买房是老百姓一辈子的大事，谁都希望买得放心，住在里面舒心。听着一房二卖，或买了房子，花了钱，却办不下房产证，或买个二手房，被中介骗走几十万元的事情太闹心。要想避免上当受骗，不闹心，前提就得懂得房屋买卖的基本法律常识，依此办事，心里踏实。
同样，租房也是个“技术活”，哪些房能租，哪些房不能租，租房该怎样签订租赁合同，怎样转租……这些与租房有关的法律知识，咱还是该补就补，千万别等到上了当受了骗，才吹胡子瞪眼，后悔莫及。34.购房时，要认清哪五证
目前，在商品房的销售过程中，常常会出现房屋还未取得销售许可证的情况下，开发商就已经开始销售的现象。购房者购买这样的房屋存在着一定的风险，所以，在购房时，一定要认清五证，在开发商出示五证的原件之后，再进行购买。那么，这五证指的是什么呢？
五证是指国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程开工许可证、商品房预售许可证[或商品房销售许可证]。
一、国有土地使用证。
正式的国有土地使用证应盖有人民政府公章、房屋土地行政主管部门公章、有偿土地使用证专用章，证上的土地使用者应与开发商名称完全一致，注意有无土地使用权抵押记录。
临时国有土地使用证只能用于办理预售许可证和开工证，不代表已取得最终土地使用权。一般是开发商先期缴了一部分地价款，如后期款项不能足额交付，就拿不到国有土地使用证，购买这样的房屋，在办理产权证时就会遇到麻烦。
二、建设工程规划许可证。
建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，取得该证后方可申请开工手续。
三、建设用地规划许可证。
根据房管局的建设用地规划许可证，可以查看开发商所使用的土地用途、位置和界限是否与建设用地规划许可证相一致。
四、建设工程开工许可证。
建委的建设工程开工许可证是工程可开工的法律凭证，开发商出售的是期房，应要求出示该证，如是现房，应查看建委发放的建设工程竣工备案表。
五、商品房预售许可证、商品房销售许可证。
房地局的商品房预售许可证、商品房销售许可证系可预售、销售凭证，应注意是否在有效期内，所购房子是否在预售、销售范围。有的房屋开发商已办理了大产权，此时应看产权证上是否包括了所购房屋。
可能对于初次购房者来说，要分清五证的真伪，并不是一件容易的事情，在实践中，这也是购买者常常忽略的问题。为了保证自己的合法权益，购买者可以要求将其作为合同附件，并要求开发商在合同中保证五证的真实性，否则应承担一定的违约责任。
律师在线：房产证无法办理的原因有哪些？在实践中，常有些购买者购买了房屋，却无法办理房产证的情况。通常导致房产证无法办理的原因有以下几个方面：
一、对于开发商而言，不能办理产权证的主要原因有：
[一]利用集体所有土地开发的项目。
[二]未经立项批准的项目。
[三]未取得规划审批的项目。
[四]没有销售许可证又无产权证的房屋。
[五]未经验收或验收不合格的房屋。
[六]土地或房屋未解除抵押的。
[七]开发商未交纳相关税费的。
[八]土地、房屋等被有关部门查封、限制交易的等等。
二、对于购房者而言，不能办理房屋产权证的主要原因有：
[一]购房者没有交纳相关税费。
[二]没有提供房屋登记发证机关所要求的相关资料及身份证明。
[三]委托他人办理房产证但没有出具授权委托书等等。35.哪些情况下，购买者可以退房
法定退房权是指根据我国《民法通则》、《合同法》、《担保法》、《城市房地产管理法》和建设部《商品房销售管理办法》[2001年6月1日起施行]等法律、规章的有关规定，购房人所享有的在以下6种法定条件下的退房权利：
一、购房合同无效。
如果开发商的销售行为违反了法律、行政法规的强制性规定，比如开发商未取得预售许可证，根据法律规定，该购房合同无效，购房人有权退房。
二、购房合同被依法撤销。
对于购房人因重大误解而订立的合同，或者在订立合同时显失公平的，或者开发商以欺诈、胁迫、乘人之危的手段使购房人在违背真实意思的情况下订立的合同，购房人有权请求人民法院或者仲裁机构予以变更或者撤销。
三、套型误差。
对于交房时的套型与设计图纸不一致的，或相关尺寸超出约定的误差范围，而合同中又未约定处理方式的，购房人有权退房。这种情形适用于按套计价的预售房屋。
四、面积误差。
根据建设部《商品房销售管理办法》[建设部令〔2001〕88号]，从2003年2月1日起，凡实际测量的与合同约定的建筑面积或套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%的，购房人有权退房。
五、规划设计的变更房。
开发商擅自变更规划、设计的，或者经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，开发商未能在变更确立之日起10日内，书面通知购房人的，购房人有权退房。
六、房屋主体结构质量不合格。
