房价究竟是谁定的？
决定商品物价的因素很简单，一般就是生产成本加上合理的利润，比如一双解放鞋的生产成本是六块钱，出厂价是七块，那么市场零售价可以卖到十块。如果因为原料上涨和人工成本升高，一双鞋的成本达到八块，那么出厂价可能就是九块，到消费者手里可能就是十二块。
决定物价的另一个因素就是市场因素，比如今年苹果丰收，生产多了卖不出去。每斤苹果的生产成本需要一块钱，一般卖一块五到两块。现在苹果丰收，供过于求，为了避免烂在地里，只能低价赔本倾销，可能一块钱，甚至八毛钱就出售。等到来年，因为苹果歉收，供不应求，原来卖一块五或者两块的苹果可能就卖三块或者四块。
在自由市场上，无论是生产成本决定的物价，还是市场选择决定的物价，都不会过分离谱，因为市场是自由的，你卖得太贵就会有别的供应者顶替你，你卖得太便宜就会亏钱，所以在基本自由的市场上，物价是多方博弈的结果，是诸多供应方和诸多需求方所达成的一个双方都能接受的共识。
但是中国房价绝对不是这么回事，中国的房价既不是由成本决定，也不是由市场决定，而是由一群唯利是图的地产商来定，地产商定价的标准并非是成本加上自己合理的利润，更不考虑市场的接受程度，直接就是从自己利益最大化考量。
在海南五指山区，近几年建设了大批的度假公寓，地产商们拿地的成本每亩只有二三十万人民币，土建成本只有一千多块钱，但是他们开盘就敢卖到四五千块的高价，利润达到几倍。
2008年，在北京通州的一些楼盘里，地产商拿地成本折合到楼面价只有一千多块钱，土建成本两千多块钱，但是开盘敢开到六千，2009年敢开到8000，2010年甚至敢开到两万！在一年之内，同一区域、同一楼盘同一房型房价上涨三倍，在世界上估计也是绝无仅有了。
但是地产商们似乎并不担心房子卖不出去，他们定价的时候，并不是抱着薄利多销，或者物有所值的态度，而是不约而同地定一个高高的价位，然后等着买房的鱼儿上钩，来一个宰一个，来两个宰一双。
那么他们就不担心有别的开放商低价倾销卖房吗？不担心，一点也不担心。他们只担心涨价涨得不够，因为后面有人为高房价撑腰。
2010年春天，在合肥市蜀山区的“海亚当代又八栋”、经开区的“国耀又一城”滨湖区的“滨湖时代广场”等楼盘，儿乎是一天一个价格。几天前去问是一个价，几天后再问就涨了好几百。
更过分的是，每次楼盘提价之前，他们就直接告诉去现场看房的购买者：我们的楼盘计划明天提价，如果你们现在签合同是这个价格，如果你们明天签就是另外一个价格了。更恐怖的是他们绝非虚言恫吓，往往是言而有信说到做到，说涨价五百绝对不会涨价三百，说周一涨价，绝对不会拖延到周二。更气人的是，楼盘涨价后，他们直接就发短信告诉业主或者预期意向购买者：某某某业主您好，恭喜您的房产升值×××元……
房地产商做派之强势，定价之自信，由此可见一斑。那么是什么原因让开发商们如此有恃无恐，他们就不担心政府管理机关对于他们的恶劣行为予以惩处，就不担心过高的价格引发政府部门的干预吗？
不担心，一点也不担心。
因为中国的房价并不仅仅由地产商们来定，从某种程度上说，而是得到了地方房产管理机关的纵容和默许，地产商充其量只有一半的定价权，而另一半的定价权应该在我们看不到的幕后。
2008年的经济危机中，这个幕后的掌控者曾经走上过前台，但是很快就因为一起丑闻而出事，这个人就是因为抽1500元一条“天价烟”而黯然下台的周久耕。
2008年12月，南京市江宁区房管局局长周久耕在接受记者采访时说：“对于开发商低于成本价销售楼盘，下一步将和物价部门一起对其进行查处，以防止烂尾楼的出现。”周久耕同时表示，“查处不是为了处罚开发商降价亏本卖房子，而是担心其造成的后果，（是因为）我要对老百姓负责。”
虽然周大局长口口声声是为老百姓负责，但是网上滔天的舆论似乎并不领情，因为人们不是傻子，而且即使是傻子也能看得出来，周大局长是在为谁说话，是在为谁撑腰。
