关于房价收入比，我们在前面的内容已经有了详细的说明，一句话，中国房价与居民家庭年收入之比已经存在有巨大的问题。而且，在目前所能得知的居民收入本来就是有很大水分的，教育产业化和医疗改革已经让老百姓背负上了沉重的包袱，各种各样的社会保障和福利制度依然处于不完善的状态，所以人们就不得不从收入中预留出一部分来，这就是中国人高储蓄率的主要原因。
租售比就是每平方米使用面积的月租金，与每平方米建筑面积房价之间的比值。在国际上，用来衡量一个地区房产运行状况的合理租售比一般是1：200至1：300。如果要是租售比低于1：300了，就意味着房产投资价值相对变小了，房产泡沫已经显现了。如果要是高于1：200了，就表明这一地区房产投资潜力比较大，是个好现象。当然，租售比无论是高于1：200~是低于了1：300，都可以表明房产价格偏离了理性的房产价值。各位想一想自己所在城市的租售比吧，看看有多么低，就知道泡沫有多大了。
近期北京楼市的租售比已经突破了1：500，达到了1：525，有部分区域甚至达到了1：700。
空置率是某一个时刻某地区空置房屋面积占房屋总面积的比率，按照国际通行的惯例，空置率在5％～lO％是合理区间，到了10％～20％就是空置危险区，如果在20％以上了，就是商品房严重积压区间。每个开发商在做宣传时，都要说自己的楼盘卖得有多么好，但是，你看一看城市的夜晚中，新楼盘能有多少家在亮着灯？事实上，在中国的很多城市中，商品房空置率都不低于30％o从各个指标上看，中国房地产市场都存在着巨大泡沫，还都是不捅也快要破了的泡沫。有些人用中国国情的特殊性来给泡沫找理由，其实，在上个世纪80年代的日本和90年代的东南亚，也有人同样在给自己找理由，违反经济规律的事物不可能长久的，中国的高房价同样如此。
我们的房地产行业，本身就是一个畸形的行业，开发商和地方政府、银行等部门是十分密切的。一部分人依靠着权力和关系，可以贷款买地建房，然后再高价卖出去还贷款，剩下的钱就继续买地建房。在房价上涨的时候，这些人无疑是可以谋取到暴利的，但是，当房价下跌房了卖不出去的时候，他们就要进入到恶性循环中。这是一种赌博式的空手套白狼发展模式，可却能够得到相当多地方政府的支持，不少官员纷纷落马都因为与房地产商人有太多关系。中国房地产业投机性太强的特点，是不可能支撑泡沫长期延续的。
现在，全国积压的商品房大约有两亿平方米左右，这并不包括大量待售之中的二手房、小产权房，此外还有拥有多套房产的业主可能要抛售的楼房。你说，泡沫有多大，能不能破？
泡沫破灭的后果，谁来承担那个传闻
我们先来看看网上流传得很广的一个关于2011年楼市崩溃的说法，这个说法虽被一些人驳得一文不值，却也好多人对楼市完全失去信心。
这个说法是这样的：到了2011年，将会有一场风暴席卷中国楼市，致使中国房地产受到比1997年的东南亚金融危机还要严重的影响，将让中国的楼市严重瘫痪，从此就很难再现2007年以来的雄风。由于楼市风暴，中国整个金融体系也会被毁掉。
在2011年，首先是房地产业发生危机，然后就会造成很多房地产开发企业死亡，之后就会有不计其数的开发商突然失踪。热钱开始从房地产业撤退，珠三角地区热点城市里会房价出现大幅下跌，长三角和环渤海地区的房价也是岌岌可危。
由于热钱游离于中国最发达三大经济区的房地产业已经有多年了，撤退时机在2011年时就成熟了，在2009年到2010年时出现的房价急涨，导致出现了缩量上涨的出手行情，就因为大量游资的过度贪婪，才会造成中国楼市的人造虚假繁荣。但是实际上却是利用股市做庄的手法，通过自买自卖、人造排队和媒体造势等世界上通行了多年的阴暗手法，再加上外资银行信贷放松，诱骗不明真相的公众在高位接盘。随着中小资金接盘，大资金就开始边打边撤了，到了2011年，正是离开的时间。不会再有好多的热钱流入房地产行业，助长房价，实际上热钱总是倾向于明显被低估的和容易变现的资产，已经是高位运行且风雨将至的房地产显然是无法满足的，热钱将会集中于股市、能源、农业、贵金属等领域，房地产将会成为看客。
