“案情回顾”
北京李先生经过一番看房选房后，最后选定了一套期房，并与开发商签订了商品房预售合同，约定其向开发商购买本市某处房屋，总价为158万元。合同补充条款约定，开发商交付房屋使用时，必须与楼书说明保持一致。如有违反，其有权追究开发商的违约责任。
合同订立后，李先生按约付清房款，但开发商交付的房屋却与楼书说明相去甚远。购房时，李先生拿到的彩色印刷品上写明“欧洲花园建筑、大草原上的秀丽风光、法式林荫大道、巴黎古典前庭回廊……”等广告词语，并注明交房标准为每户的水、电、煤气表均出户设置。但实际上水、电、煤气等表都在户内，且彩色印刷品中载明的大部分设施未能兑现。李先生认为开发商违反合同约定，要求开发商承担违约责任。但开发商认为，李先生所称的楼书是广告宣传品而非合同，充其量只能是要约邀请，在销售过程中先后印刷过几种不同形式的广告宣传品，从未出过正式楼书，不应承担违约责任。开发商和李先生不能协商一致，李先生起诉至法院，要求开发商将煤气表、水表移至户外，将楼盘说明书中表述的环境、休闲等设施配套到位，支付违约金5万元。
由于李先生与开发商在预售合同中没有约定交付房屋与广告宣传不符时如何承担违约责任。后法院依据自由裁量权，判令开发商赔偿李先生28000元。
律师答疑：根据《合同法》第十五条，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。商业广告原则上是一种要约邀请，而要约和要约邀请两者性质完全不同，会引发完全不同的法律后果。要约是要约人希望和他人订立合同的意思表示，接受要约的相对人一旦进行承诺，合同即告成立，发出要约的人自然受到已成立合同的约束。而要约邀请，又称要约引诱，是希望他人向自己发出要约的意思表示，是当事人订立合同的预备行为，行为人在法律上无须承担责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条对商品房销售广告和宣传资料的法律性质作了更为具体的界定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
结合本案，开发商的销售广告和宣传资料的性质可分为两类：开发商有关小区建成广告词的允诺，没有具体明确的标准，一般情况下属正常的商业宣传；但其在宣传中的其他有关具体的房屋设施、状况等内容是明确的，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。现今开发商交付的房屋与其承诺不一致，未完成相关设施，构成违约，应承担相应违约责任。
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