《财政部国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》：规定“企业改制重组过程中同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。”《国家税务总局关于全资子公司承受母公司资产有关契税政策的通知》国税函〔2008〕514号，“公司制企业在重组过程中，以名下土地、房屋权属对其全资子公司进行增资，属同一投资主体内部资产划转，对全资子公司承受母公司土地、房屋权属的行为，不征收契税。”
《财政部税务总局财税〔2001]161号关于企业改革中有关契税政策的通知》规定：“在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业的土地、房屋权属不发生转移，不征契税；在增资扩股中，对以土地、房屋权属作价入股或作为出资投入企业的，征收契税。”
2006年1月1日起执行的新《公司法》规定：一人有限责任公司，是指只有一个自然人股东或者一个法人股东的有限责任公司。股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。全体股东的货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的30％。
综合上述规定，本律师向委托人提供以下两个方案：
方案一
甲公司与乙公司合资设立有限责任公司丙，甲公司以该处房地产作价600万元和乙公司现金260万元作为出资（货币出资金额超过注册资本的30％，其中18.3万元作为丙公司交税用），然后甲公司将所持丙公司69.77％的股权以600万元的价格转让给乙公司。
在此情况下，根据有关税法规定，甲公司以房地产作为出资无需缴纳营业税、城建税、教育费附加和土地增值税，但须缴纳印花税。另外，转让所持丙公司股权须缴纳印花税。
1.甲公司应缴纳各种税费计算如下：
（1）房地产出资应纳印花税600×0.05％=0.3（万元）；
（2）股权转让应纳印花税600×0.05％=0.3（万元）；
甲公司应纳税款合计0.6万元。
2.丙公司接受甲公司投资须缴纳契税和印花税，计算如下：
（1）应纳契税600×3％=18（万元）；
（2）应纳印花税600×0.05％=0.3（万元）；
丙公司应纳税款合计18.3万元。
3.乙公司受让股权应纳印花税：600×0.05％=0.3（万元）。
采用此方案，甲、乙、丙三公司共需担税负仅为19.2万元，节省税负202.4万元，其中甲公司获益203.3-0.6-18.3=184.4万元；乙公司获益18.3-0.3=18万元。
方案二
甲公司将房地产作价600万元投入乙公司，乙公司在现有注册资本（假设为100万元）基础上增资扩股，然后甲公司将持有乙公司的股权以581.70万元（600万元-18.3万元）转让给乙公司现有股东。（使乙公司为丁公司的全资子公司，甲公司将房地产作价600万元投入乙公司，然后将持有乙公司的股权以581.7（600-18.3）万元转让给丁公司）同方案一，甲公司以房地产作为出资无需缴纳营业税、城建税、教育费附加和土地增值税，但须缴纳印花税；转让所持乙公司股权须缴纳印花税。
1.甲公司应缴纳各种税费计算如下：
（1）以房地产出资应纳印花税600×0.05％=0.3（万元）；
（2）股权转让应纳印花税600×0.05％=0.3（万元）；
甲公司应纳税款合计0.6（万元）。
2.乙公司接受投资须缴纳契税和印花税，计算如下：
应纳契税600×3％=18（万元）；
应纳印花税600×0.05％=0.3（万元）；
乙公司应纳税款合计18+0.3=18.3（万元）。
3.乙公司股东受让股权应纳印花税600×0.05％=0.3（万元）。
采用该方案，甲公司获益203.3-0.6-18.3=184.40万元；乙公司及股东获益18.3-0.3=18万元（因为甲公司减让了18.3万元的股权）。
最后，本律师给委托人的结论为：两个方案相对比，获益相当。但方案二乙公司可以减少100万元的现金投入，不会影响公司的正常资金周转且比新设公司时间短，这一点而言方案二优于方案一。但是在某种特定条件下，方案一也无疑是一个很好的节税方案。
本律师认为如果将房地产作为投资，然后再转让股权，这样将房地产销售行为转换为股权转让，则无需缴纳营业税及附加和土地增值税，税负大大减轻。方案一和方案二，正是基于上述税收政策规定和有关新《公司法》规定，进行相应税收筹划，从而达到节税的目的。当然，设立公司是有成本的，对于小宗房地产交易，设立公司是不合算的；只有房地产的大宗交易，设立公司才是可行的。同时，一些特定的公司是不允许成为其他公司的股东的，如银行类的金融机构等，因此也应当区别对待。
经典评析
律师在承办相关的股权转让、改制、起草合同，往往由于专业所限，不会考虑到所涉的交易成本问题，但从目前法律服务市场来看，越来越多的客户对律师提供服务的要求越来越高，要求律师提供全面综合的法律服务，也就是所谓的“复合性”法律服务。而律师为了争取更好的客户，势必要让客户能从提供的实际服务中得到现实的经济效益，才能更好提高收费。因此在诸多非诉讼案件和服务的处理过程中，客户不可能聘请各专业的中介机构，如不可能同时聘请律师、税务师、会计师等，因此中国的律师有可能在这个过程中需要同时具备三“师”知识。所以，在一些时刻学习一些财会、税务知识也是相当必需和急迫的。
房屋置换协议得不到履行，巨额差价损失该由谁承担
