一、资产评估的基本步骤
《资产评估准则——基本准则》及《资产评估准则——评估程序》将资产评估划分为八个步骤：
（1）明确资产评估业务基本事项；
（2）签订资产评估业务约定书；
（3）编制资产评估计划；
（4）现场调查；
（5）收集资产评估资料；
（6）评定估算；
（7）编制和提交资产评估报告；
（8）资产评估工作底稿归档。
这八个步骤，基本概括了实施评估工作的全过程。但在实际工作中，我们的步骤是有差异的。比如，“现场调查”一般放在“收集资产评估资料”之后，当手中拿到资料后，再去现场对照着资料查看资产情况。倘若先看现场，可能连资产的归属都搞不清楚，容易受委托方蒙骗。而且，上述前三个步骤和第5步，都属于信息资料收集，可以合为一个步骤（业务约定书属于底稿之一，也可视为资料收集）。
根据实践，我们将评估划分为五个步骤。
在以上这五个步骤中，第1步“信息资料收集及工作计划”包括《资产评估准则——评估程序》所规定的八个步骤中的（1）、（2）、（3）、（5）步，即“明确资产评估业务基本事项”、“签订资产评估业务约定书”、“编制资产评估计划”、“收集资产评估资料”。
需要说明的是，从信息资料收集阶段，事实上就已经在准备工作底稿了，因为评估过程中所获取的任何资料，都是工作底稿。我们将“底稿整理及复核”单独列为一个步骤，一方面是强调其重要性，另一方面，表明这个步骤中，需要对所有底稿进行整理汇总，包括补充之前尚未收集或编制的工作底稿，然后据此出具评估报告。
资产评估程序是非常重要的，它不仅帮助我们完成评估工作，同时，它也是我们规避风险和责任的工具。假如评估出了问题，怎样才能证明评估人员没有责任或者不负主要责任呢？那就是看评估人员是否将应该履行的程序都履行到位了。资产评估程序的重要性体现在三个方面。
（1）资产评估程序是规范资产评估行为、提高资产评估业务质量和维护资产评估服务公信力的重要保证。
（2）资产评估程序是相关当事方评价资产评估服务的重要依据。
（3）资产评估程序是资产评估机构和资产评估人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段之一。
在现实工作中，我们如何按程序去实施评估工作呢？
当你进入一家资产评估事务所之后，事务所准备的工作底稿中，将有不同资产评估的工作程序表，你按照这些表格去工作，并填写工作过程中的信息就可以了。这里以房地产评估为例，提供两个程序表单。
二、执行资产评估程序的基本要求
（1）应当在国家和资产评估行业规定的范围内，建立、健全资产评估程序制度。也就是说，你所制定的评估程序，必须符合《资产评估准则》的规定。
（2）执行资产评估业务，应当根据具体资产评估项目的情况和资产评估程序制度，确定并履行适当的资产评估程序，不得随意简化或删减资产评估程序。
（3）资产评估事务所应当建立相关工作制度，指导和监督资产评估项目经办人员及助理人员实施资产评估程序。
（4）如果由于资产评估项目的特殊性，在无法或没有履行资产评估程序中的某个基本环节，或受到限制无法实施完整的资产评估程序，评估人员应当考虑这种状况是否会影响到资产评估结论的合理性，并在资产评估报告书中明确披露这种状况及其对资产评估结论可能造成的影响，必要时应当拒绝接受委托或终止资产评估工作。也就是说，要实事求是，是否履行了程序，要如实反映。
（5）应当将资产评估程序的组织实施情况记录于工作底稿上，并将主要资产评估程序执行情况在资产评估报告书中予以披露。
三、评估五个步骤中的“风险点”
资产评估是有风险的。通俗地理解，所谓风险，就是因工作失误，或者因主观上出具虚假报告，而给报告相关使用方造成损失，资产评估事务所因此可能面临赔偿。
了解风险点，有针对性地控制这些环节，可以降低评估风险。从我们的经验看，主要有以下几个风险点。