在周大局长恼羞成怒跳上前台的表演中，人们也终于看到了在中国房市中，利益集团的权势是如何强大，官商勾结是如何严谨，也终于明白了为什么房地产商所以胆敢冒天下之大不韪，气势汹汹、嚣张狂妄的根源。
恐怖的泡沫，当副部级官员和大学教授也买不起房子
全世界都知道中国的房价贵，但是贵到什么程度却没有一致的意见，大多数低收入者都认为只有自己才是牺牲品，而国家干部、政府官员和大学教授这些拥有话语权和社会资源的强势全体自然都是既得利益者。
但是事实果真如此吗？
2009年12月13日中央电视台的《面对面》节目中，记者邀请了全国人大财政经济委员会副主任委员贺铿参加节目的访谈。对于当前的房价、地王、土地财政等社会关注的热点问题进行了评述。
其实类似的采访每天都充斥着媒体，一个人大任职的副部级官员也算不上什么火人物，但是这档节目还是出现了亮点，这个亮点就是贺铿说的一句话：我是副部级官员，我也买不起房。
贺铿的这句由衷之言激发了几乎所有观众的共鸣。众所周知，我闺的下部福利待遇，在全世界都属于一流水准，工资、福利、社保等绝对属于社会的顶尖水平，时常受到低收入群体的艳羡甚至嫉妒。
但是作为一个副部级的高干，在大庭广众之下，亲口说出自己也买不起房的话来，那么只有一个可能，那就是房价确实已经脱离了人多数百姓的承受能力。
无独有偶，就在贺铿发表自己也买不起房的言论不久，北京大学经济学院教授王人树在接受记者采访的时候，同样抱怨自己也买不起房。
王大树在接受采访时对记者说：“惭愧得很啊，我就买不起房子，现在租房子住呢，就在三元桥这边的国际村。我住的这个房子楼下中介标价400万，你说我每年收入有10万元，在北京也算中高收入人群了吧，我要买现在住的这个房子，得不吃不喝40年。我算了算，400万的房价，每年的利息也得20万，而我每月租金7000元，怎么算都是租房比买房合适啊！”
看来大学教授就是教授，水平确实比一般的民众高，王教授在告诉大众自己买不起房子的同时，顺便还戳破了一个房价虚高的泡沫。
这个泡沫通过畸高的租售比表现出来。
什么是租售比呢？就是一个物品他的出售价格和出租价格的比值，租僻比的比值合理，往往蕴含着许多信息。
比如轮船公造厂一艘货轮，用于，这艘货轮的造价是十亿人民币，货轮的命为：卜年，每年的折旧费用为5000万人民币。如果轮舟什饰年呵以获得1．5亿元的租金，那么只需大约七年就可以收入投资，这个币¨倍比就是1：7；如果轮船每年可以获得1亿元的租金，那么大约需要～卜年才能收闸租金，这个租售比就是1：10；如果轮舟什雠年呵以扶得5000万元的租金，那么轮船需要二十年能收旧投资，这个租售比就是1：20；如果轮船每年仅能获得2000万的租金，那么轮船伞少需要50年才能收旧投资，这个租售比就是1：50。
而轮的租售比如果到了1：50的境地，制造轮船就已经失去了意义，测为这笔钱即使存在银行，每年至少也可以得到3个或者4个点的利息，比造成轮冉租出去受益更高也更稳妥。
而如果这艘轮船是贷款建造的话，那么就更是亏得连家门都找不着了。
王教授所租的房子，基本就是这个状态，那房子售价四百万，每月租金七千冗，每年租金只有八万多点，以此类推，需要收五十年的时间才能同本，这是非常不上算的，所以出现这个不合理的状态，那就是房于的价格水分太高，泡沫太大，虚构的价值太多。
而且类似这样的案例不是特例，而是一个非常普遍的现象。北京市朝阳区大郊亭桥附近的楼盘，80平方米小户型售价在1607／元以上，每月租金大约3000元，合年租金36000元，每年2．25％，四十多年才能收回成本，70年还带折旧的投资才相当于1年期的存款利率，如果仅仅指望出租的话，房东连饭都吃不上，所以这个租售比是非常不合理的，是房价的虚高导致了租售比的急剧扩大。
但是这种不合理的租售比并非一开始就不合理，是房价在近几年的暴涨中才变得不合理。同样是这个楼盘，2004年开盘的时候售价只有50万，那时每月的租金是2000元，租售比大约为l：20，也就是说如果仅仅依靠租金的话，房东大约20年可以收回投资，每年的收益大约在5％，这是一个比存款利息略高的数字。