——叶老太诉汪某某房屋买卖合同纠纷案评析
孔建祥
案情简介
本案原告叶老太原在杭州武林路附近的几间私房于1992年6月因旧城改造被拆迁，于1995年底在原址附近安置了三套房子，为补缴房屋差价和进行装修等，就委托儿子叶某某处理掉其中一套。经中介，于1995年11月与本案被告汪某某（当时为其母亲代理人）签订了一份房屋买卖协议，被告在支付了24万元购房款后接收了该房屋并进行了装修，于1996年1月入住。被告直到2002年1月8日因后续纠纷正式搬离该房屋。
因按照当时房产税收政策，私房产权过户需要很大一笔税费，估算总计接近房屋总价的16％，故双方约定由原告儿子出资代被告另行购买一处房屋，用这两套房子产权对调的形式以节省相应的买卖过户税费。因当时的政策允许两套房屋可以冲抵相同面积部分，只需补缴差额部分的税费，故双方于1996年8月同时签订了一份《代购商品房协议》和《私房产权调换协议》。因以被告名义购买，为防止被告直接接收、处理该房屋，故在《代购商品房协议》中约定如果被告需使用该房产时应付清乙方（原告儿子）垫付的全部购房款项，并支付20％的年利息，原告儿子为此出资近17万元以被告名义购买了市区边上尚待开发滨江四区的另一处房屋，但事后被告在得到该房产后并没有交付原告儿子使用而是不久于2001年12月直接改名违约转让给了他人，因此该《私房产权调换协议》没有实际履行，被告事后也没有归还原告儿子垫付的该购房款。而《私房产权调换协议》约定双方都不得违约，否则应由违约方承担由此造成的守约方的全部经济损失。而日后该两套房子因不同时期价格不同，在当时还是刚开发建设的市区边上的房产价格较低，如今升值巨大，市区房价虽也有升值，但升值幅度不一，差价越来越大，如今更有巨额差价。原告据此起诉要求被告赔偿其因换房不成而造成的全部经济损失。
争议焦点
本案争议焦点在于是谁首先违约使得《私房产权调换协议》没有得到实际履行？两套房屋现在的巨额差价损失该由谁来承担，同时该以何时的差价作为标准认定？
审理判决
原告于2007年12月起诉至一审法院，请求判决由被告赔偿原告全部经济损失计人民币61.6万元整（含六年的房租损失，按照起诉时两套房屋的市场平均价格计算差价）并承担本案全部诉讼费用。因原告在此期间多次发函至被告家和单位向其主张权利，因此，关于诉讼时效问题不大，有证据证明其在两个诉讼时效周期内都在主张，被告抗辩无力，不作为重点问题。争议的焦点就在前述的两个方面。
而被告抗辩除了诉讼时效外，还主张是因原告首先违约未能提供武林路房屋三证，不能办理过户手续而本该放弃房屋的买卖，要求退钱不成而有了日后的原告儿子出资购买另一处房子来调换，原告儿子所出资的购房款就是原告应退的房价款，因当时还是后买的一套房子便宜，被告曾要求退还多出的差价8万元，所以抗辩要求驳回原告的诉讼请求。后因被告已经自行处理了另一处滨江四区的房屋，所以才搬离了前面买卖的武林路房屋，尔后原告也在2003年12月处理出售了该武林路房屋。
一审法院审理认为《私房产权调换协议》合法有效，判决认定因是被告先处理其名下的房屋而违约，使得该协议实际没有得到履行，但未予支持赔偿其损失。理由是原告认为自己存在实际经济损失的意见理由欠充分，参照合同法关于违约损失不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成损失的规定，原告认为应以两房目前的市场差价计算损失，缺乏事实依据，故不予支持。原告不服，提起上诉至中院，请求依法撤销本案一审判决，依法判决支持原告的一审诉讼请求；同时依法判决由被原告承担本案一、二审全部诉讼费用。经二审法院多次开庭审理调解，同时经原告申请，对于两套房屋不同时期的价值进行了评估鉴定，按照2001年12月、2003年12月、2007年12月三个时间点分别认定差价为14.89万元、23.75万元、51.06万元，最后二审法院以第一个时间点即被告违约改名过户给他人时的两套房屋差价作为本案原告的实际损失而要求被告赔偿。
故二审法院判决支持了原告的部分请求，按照被告违约转让房产时的两套房屋差价赔偿原告近15万元。
经典评析
因为随着时代的变迁和发展，杭州房产市场发生了巨大变化，房价越来越高，尤其是前几年更是涨幅巨大，对于当时尚未被看重和尚在发展中的周边房产，与处于市中心的房产价格相差很多，但随着时间的变迁，这些周边房产因城市扩大和巨大建设投入，其升幅比市中心的更大，两房屋因面积、地段的不同总的差价当时还不明显，甚至更低，但同样价值的房子，周边的房子面积就大，升值后就显示出来较大的差价，如今更是单价越来越接近。
因此，总体来讲，原告因房屋得不到置换，已经有巨额损失，而根据该置换协议约定被告应赔偿原告方的全部经济损失。该损失就包括两套房屋现在的市场差价和被告居住六年的房租损失。原告为不过时效，曾在两个诉讼时效内多次发函催被告履行协议及要求承担违约责任，但被告均置之不理。
纠纷一直拖到2007年年底，在又将过去一个诉讼时效前，原告只能下决心起诉，故成本案由来。
具体代理、上诉理由为：
1.因当时开始分别是原告儿子叶某某和被告分别作为各自母亲代理人的身份签订的协议，协议上也注明是全权代理人的身份。而事后被告母亲并未出面，均是被告自己接收了房产和钥匙。关于身份和所有权问题也是本案的争议焦点之一，开始两个儿子以代理人身份签的买卖协议，后被告事实转为其自己承担权利义务了，故直接起诉被告本人。原告当时虽然由其儿子出面签订了买卖协议和调换协议，但有相应的授权委托手续，因此，事实还是比较清楚的。
