郁华
案情简介
2003年11月，温州市某花园业主委员会诉温州市某房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案，浙江省高级人民法院立案受理。因原告的诉讼请求金额累计逾5000万元人民币，该案被新闻媒体称为业主委员会诉讼全国第一案。
案件事实：1996年7月25日，被告受让土地，依据政府部门批准的规划进行商品房开发。被告在楼书和广告中称：创国内一流的别墅花园，区内设购物超市、医疗保健站、900平方米幼儿园、银行、物业管理楼、酒店及三个标准网球场、一个游泳池，绿化面积达2．7万平方米，拥有4500平方米俱乐部（内设台球、保龄球、乒乓球、KTV、咖啡座）等生活设施，小区实行封闭式管理，并设有电视监控、红外报警等。1997年1月、1999年1月和2001年12月，被告分别取得商品房预售证，先后与业主签订了购房合同，其中部分合同约定“本合同在履行过程中发生的争议，由双方协商解决，协商不成的，任何一方均可向温州市仲裁委员会申请仲裁”，部分合同约定由鹿城区仲裁委员会仲裁（该仲裁机构不存在），部分合同约定由商品房所在地仲裁委员会仲裁，也有部分合同约定向人民法院起诉。
业主人住后，发现开发商的承诺没有完全兑现，双方在合同履行过程中发生争议。原告认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明明确，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。被告的行为侵害了业主的利益，为了维护业主们的合法权益，经业主大会决定，由业主委员会代表全体业主提起本案诉讼。诉讼请求是：1.判令被告立即履行承诺将花园内拥有的4500平方米的俱乐部、3个网球场和1个游泳池移交给原告管理使用，并判令被告至今没有履行赔偿原告经济损失324万元；2.判令被告立即履行承诺，完成俱乐部内台球、保龄球、壁球、乒乓球、KTV、咖啡座等健身娱乐设施，并判令被告至今没有履行赔偿原告的损失312万元；3.判令被告因没有依照规定移交1368平方米的物业用房和132平方米的经营用房，赔偿原告经济损失921.6万元；4.判令被告立即履行承诺，完成小区内超市、医疗、保健、银行等生活设施，并判令因至今没有履行赔偿原告损失312万元；5.判令被告立即履行承诺，完成小区的部分电视监控、红外线报警系统、卫星电视及自备发电机等设施，并判令被告因迟延履行造成原告的损失312万元；6.判决被告因没有按承诺完成小区的38.6％绿化率赔偿因绿地减少4.1亩的经济损失1435万元；7.判决被告赔偿因擅自占用小区东首区内道路800平方米造成原告的经济损失420万元；8.判令被告因无法完成小区东侧和北侧的封闭性围墙向原告支付补偿金1040万元。
争议焦点
1.原告诉讼主体是否适格；
2.本案是否属于法院受理的范围；
3.被告在广告中承诺的事项是否履行、是否违约，违约赔偿如何计算。
审理判决
浙江省高级人民法院认为，根据合同相对性原则，本案业主委员会与被告之间不存在合同关系，故不是合同一方当事人。从物业管理条例规定来看，业主委员会是业主大会的执行机构，其主要职责是针对物业管理、服务等事项进行监督，业主委员会不能行使业主的合同权利代表业主提起诉讼。因此，业主委员会在本案中的原告主体不适格。根据《民事诉讼法》第111条第（二）项之规定，约定仲裁条款的部分业主不得向人民法院提出诉讼，只能向仲裁委员会申请仲裁，但部分业主可以向人民法院提起诉讼。据此，业主委员会以业主名义提起本案诉讼，不符合《民事诉讼法》规定。由于业主委员会不是合同的当事人，不是本案适格的主体，且部分合同不属于法院管辖，对被告在广告中承诺的事项是否履行等诉讼请求，法院不予审查。法院裁定：驳回原告温州市某业主委员会的起诉。
一审裁定后，温州市银都花园业主委员会不服判决，向最高人民法院提起上诉。
最高人民法院认为：商品房买卖合同中约定的业主所享有的权利如未兑现，业主可通过法律途径解决。业主委员会与房地产公司之间没有基于签订商品房买卖合同而形成相应的合同法律关系，不是相关合同一方当事人。按照物业管理条例规定，业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会应当依法履行职责，其职责范围是针对物业管理、物业服务等事项进行监督。业主大会的职责没有包括针对业主的合同权利涉及共有权问题提起诉讼。业主委员会不能取代全体业主以民事诉讼主体的身份作为原告直接参加民事诉讼活动。虽然本案中业主大会授权银都业主委员会提起诉讼，但这种授权超出了业主大会的职责范围，不能产生业主享有的合同权利转换的效果，因此不能导致民事诉讼主体的转移。本案中，业主委员会在一审起诉时提出的诉讼请求，基本上属于业主与房地产公司签订的商品房买卖合同约定的内容，虽然有一些涉及全体业主的公共利益问题，但这些问题也都属于合同权利衍生的权益问题，业主委员会主张属于违约和侵权的竞合，与本案的实际情况不符。业主委员会在一审起诉时主张的8项诉讼请求，涉及全体业主拥有的共有权，虽然无法以单个业主名义实际取得份额，但可以从法律上区分各自应当享有的权益份额，该项共有权可以由全体业主共同主张和行使。业主委员会认为该类共有权只能由其主张和行使的理由不成立。因此，一审法院认定业主委员会作为本案的原审原告主体不适格，裁定驳回业主委员会的起诉，在适用法律上并无不当。最高人民法院经审理后裁定：驳回上诉，维持原裁定。
经典评析
