坚决制止，直至吊销拆迁资格。
五、举报制度。
各区县房地局拆迁管理部门，应在每一个拆迁基地设立举报箱。举报箱由专人定期开启，对举报反映的问题根据职责由有关部门进行调查、核实和处理。在举报箱上告示市、区县房地局管理部门的投诉电话。
律师在线：被拆迁人的哪些权利易受到侵犯？在城市房屋拆迁的过程中，相对于拆迁人和行政管理机关，被拆迁人处于弱者的地位，所以，被拆迁人的权利极易受到侵犯：
一、对建设规划和拆迁许可的知情权和申请听证权。
二、对拆迁补偿方式的选择权。
三、对房地产估价机构的选择权。
四、对拆迁管理部门作出的决定或裁决的申请复议权。58.房屋拆迁的程序是什么
为维护拆迁人的合法权益，保证建设项目的顺利进行，国家对房屋拆迁做了明确规定，房屋拆迁主要经过以下几个程序：
一、取得建设项目批准文件。
任何一个建设项目的开工建设，都必须取得建设用地所在政府计划委员会的立项批准文件，获取建设法律许可。
二、取得建设用地规划许可证。
用地单位持建设项目批准文件到当地政府的规划局或规划办公室办理核发建设用地规划许可证。
三、取得国有土地使用权批准文件。
用地单位在办理好前两项批文后，到当地国土资源局申请办理国有土地使用权批准文件，国土资源局通过审查后认为该幅用地符合国家有关政策的规定，将会核发国有土地使用权批准文件。
四、拟定拆迁计划和拆迁方案。
拆迁人对规划拆迁范围内的建筑物、构筑物、居住人口、地理环境及被拆迁户的经济条件等进行调查核实，全面掌握具体情况，分析拆迁工作中可能会出现的情况及走势，认真研究制定切实可行的拆迁工作方法、确定拆迁期限。
五、开设拆迁资金专用账户。
拆迁人必须在专业银行开设专门的拆迁资金账户，按照拆迁工作的需要，足额存入拆迁资金，专款专用。六、申领拆迁许可证。
拆迁人在做好上述准备后，持有关部门的批准文件到当地的房地产管理局或建设局办理拆迁许可证，取得拆迁许可证后方可实施拆迁。
七、发布拆迁公告。
拆迁许可证发证单位在核发拆迁许可证的同时发布拆迁公告，公告内容包括：拆迁人名称、拆迁实施单位、拆迁范围、拆迁期限、搬迁日期等。
八、拆迁冻结。
拆迁公告发布后，任何单位和个人不得从事下列活动：
[一]房屋及其附属物的新建、扩建、改建；
[二]房屋买卖、交换、赠与、租赁、抵押、析产、分列房屋租赁户名；
[三]改变房屋和土地用途；
[四]企业工商登记和事业单位、社会团体法人登记。
九、进场评估。
对被拆迁房屋进行市场评估的单位，应当具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质的房地产评估机构。评估机构可以由拆迁人和被拆迁人共同选定，双方不能达成一致的，由房屋拆迁管理部门在符合条件的机构中抽签选定。
十、签订拆迁补偿安置协议。
评估结果经双方确定后，可以对补偿方案进行协商。拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。
十一、强制执行。
对已生效的裁决或判决，当事人一方不履行的，另一方当事人可申请人民法院依法强制执行。
律师在线：拆迁双方达不成拆迁补偿安置协议，该怎么办？如果拆迁双方达不成拆迁补偿安置协议的，主要有两种方式解决：
一、行政裁决。
任何一方都可向房屋拆迁管理部门申请行政裁决。若未达成拆迁安置协议户数占项目拆迁总户数30%以上的，房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前，应当对裁决的依据、程序进行听证。听证双方可现场答辩，在裁决中，被拆迁双方都可提出调解，调解不成，裁决机关作出裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。
二、行政诉讼。
如果当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。59.如何进行拆迁补偿
拆迁补偿安置协议是拆迁人与被拆迁人就被拆迁人的房屋及其附属物的拆除而形成的相互间权利义务关系的协议。根据拆迁补偿安置协议，拆迁人享有将房屋拆迁付诸实施的权利，同时享有给被拆迁人补偿和安置被拆迁人的义务；被拆迁人享有取得补偿和安置的权利，同时享有在公告规定期内腾房让地的义务。
拆迁补偿的方式主要有两种：一种是货币补偿；一种是房屋产权掉换。其中前者为主要方式。新《条例》规定拆迁货币补偿标准确定的基本原则——等价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估的办法确定。
相对于房屋产权掉换来说，货币补偿有一定的优势，比如操作简单，不会产生延长过渡期限、被拆迁人或使用人不能及时回迁等后续问题；货币补偿更方便被拆迁人选择住房，不受地点等方面的限制；避免因安置用房质量不好而使拆迁双方产生矛盾等。
对于被拆迁人来说，如何计算房屋拆迁的补偿面积是十分关心的问题。根据城市房屋拆迁管理办法的规定，市房屋拆迁补偿的面积，按照房屋的建筑面积计算，房屋建筑面积以房屋权属证书记载为准；拆迁当事人认为房屋权属证书记载面积与实际面积不一致的，应当以依法设立的房屋面积鉴定机构实际测量的面积为准。
房屋产权掉换是拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行掉换产权，并按拆迁房屋的评估价和掉换房屋的市场价进行结算掉换差价的行为，即以易地或原地再建的房屋，和被拆除房屋进行产权交换，被拆迁人失去了被拆迁房屋的产权，掉换之后拥有掉换房屋的产权。
产权掉换的特点是以实物形态来体现拆迁人对被拆迁人的补偿。无论是居住房屋还是非居住房屋都可以采用产权掉换的方法，但排除了非公益事业房屋的附属物。