1.资产账面情况与实际情况不符
账面上标明资产的数量、价值、质量，与实际情况不一致。比如，账面上标明某设备为5台，实际上可能不足5台；账面标明某厂房在使用过程中，但实际上已经成危房，已经失去使用价值。这种风险的出现，主要是评估人员缺乏责任心，未实施现场调查，或者在现场调查过程中，没有认真查看资产情况。
2.资产的权属与实际不符
本来是张三的资产，但李四称是自己的，让评估师予以评估，这就是权属不符。在现实工作中，不动产有权属证明，无形资产也有专利证书等证明材料，容易出问题的主要是流动资产。比如，李四要求评估一堆建材的价值，他打开库房，让评估人员拍照以确认资产存在，可事实上，这批建材，是他临时向别人借来堆放在库房的。
3.人为虚增或虚减价值
为什么会存在人为虚增或虚减价值？主要是因为资产的主人在评估过程中，出于某些不正当的目的，要求评估人员实施虚增或虚减，甚至通过贿赂的形式达到目的。比如，某房主想向银行抵押贷款，他的房产只值100万元，他要求评估成150万元，评估人员在收取贿赂后，同意评估为150万元。又如，某国有企业需要出售，购买者就是该国企负责人，为了低价购得国有资产，国企负责人要求评估人员将本来值500万元的企业，评估为价值100万元，为了达到目的，他贿赂评估人员。
四、“五步评估资产”实景模拟
为了让读者朋友更容易理解评估的基本步骤，我们做一个情景模拟。
1.第一幕生意送上门
小高在某资产评估事务所上班。
星期一的早上，经理的电话响起来了。
“李总啊，您好！您要评估一套房屋？”只听经理在电话里说道，“没问题，您要抵押贷款啊？可以，我马上安排人给您做。”
经理放下电话，对小高说：“前卫公司的李总，想评估一套房屋的价值，这事你去办。”
经理告诉小高，评估目的是抵押贷款。然后，他把李总的电话告诉了小高。
2.第二幕信息资料收集及工作计划
小高带上事务所的资料收集清单、业务约定书，和李总约好时间后就出发了（他带的这些资料，都属于工作底稿范畴，我们在本书后面将会介绍）。
到了李总的前卫公司后，小高在底稿上填写了前卫公司的基本情况，并且了解了评估对象——房屋的基本情况、评估基准日等信息。他递交了一份资料收集清单给李总，请李总安排人员准备。同时，他把事务所事先准备好的业务约定书交给李总，由于评估收费已经由经理和李总谈好，所以李总二话没说，就把业务约定书签了。同时，小高制定了一个简单的工作计划。
3.第三幕现场调查并补充资料
由于李总急于要把评估报告交给银行，所以，他要求小高马上开展评估工作。
星期一下午，在前卫公司员工带领下，小高拿着房屋产权证复印件等资料，去现场查看要评估的那套房屋。小高记录了房屋的造型、结构、面积、地理位置、周边环境、房屋完好程度、装修情况等。
在现场调查时，小高认为应该补充一些资料，包括同样地段房屋的交易价格、交易活跃程度，同时，他还上网查找了一些相关的信息资料。
4.第四幕评定估算
星期二上午，在资料收集基本齐备的情况下，小高根据评估目的和评估房屋的情况，选择市场法，通过一定的公式，计算出房屋的评估价值为360万元。同时，他将计算过程填写在工作底稿中。
5.第五幕底稿整理及复核
星期二下午，小高将收集到的各类底稿整理汇总，同时编制了房屋的基本情况、计算过程等底稿，他把底稿交给评估事务所经理，然后开始写报告初稿。
经理拿到底稿并审核后，要求小高补充一些资料，小高按要求予以补充。
6.第六幕报告出具及归档
星期三上午，小高把评估报告初稿写出来了，按照事务所的报告出具程序，他交给经理复核。经理复核后，认为可以出具报告了。于是，小高将报告打印出来，交办公室盖好章后，他把报告送到李总手里，并将评估费收回来。
回到事务所，把评估费交给出纳后，小高将评估工作底稿和报告装订成册，交档案室保管。到此，这个项目就完成了。
