确定商圈是选址的前提
店址的选择与商圈密切相关，商圈通常是由不同类型的店铺组成的。由于受消费习惯、市场环境、交通等因素的影响，特定区域的市场（城市）往往形成特定的商圈。所以选择店址，首先应当理解“商圈”的概念。
特定的商圈通常由核心区域、中间区域和外围区域构成。往往距离很近的不同店铺，由于在商圈中所处的区域不同，客流量必然有所差异，因而店铺的经营也呈现出较大的差异。
一、商圈及其相关概念
（一）何谓商圈
商圈通常是指商店势力所能涵盖的范围，即从事购买行动之际，优先选择到该商店购物的顾客所分布的地区范围。而在设定商圈时所需考虑到的基本因素则包括该店所在地区居民的生活形态、结构，以及该地区人口集中的程度及流动的范围等。对于店铺经营者来说，商圈的选择直接关系着经营的质量。
（二）商圈分析的作用
店铺的影响力在地域上通常有一个相对集中、稳定的范围，这就是我们前面提到的商圈。为便于分析，通常是以店铺设定地点为圆心，以周围一定距离为半径所划定的范围作为商圈设定考虑的因素。不同的店铺由于经营商品、交通因素、地理位置、经营规模等方面的不同，其商圈规模、商圈形态存在很大差别。即使是同一个店铺，在不同时间也可能会因为不同因素的影响，而导致商圈的变化，如原商圈内出现了竞争者，吸引了一部分顾客。商圈规模时大时小，商圈形态也会表现出不规则的形态。
在具体的商圈分析中，对一家大型店铺而言，其商圈范围除了周围的地区之外，对于交通网分布的情形亦应加以考虑，顾客利用各种交通工具即可很容易来店的地区也应被纳入商圈。这也是商圈分析中必须重点关注的内容。
所谓商圈分析，就是经营者对商圈的构成情况、特点、范围以及影响商圈规模变化的因素进行实地调查和分析，为选择店址、制定和调整经营方针和策略提供依据。商圈分析的作用体现在以下三个方面：
1合理选址的基础
新设专卖店在选择地址时，总是力求较大的目标市场，以吸引更多的目标顾客。这首先就需要专卖店经营者明确商圈范围，了解商圈内部的消费特征是否适合将要创建的店铺的经营。这一点是非常重要的。
2有助于制定竞争策略
在日趋激烈的市场竞争环境中，仅仅运用价格竞争手段效果往往不太明显。店铺为取得竞争优势，广泛采取非价格竞争手段，诸如改善形象、完善售后服务等。经营者通过商圈分析，找到商圈的真实特性，并针对顾客的真正需求，制定合理的经营策略，就能取得较大的竞争优势。
3有助于制定市场开拓战略
一个店铺经营方针、策略的制定或调整，总要立足于商圈内各种环境因素的现状及其发展趋势。通过商圈分析，可以帮助经营者制定合适的市场开拓战略，扩大店铺的市场影响力，从而带来较为可观的利润。
商圈分为中央商圈、次级商圈和周边商圈。中央商圈是最靠近专卖店的区域，在这一商圈中顾客比重最高，每个顾客的平均消费额也最高，这里很少同其他商圈重叠。一般来说，中央商圈内包含了专卖店顾客总数的55%～70%。次级商圈是位于主要区域外围的商圈，顾客较为分散。通常包括专卖店顾客的15%～25%，日用品专卖对这一贸易区的顾客吸引力极少。周边商圈内包含剩余部分的顾客，他们住得最分散，一般性质的店铺吸引不了边缘区的顾客。
（三）商圈的分类方法
不同类型的店铺，它们的商圈规模也存在较大的差距。例如，徒步区的店可能是方圆300米，乡镇地区则可能是方圆1 000米，视具体状况而定。故商圈的选择必须谨慎，并且要经过周密的市场调查。在此基础上进行选址筹划，是成功经营的前提条件。经营的绩效与商圈的变化息息相关。因此在开店时，商圈的设定异常重要。
1商圈设定分类
商圈的设定大致上可分为两种形态。
（1）以徒步来划分。徒步为主的商圈，以走得到且快速方便为主，如商业区、住宅区等，以店为中心，半径约300米。
（2）以车辆路线来划分。例如，交叉路口附近及郊外主干路上，此种商圈大多设置于郊外或下班路线上，有方便的停车空间及良好的视觉效果，可经营适合流动车辆上的乘客消费的商品。
2商圈以区域大小的分类
以区域的大小加以分类，则有下列几种形态。
（1）临近中心型。此类型商圈分布在每个地区人口较密集的地区或商业集中地，其商圈的设定大约在半径200～500米左右，即徒步商圈。
（2）地区中心型。人们称之为生活商圈，其商圈的设定一般在半径1 000米之内。
（3）大地区中心型。此为比地区中心更广的商圈。
（4）副都市型。通常指公共汽车路线集结的地方，可以转换车，而形成交通集会地。
（5）都市型。商圈可涵盖的范围，可能是整个都市的四周，因交通位置的重要性，其消费者可能来自不同的地方和方向。