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第108条第（一）项的规定：“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”。享有民事权利能力的公民、法人和其他组织，认为自己的权利、利益或者某种资格被侵害，或者认为需要通过人民法院确认某种民事权利状态，向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持自己主张，这提起民事诉讼程序的公民、法人和其他组织是原告。原告应当是民事实体法律关系的主体，或者依法享有民事实体权利的主体，或者是依法享有代位诉讼权利的主体。如果某个主体在实体法律关系中没有任何权利和义务，那么，这个主体就不可能与特定的实体法律关系有直接的利害关系，除了法律规定的情形，这个主体依法不能成为由这特定实体法律关系而产生的诉讼中的原告。
《物业管理条例》（2003年）第10条规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”第11条规定：“业主大会履行下列职责：（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（三）选聘、解聘物业管理企业；（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。”第十五条规定：“业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（四）监督业主公约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。”
从上述规定可以看出，业主委员会是业主大会的执行机构，经业主大会民主选举产生，代表业主对住宅小区物业管理行使民主监督的群众自治管理组织。业主委员会可以代表业主或业主大会，与物业管理企业签订物业管理服务合同，成为物业管理服务合同关系的主体。而本文中，原告业主委员会诉讼的案由是“商品房买卖合同纠纷”，在起诉状中所陈述的事实，是业主与开发商之间的商品房买卖合同关系的内容，引用的法条是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，主张的是业主与开发商之间的商品房买卖合同中的业主享有的权利。显然，原告业主委员会和被告开发商之间从来就没有形成过商品房买卖合同关系。业主委员会能否代表全体业主提起商品房买卖合同纠纷诉讼吗？
合同相对性原则告诉我们，除合同当事人外，任何其他人不得请求享有合同权利，除合同当事人外，任何人不必承担合同责任。所谓“无契约即无责任”，说的就是这个意思。合同当事人外的第三人没有参与合同意思表示一致的形成，没有参与要约和承诺的过程，当然不必承担合同义务，也不能享受合同权利。显然，业主委员会不是商品房买卖合同的当事人。事实上，商品房合同生效时，业主委员会还没有成立，业主委员会不可能享有商品房买卖合同的权利，不可能充当商品房买卖合同的当事人，也不可能行使商品房买卖合同当事人的权利。业主委员会不能以自己的名义，直接以商品房买卖合同当事人自居，进而充当商品房买卖合同纠纷的原告。
业主委员会能否代表全体业主提起商品房买卖合同纠纷诉讼吗？所谓业主委员会代表诉讼，是被告代理人在法庭上陈述的一个观点，这个观点本身的概念是模糊的。从法律上来说，通常情况下，在诉讼中，原告自己不亲历诉讼行为的话，可以委托诉讼代理人参与诉讼。但是，诉讼代理人参与诉讼，并不改变诉讼当事人的身份，诉讼代理人也不能充当当事人的角色。
其次，有可能出现的是诉讼信托情况，原告以自己的名义提起诉讼，维护他人的合法权益，诉讼涉及的实体权利和义务可能与原告无关。如根据《民法通则》第十八条第三款的规定：“监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失。人民法院可以根据有关人员或者有关单位的申请，撤销监护人的资格。”这里的有关人员或者有关单位可能提起的诉讼，就属于诉讼信托。诉讼信托情况，只有在法定的情况下才出现。没有法律明确规定，不可能出现诉讼信托的权利人。业主委员会显然不可能成为业主或者业主大会的诉讼信托人。
第三，诉讼代表人的情况。《民事诉讼法》第54条规定：“当事人一方人数众多的共同诉讼，可以由当事人推选代表人进行诉讼。代表人的诉讼行为对其所代表的当事人发生效力，但代表人变更、放弃诉讼请求或者承认对方当事人的诉讼请求，进行和解，必须经被代表的当事人同意。”诉讼代表人自己本身就是共同诉讼的当事人之一，不是当事人的人不能成为诉讼代表人。业主委员会与业主、业主大会是不可能同时出现在商品房买卖合同纠纷中的，因此，业主委员会也不可能成为商品房买卖合同纠纷的诉讼代表人。
综上所述，已经可以作出明确的判断，业主委员会依法不能成为商品房买卖合同纠纷的原告。至于有相当部分的业主与开发商的商品房买卖合同中约定了，争议解决选择了仲裁，对有明确仲裁条款的业主来说，根据《民事诉讼法》第111条第’1款第（二）项规定：“依照法律规定，双方当事人对合同纠纷自愿达成书面仲裁协议向仲裁机构申请仲裁、不得向人民法院起诉的，告知原告向仲裁机构申请仲裁”，对这部分商品房买卖合同纠纷，依法不应由人民法院审理。
由于原告诉讼的案由是商品房买卖合同，而业主委员会显然不是合同的当事人，这使得原来本应该非常复杂的、关于被告是否完全履行商品房买卖合同中承诺的诉讼，转瞬间变得非常简单，这部分内容法院不再审查。当然，被告方面也已经提交一定的证据证明自己没有违约，这在此就不再赘述了。