到2011年，二、三线城市将不再具备高支撑高房价的能力，随着一线大城市房产的崩溃，二、三线城市也要泡沫破灭，将会有很多消费者眼看着他们的房子不断地贬值。
从2009年开始房价在飞涨，到2011年房产泡沫开始破裂，楼市情况就会与前一个时期相反，即便是最优秀的售楼员也有可能颗粒无收。那时房地产业真正的冬天就要来临，房地产的泡沫到了最后破灭的时候，就会出现交易萎缩、价格下降、退房风波、出走的开发商。
我们宁愿上面这些说法只是一种猜想，不变成现实。如果那样的情况出现，也宁愿2011年不要到来。因为房地产业要是出现了问题，最终承受后果的将是普通公众，而不是开发商们，也不是高端炒房人，更不是大企业的老板。
我们关注这个说法，是因为其中反映了公众的普遍看法和忧虑，这些“危言耸听”也多少说明了一些发展趋势。普通百姓现在都能随口说出：“像北京、上海这些大城市的房屋空置率已经远远超过了国际警戒线，有些城市这比例甚至达到了50％以上。中国85％以上的家庭买不起房子”。中国的房地产，从现象上看已经不是经济学的供求所能解释了的，如果房地产的泡沫不被主动地挤出，上述这种说法就可能会继续发生。
房地产泡末破灭的后果
现在中国好多一线大城市的房价，按现汇率折算的话已经可以与发达国家的房价比肩甚至更高，可是居民的平均收入却不到发达国家的1／10，虽然房地产泡沫明显但房价还在高位徘徊，甚至还可能不断上涨。由于惧怕房价还会上涨，现在仍然有不少穷尽三代人消费能力购房的房奴出现。
在2007年之时，中国股市泡沫泛起，当时的投资者们希望可以靠上市公司业绩的持续高增长来做实股市泡沫，使之免于破裂，可是仍然不能幸免于难。那么，与之比较当前中国的房地产泡沫有多少理由可以幸免呢？更加不幸的是，房地产泡沫已经成为阻碍中国经济成功转型的杀手，我们如果现实一些的话，似乎更应该考虑一下房地产泡沫破灭的后果。
高房价使许多人沦为房奴，对这部分人的消费产生巨大的挤出效应；高房价改变了人们的预期，增加了防卫性储蓄需求，谨慎消费；高房价产生的挤出效应阻碍了居民消费的转型升级；高房价花去了两代人甚至几代人的积蓄，严重削弱了消费增长的后劲。没有消费增长，必然威胁企业经济效益，进而威胁就业，恶性循环，哪来中国经济的成功转型？
1990年日本的房地产泡沫破灭导致日本长期经济萎缩，当年香港楼市泡沫破灭重挫了经济，迪拜的房地产泡沫破灭引发了迪拜危机，虽各种房地产泡沫破灭的具体原因是不一样的，但却显示出了是泡沫就必然会破灭的铁律，因此我们不能不说一下楼市崩溃的后果。
如果楼市崩溃，就会有大量的房地产开发商破产倒闭，他们是无法偿还银行贷款的，就能引发银行巨额坏账，银行资本充足率降低，银行信用等级下降，国际筹资成本就要升高。
各个地方政府也被串在房地产的产业链上了，泡沫破灭之后，因为无法通过大量拍卖土地使用权继续获得收入，政府财政预算就无法保证，首先受到损害的就是公共支出中的民生部分。
房地产产业链断裂之后，就要造成失业增加，居民收入降低，影响消费购买能办，最终影响内需大局。之前大量高价位购入房产的人拥有的资产会严重缩水，进而进一步压缩消费能力，部分贷款购房人可能出现负资产导致破产，因贷款人无法还贷银行资产质量进一步恶化。
显然这些后果可以直接造成每一个人的损失，所有人的生活和经济状况肯定会受很大影响。虽然政府会努力避免这种局面的出现，但是到时候如果被迫通过通货膨胀来维持房价账面价格，并消减社会债务的话，我们的钱就不像现在这样值钱了。
由于经济不景气、失业，房奴们就非常可能再也供不起房贷了，房奴们破产后怎么办？我们可没有有限责任的个人破产机制，房奴们要负的是无限责任，银行是一定要收房的，起诉到法院后，掘地三尺也要追讨本属于人家银行的利益，银行也和房奴一样处于焦头烂额之中，谁能顾得上谁？
炒房的投机者一定会出血割肉，他们需要套现，不惜损兵折将，也要逃离房市。房地产开发商们的资金链断了，不少官员们由于黑幕暴露，被绳之以法，再也无力支撑开发商们，房地产公司会接二连三地倒闭。