主体结构指的是承重墙、梁、柱等，如果发生地基基础的沉降超过允许变形值，钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，砖石结构没有足够的强度和刚度等质量问题，并经工程质量检测机构重新核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房。
律师在线：购房时该不该缴纳定金？购买者在购房过程中，常常会遇到开发商要求交定金的情况，那么，购房定金到底该不该交呢？
开发商在销售商品房时，购房者可根据自己的具体情况，既可签订购房合同，也有权不签定金合同，直接要求与开发商签订商品房买卖合同。
另外，在签订定金合同时，通常开发商只规定买受人违约，定金不能收回，而不规定开发商违约承担什么责任，即只约束购房者一方，这是不对的。还有，定金合同中还应约定如双方就购房合同条款达不成一致，定金应在几日内返还等。36.签订房屋买卖合同要重点关注哪些内容
签订房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。根据我国《合同法》的有关规定，房屋买卖双方当事人应当订立书面合同，合同的主要内容[亦即要重点关注的内容]应包括：
一、有关房屋面积方面的条款。
购房者在签订购买现房合同时在此条款中应要求写明建筑面积和建筑面积中含共用面积的组成部分及具体平方米数、使用面积平方米数、建筑面积与使用面积的比例等。所购楼的楼号、房号、单元在整幢楼中的位置示意图、单元的平面图也应在合同中写明或作为附件。
二、关于价格、收费、付款额同的条款。
价格条款应比较明确，应有细项约束开发商不得随意加价，不应包括其他各种不合理费用。在付款方式条款中，应明确、详细规定付款方式，如缴纳定金的时间、数额，分期付款的步骤、时间、数额等。
三、有关房屋质量的条款。
购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。如卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级，建材配备清单、等级，屋内设备清单，水、电、气管线通畅，门、窗、家具瑕疵，房屋抗震等级等质量要求都应涉及。合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保持期等。
四、售后物业管理的条款。
这是购房人在签合同时容易忽略的内容，购房人应从以下几个方面进行把握：业主对物业管理公司的选择权利、业主对物业管理方式确定的权利、物业管理公司的职责范围、物业管理费标准的制定等。保证购房人入住后水、电、气供应，保安、房屋维修、公用设施、邮政、通信等服务到位，并按规定收取物业管理费。
五、履行合同的期限和方法的条款。
应写明房屋交付的日期，房屋价款的交付日期、金额和方法。
六、产权登记的条款。
由双方依规定的日期会同办理，或委托代理人办理。在办理产权过户手续时，卖方应出具申请房屋产权移转给买受人的书面报告，以及缴纳的税单。
七、税费负担的条款。
房屋买卖中应缴纳的一切捐税、费用，应按法律规定，各自承担，并明确载入合同。
八、违约责任的条款。
包括出卖人逾期交付房屋应负的责任，或不能交付房屋应负的责任；买受人逾期付款应负的责任，以及毁约不买应负的责任等。
律师在线：无效房屋买卖合同包括哪些？在签订房屋买卖合同时，应注意以下七种无效的房屋买卖合同：
一、无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。
根据我国《民法通则》的规定，无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为，因此，无民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同，他们不能独立签订房屋买卖合同。
二、限制行为能力人未取得法定代理人的同意签订的房屋买卖合同。
限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动，他们进行房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意，限制行为能力人签订的房屋买卖合同无效。
三、以胁迫的手段签订的房屋买卖合同。
指一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁，迫使其产生恐惧而签订的房屋买卖合同。
四、乘人之危签订的经济合同。
指一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要，强迫对方接受明显不利的条件所签订的房屋买卖合同。
五、以欺诈签订的房屋买卖合同。