但是六年时间过去，时过境迁斗转星移，房价上涨了三倍，而租金才上涨了50％，结果租售比从l：20，急剧扩大到1：45。六年时间房租上涨50％，基本还是合理的，但是房价暴涨三倍，无论如何也说不过去，造成今日的尴尬局面也就势在必行了。
而房价和租金不同幅度的上涨，说明了一个根本性的问题，那就是房产的增值来源于泡沫，而不是由于土地和住房供应不足的正常上涨。假设土地和住房两者都供应不足，那么租房的人会人满为患，房租很快就水涨船高。但是目前看来，暴涨的房价和真实的需求根本就不成比例。房租滞涨的现实说明需求上涨的幅度远比房价暴涨的幅度低得多。
除了租售比以外，评价房价是否有泡沫的另一个重要标准就是房价收入比。而尤其是对于海量的无房阶层，这个收入房价比就更有意义。
令人悲哀的是，这个房价收入比值，比租售比还要让人悲哀，而尤其是国外比，就更是悲哀得涕泪横流了。
按照国际惯例，房价收入比在3—6倍是比较合理的，在美国一个普通家庭的年收入大约有七万美元，而一幢四房两厅、双卫生间、双阳台、双车库，前面有草坪，后面有花园的独立别墅的售价大约在18—22万美元之间，这个家庭只需要三年的收入，就可以获得这栋拥有永久产权房屋的所有权。
而在中国，这样的情景几乎是梦想，不！简直比梦想还难以实现！
在北京，大部分工薪阶层的收入都在三千元以下，一对三十岁，受过高等教育，并且有一份理想工作的年轻夫妇的年收入大约可以达到十万元，而2010年3月份，北京房产均价已经超过两万大关，五环外的通州房价甚至暴涨到25000：~。这对夫妇如果打算在通州买一套120平方米，三室一厅没有装修的毛坯房，大约需要300万人民币，这笔钱大约相当于这对夫妇30年工资的总和，也就是说，如果依靠这对夫妇每年十万的收入，他们需要三十年不吃不喝不生病不买衣服不坐车不打电话不花费一分一厘的情况下，才能在北京获得一套房子。这几乎是一个不可能完成的任务。
在中国的大部分城市，房价收入比都已经远远超过了六倍的上限，不仅仅是北京、上海、广州、深圳等房价过万的一线大城市。
即使是南京、宁波、武汉、成都这样的二线城市，贵阳、南宁、大同、石家庄、廊坊这样的三线城市，房价收入比也都已经远远超过了国际警戒线水平。
评价房价是否合理，除了租售比、收入比以外，还有一个标准就是空置率。空置率是指在某一个特定时刻，空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行的惯例，一般城市住宅的空置率在5％一10％之间是比较合理的，如果低于5％，说明当地房屋供应比较紧张，蕴含着价格上涨的压力。如果在10％一20％之间，则为空置危险区，如果一个地域的房屋空置率超过20％，则被列为高度危险区。本地的房产市场将面临着崩盘的危险。
时至今日，我国几乎所有城市的空置率都超过10％，一线城市的空置率更是超过20％，部分个别城市的空置率甚至超过30％，往往一个建成出售的小区，虽然登记牌上都已经入住，但是等到夜晚降临，整栋大楼还是黑压压一片。
综上所述，当前中国的房市确实酝酿着深厚的危机，当政府副部长都买不起房子，当北大的教授都不得不租房栖身，当房屋租售比超过1：45，当收入房价比超过40，当空置率超过30％……当这一切的一切都生动而真实地一一摆在我们眼前，如果有人还说中国的楼市没有泡沫，我们只能回敬一声蠢人！
中外房价对比
俗话说偏听则暗，兼听则明。中国的房价高不高，中国的楼市有没有泡沫，我们不妨和世界上其他国家对比一下，这样有理有据，客观真实，说服力也更强。
三亚PK巴厘岛
如果让一个从未走出国门的人，只凭借感觉和印象，评价三亚和巴厘岛哪个更好，我相信会有更多的人选择巴厘岛。如果让一个从未去过三亚的人，想像一下三亚的房价，我相信他给出的数字肯定不到三亚真实房价的一半。
而事实上，作为中国最南端的城市的三亚，经过轮番的爆炒和透支，如今的房价和消费水平已经到了一个让人愤怒的地步。