房市会引发股市危机，进而引出金融危机，巨量的呆账、坏账会使银行业举步维艰。
这还只是经济方面的问题，社会、文化方面怎么办？现在，每一个人都在恐惧中积极地关注着房地产业，关注着那些泡沫鼓吹者。人们最担心的就是目前这样一个过快上涨的泡沫，甚至无法想像在迅速滋乍的泡沫引发危机之后，还会引发出哪些更为深刻的社会问题和社会矛盾。房地产对中国社会来说，主要是社会的民生权的问题，由于涉及到住房、教育、医疗等这些权利，要是不能顺利实现，就一定会成为影响社会稳定的因素。
这个泡沫如果不受控制地破灭之后，我们整个社会的贫富分化就会进一步加大，这个潮流过去之后，有钱的会依然有钱，没钱的就会更加没钱。所以理想的破灭应该是受控地破灭然后回归理性，或是小步慢慢破灭，再一步一步地走向平衡。
但是，可能么？
房地产泡沫破灭，我们该怎么办？
房地产的泡沫如果破灭了，我们该怎么办？政府救还是不救，是让它硬着陆还是软着陆？
大家都知道，房地产行业是一个关乎国计民生的行业，现在，中国的房地产商人们就像美国华尔街那些金融巨头一样，在老百姓的眼中就是一个负面的形象。这一点，房地产圈子里的人都能明白。这样的人破产了你愿意救么？按说最好是不救，让他们破产就算了。
可是，就同美国人不能承受华尔街破产一样，中国人也不能听任房地产泡沫任意破灭，如果房地产行业骤然就破产了，其后果也是无法承受的。这原因就同华尔街事关美国核心利益一样，中国的房地产行业是经济发展的重要引擎之一，这个房地产行业所涉及的产业链太长了，各个相关行业从业人员太多了。房地产也是各个地方政府的一个重要财源，所以政府在这个问题上一定要救的。
换句话说，房地产行业已经非常聪明地把中国所有人都捆绑到他的身体上了，他倒了，我们所有的人也要摔倒。
那么，如何救呢。
现在中央推出了一系列的调整措施，让房价回归理性，我们希望能够看到满意的结果，也希望房地产利益链条上的各个利益获得者们能够理性一点，别再让房价太疯狂了。
但是如果他们心里还存有理性，能让房地产泡沫吹得这么华美么，回归理性，能指望他们么？会不会房价徘徊一个时期之后，再出现一些名为降价实为保价的办法，比如给购房人发补贴，给贷款．松绑。如果这样，房价一定不降反涨，让大多数房地产商心存幻想，继续支撑高房价，反而会增加最后崩盘的力度。
想要救楼市，首先就不要让房地产商人们再心存幻想，因为导致房产危局的根本原因就在于房价上涨得过高、过快了，已经是远远地超过了购房者的消费能力了。作为房地产行业中最大的受益人，各个地方政府和房产商人们就应该被挤出一部分利润，以此把价格降到合理的价位，只要你的房子价格合适，公众的购买力就一定是充足的。
只有令房地产商回吐利润，房子才能降价，只有让地方政府回吐利润，地价和税率才能降低，才可导致房价下降。这样的结果就是，地方政府和房地产商人们可以得到应该属于他们的合理利润，而公众也能够消费得起他们本应该得到的住房，公众消费需求得到满足了，生活质量就能够改善。
如果往更深处讲，还有一个中央政府和地方政府在财政收入上重新划分的问题，只有让地方政府有与其职权匹配的收入，才可以不再过度地依赖卖地的收入。若是调整好中央和地方的财税关系，减少了地方政府对房地产的依赖，就好办了。要么中央多分一点钱交给地方政府，要么就把地方政府的责任给收上来。总是用中央政府出政策，地方政府出资金这种方式，是不会遏制住房地产行业泡沫的。
先别说控制别人，要控制先要控制、平衡住自己。中国在2009年新增的住房贷款增速迅猛，一路高攀到了2008年的五倍，这个现象应该是值得总结的。我们说过以前日本发生的资产泡沫时期的情况，非银行金融机构、房地产业、建筑业融资总额就达到了银行融资总额的25％，很多房地产相关融资是通过监管当局看不到的非银行机构实行的。中国更应吸取到日本的教训，严格控制那些通过非银行信贷渠道比如地方政府的投融资平台，所推出的投资性房地产贷款。先把政府自己的事情做好了，再去控制别人吧。