这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段，致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。
六、双方当事人恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签订的房屋买卖合同。
是指双方当事人故意串通，损害国家、集体或第三人的利益签订的房屋买卖合同。
七、当事人之间没有签订书面房屋买卖合同，又无据可查的，亦认定为房屋买卖合同无效。37.如何签订居间合同
居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间合同又称为中介合同或者中介服务合同。通过中介购买二手房时，有时会遇到签订居间合同的情况，在订二手房居间合同时，应该注意如下问题：
一、了解中介人员的信息。
购房人应了解中介人员的信息，包括经营范围、执业经纪人的姓名及证号等。如在与中介公司洽谈的过程中，发现中介公司没有备案、注册登记或者执业经纪人证号名不副实，应立即停止交易，并积极主动向有关部门核实、举报。
二、明确中介费用所包含的内容。
中介除了收取合同约定的中介服务费外，其余的所谓垫资费、看房费、跑腿费等都属于“黑收费”。根据《关于规范上海市居住房屋买卖、租赁中介经纪服务收费的通知》规定：居住房屋买卖中介经纪服务费不超过成交价的2%，租赁中介经纪服务费不超过一个月租金的70％。
三、明确中介费的支付条件。
原则上是在中介公司促成双方签订《房地产买卖合同》时支付，但鉴于房屋交易过程中环节较多，可以将中介经纪费的支付与工作进度相结合，做到哪一步就支付哪一步的中介经纪费，尽量不要一次性付清。
四、谨慎对待定金、预付款、违约金条款。
如果对方提供的为格式合同，那么，在签订合同前，最好请专业律师把关，修改、删除合同中对己不利的“霸王条款”，增加自身需要的条款，以达到利益平衡，降低纠纷、损失发生的可能性。
律师在线：如何鉴别合法中介？选择二手房中介交易模式可以为购买者节省不少的时间和精力，而且还能降低直接与房屋卖方交易的风险，不过前提是选择一家合法的房屋中介。鉴别合法中介应从以下方面入手：
第一，是否具有工商行政管理部门核发的“营业执照”；
第二，要查验该中介服务机构是否有税务管理部门核发的“税务登记证”；
第三、须查验中介服务机构是否在房地产行政管理部门登记备案，取得房地产中介从业“资质证书”。
只有具备以上“三证”的房地产中介服务机构才是合法的中介机构。38.房地产转让合同应具备哪些条款
房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将房地产转移给他人的行为。按《房地产管理法》的有关规定，房地产转让应当签订书面转让合同。房地产转让合同是指房地产的转让人与受让人为明确双方在房地产转让过程中各自的权利和义务而达成的书面一致意见。在实践中，房地产转让合同中应具备下列条款：
一、双方当事人的姓名或名称、住所。
如果订立房地产转让合同的当事人是公民，则应写明姓名；如果是单位，则应写单位的全称。但同时注意，单位应当是能独立承担民事责任的法人，为了联系上方便，最好写明地址、邮编、电话号码等。
二、房地产权属证书名称及编号。
房地产转让时，转让人对其拟转让的房地产应拥有一定权利，也应当有相应的权属证书，如国有土地使用证、产权证等。为了避免将来产生纠纷和记录房地产权属的现状，就应当在合同中标明权属证书的名称及编号。
三、房地产的坐落位置、面积、结构、层高、建筑层数、阳台封闭情况、四至界限。
合同中应具体标明房地产的位置，同时还应标明面积的大小及四至界限，标得越细越好，以避免纠纷发生。
四、土地使用权的取得方式、时间及年限。
在合同中，应明确转让方土地使用权的取得方式[是通过出让而取得还是通过划拨而取得的]，什么时候取得的，政府准允使用年限为多长等。五、房地产的用途或使用性质。
我国对于土地或房屋采用的是规划许可使用制度。一块土地，政府在进行规划时，便对其用途作了规定，使用者不得随意变更。为避免纠纷的发生，在转让合同中要明确规定房地产的用途。
六、成交价格及支付方式。
这是房地产转让合同的核心条款。成交价格就是转让房地产的价格，一般采用大写的方式，并应明确是以现金支付还是以支票支付，是一次性支付还是分期支付，支付的时间，等等。
七、房地产交付使用的时间及过户时间。
在房地产转让合同中，应写明转让方何时将房地产交付受让方。由于房地产是以产权过户形式来体现所有权的转移，所以在合同中应约定双方办理权属过户的时间。
八、双方的权利和义务。
如转让方的主要义务是交付房地产，而受让方的主要义务是支付有关费用等。
九、违约责任。
合同中应写明如果一方不履行合同，应承担什么样的责任[如支付违约金，赔偿损失，中止、解除合同等]。约定违约金的应写明违约金的具体数额或计算方式。
十、双方约定的其他事宜。
