衣食住行是人们生活中最基本的需求，也是不可替代的刚性需求。近年来，房地产市场如火如荼，而对于购买非自住的房产是投资还是投机、买房是否只赚不赔等问题，却是众说纷纭。
笔者认为，购买房产无非出于两种目的：一是用来自住，二是投资。如果是出于自住的目的，那么应该在自己的经济条件允许的情况下，尽早买进适合自己居住的房子。目前，绝大多数人会使用银行按揭贷款的方式买房，越早买，还贷的时间相对越长，每个月还款的压力也会越小。而且也可以在自己相对年轻的时候把房贷还完，年纪大些的时候，压力会小很多。
房价走势受多方面因素的影响，土地转让制度、土地供应量、项目开发流程、相应的政策税收、建造材料成本、信贷支持程度、客观的购买需求等，都会直接作用于房价。目前，我国正处于经济和社会转型时期，城市化进程的高速推进、改善性住房需求的不断增多等因素，导致城市房产需求量将会长期居高不下。土地出让收入对地方财政的支撑作用、以公允价值为依据的贷款政策，都会使房价出现即便暂时回落，也会在同时涌现出大量的购买需求，从而再度把价格推高的情况。直到城市化进程接近尾声，而且我国人口数量增速明显放缓，市场上的需求才会真正减弱，房地产价格也才可能出现真正的回落。
支撑房价的三方面因素包括需求情况、土地出让金和贷款政策。需求因素自不必多说，因为它是客观存在的，相信读者也对此深有感触。
土地出让金是构成房价的基础性因素之一。据统计，2009年各市级以上政府土地出让收入占财政收入的比重极高，很多大中城市已达到30%以上，甚至接近50%。土地出让收入是一种容易实现的高额收入，它在财政收入当中所占的比重提升起来很容易，一旦达到较高比例且运行一段时间之后，想降下来就有很高的难度，而且需要很长的时间。更大的可能是地方政府可能会通过其他方面财政收入的大幅增长（比如工业企业税收的增加），加上土地出让金的小幅下降，而使土地出让金在财政收入当中的比例缓慢下降。可见，土地出让金若仍维持在较高水平，房价将难以下降。
在房地产行业当中，贷款是按照一个公允价值进行评估后计算的。对于一个房地产项目，评估开发贷款时是按照项目周边类似房产的现出售价进行计算，也就是按照所谓的公允价值进行计算。比如，在进行二手房交易时，银行也是根据周边相近房产的公允价值评估购买方的贷款额度。这种现象看似平常，但事实上却存在严重不合理性。因为如果不是一个房产项目，而是一个生产消费品的企业，在使用产出的产品进行抵押贷款时，贷款抵押物的计算只能是按照生产成本，而非按照现在市场上的销售价格。虽然房产属于固定资产，而消费品多应归属为低值易耗品。但无论是在会计方法上，还是在银行贷款的方式上，都反映出一个潜在的认识倾向，就是认为房地产价格通常不应下降，也不会下降，至少也是下降的概率极小。可见，按照公允价值对房产作为抵押物进行评估，本身就加重了房地产价格上涨的可能。笔者认为，房地产市场之所以容易出现泡沫，这种评估方式也是主要的推动因素之一。
投资房产的情况有很多种：有些人想通过租金来获得收益，有些人想通过转手直接赚取差价；有些人完全使用自有资金，而有些人则需要使用银行贷款。不同的资金状况、不同的投资目的，导致了投资风险和收益的差异。
笔者认为，如果以自有资金进行以租金收益为目的房产投资，那么这种类型的房产投资是可行的。但如果是以银行贷款赚取买卖差价，也就是“炒房”，那么就属于投机的范畴，是不宜参与的。与其他的投机行为一样，我们都应该考虑一个重要因素——流动性。房产属于固定资产，由于其价值较高，所以几乎是流动性最差的商品之一，炒房者很可能会面临变现困难的风险。
虽然2010年4月以来推行的一系列房产新政对投机行为起到了一定的抑制作用，但只要土地政策、住房政策和市场上的供需关系不发生改变，那么房价的走势就很难出现逆转。而按照我国人口红利现象以及城市化进程推算，笔者认为这种供需关系有可能仍然将持续10年左右的时间。同时需要注意的是，房产价格中的泡沫，有可能通过两种方式化解，一是房价出现回落，二是收入上涨，降低房价的相对高度。而从宏观的角度而言，后者才是双赢的策略。在未来一段时间内，房产价格有可能是继续走高，但这个上涨的过程并不一定完全没有阶段性的小幅回调，而且也不排除某次回调会持续一段时间。在这种情况下，如果是使用银行贷款购房，并期待在某一时间卖出赚取差价，就有可能在一个阶段的较高价格买入房产，同时承担比较高的还款压力。在房地产市场当中，房屋的出租价格和销售价格有时并不同步，比如房产的销售价格上涨，但租金相对比较稳定。那么对于炒房者来说，有可能会陷入月租金大幅低于月还贷额、销售价格远低于买入价格、贷款购买的房屋变成“负资产”的窘境。特别是购房首付款比例偏低的时候，等于为房产的炒作提供了一个杠杆，炒房者可以用更少的首付款买入房产，以至于很多炒房者同时进行多套房产的炒作，但同时也使风险大幅增加。
房产投资应该建立在以获取长期租金收入为目的的基础上，这种投资是相对理性的，因为这才是房产作为固定资产，可以实现保值的根源所在。我们在本着这个目的进行房产投资时，要关注一个重要的指标——“租售比”。它指的是房产每平方米的月租价格和销售价格的比值。一般国际上公认的合理比值为1：200～1：300，租售比无论是高于1：200还是低于1：300，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。租售比高于1：200，说明房屋售价被低估，房产投资潜力相对较大，后市看好；租售比低于1：300，则说明房地产市场存在泡沫，房产投资价值相对变小。也就是说，我们可以选择在租售比高于1：200时进行投资，而当租售比低于1：300时，则不适合买入房产进行投资。在投资过程中，如果银行利率相对较低，也是可以考虑使用贷款购买的，但一定要具有可确定的偿还能力。同时，由于房产相对流动性较差，所以一定要同时配置一些其他类型的资产，以免需要资金时，无法及时兑现。
总体而言，房地产是一种适于投资而不适于投机的领域。如果进行投资而非投机，其收益性较稳定、流动性较差、风险性偏小。对于有足够资金，同时希望寻求安全稳定的收益的投资者来说，投资房地产是一个不错的选择。