二、商圈的具体分析
商圈分析是一个必须经过具体行动，取得相应资料，并对商圈内部与店铺经营有关的内容进行适当量化的过程。在具体的分析过程中，它涉及多方面的内容。
（一）商圈分析的内容
商圈的研究可概括为两个方面。一是对商圈规模和形状的研究，二是对商圈的特征的研究。
1研究商圈的规模和形状
影响商圈规模和形状的因素是多方面的，所有这些因素构成了商圈规模和形状研究的内容。下面是影响商圈规模和形状的一些重要因素：
（1）商品种类。商品种类是店铺商圈的一个决定性因素。一般情况下，选购品店和特殊品店的商圈大于便利品店的商圈。便利品是价值小、经常购买、迅速消费掉的商品，消费者对于它们并没有过高的要求，也没有品牌的概念。选购品是不经常购买、使用寿命相对较长、在家庭开支中比重较大的商品。由于它们的购买对大多数顾客来说比较重要，他们愿意花费较多的时间和精力，对各种品牌的款式和价格等进行比较，所以经营这种商品店铺的商圈大于便利品店铺的商圈。特殊品是顾客有强烈品牌偏好和店铺偏好的商品。消费者愿意尽很大努力去寻找它们，因而这种店铺的商圈也就最大。当然，如果将商品定义为包括服务、品牌名称、声誉等，即使同是便利品、选购品或特殊品，不同的店铺也会有不同的商圈范围，这与经营策略、服务质量有一定的关系。
（2）商品多样化。由于便利品、选购品和特殊品在吸引消费者方面是不相同的，因而同时经营三类商品的商店，其商圈不同于只经营两类或一类商品的店铺的商圈。另外，声誉主要来自于特殊品的商店，其商圈大于声誉主要来自于选购品的店铺的商圈。特殊商品由于货源相对紧缺，竞争对手少，因而远距离的顾客也会前来光顾。
（3）价格高低。降价能扩大商圈，尤其是降价发生在知名品牌上时更是如此。因此，能够按数量折扣大量采购的店铺的商圈大于较小的竞争者的商圈。当然，如果竞争者也采取同样的降价方式，那么这一行为的效用就会被削弱。比较价格在影响商圈规模上可能会逐渐降低其重要性。这是因为，人们的收入除满足基本生活需要和缴纳必要的税费以外所剩余的部分，即可任意支配收入会逐渐增加，价格作为刺激顾客在某一特定店铺消费的重要程度自然会逐渐降低；而商品购买中除价格以外的一些因素就会显示出它们的重要性，这也是在商圈分析中必须考虑的因素。
2研究商圈的特征
商圈的特征可从以下因素来分析：
（1）人口特征。它具体包括人口总量和密度、年龄分布、居住条件、平均教育水平、总的可支配收入、人均可支配收入、职业分布、人口变化趋势、消费习惯等多方面的内容。
店铺周围的人口数量是分析商圈内商品需求的重要指标。网点的顾客可分为：居住人口、工作人口、路过人口。这三部分人口的消费特点各有不同。了解商圈内不同顾客的年龄分布特点、教育水平、收入支配情况、职业分布，可使店铺掌握消费者的购物倾向，安排设立适应这些消费者的店铺，以得到最好的布局效益。另外，根据商圈内居民的消费倾向和生活习惯也能够测定某种经营策略对店铺创建成败的影响程度。
（2）经济特征。它主要包括主导产业、产业多角化程度、消除季节性经济波动的自由度等。
店铺创建者需要了解商圈内的经济状况，以及它们所带来的具体影响。若商圈内居民多从事与圈内主导产业相关的工作，那么该主导产业的前景就会直接影响商圈内居民的收入和消费水平，进而影响商圈的市场容量；如果商圈内产业多角化，则消费市场一般不会因某产业市场需求的变化而发生大的波动；如果商圈内居民从事的工作行业分散，则圈内顾客的消费需求所受的经济波动影响就不会对店铺的经营销售带来很大的变化。
（3）竞争特征。它主要包括现有竞争者的数目与规模、不同竞争者的优势与弱势、竞争的短期和长期变动趋势、市场饱和程度等。除要注意竞争者外，还要掌握商圈内店铺群的构成，衡量商业相对集中区里的各个网点的相容性。
（4）商务区特征。主要包括地域类型与数目、交通网络状况、区位规划限制等。开设店铺时，一般首先需要分析商圈内有哪些商务区。通常商务区可分已规划商务区和未规划商务区。已规划的商务区一般有区域规划限制，而未规划的商务区通常有三种：次级商务区、居民商务区和边缘商务区。
商圈内部的交通情况，如公交车的路线安排、站位设置，道路过往限制等，都会对圈内顾客消费产生影响。此外，税收、执照、营业限制、劳动力保障等，也是店铺创建时必须考虑的因素。
（二）掌握商圈资料的三个着手方向
对商圈的类型及其特性有了一个详尽的了解之后，如何去收集商圈资料加以总结，便成为店铺主要的工作。一般来说，掌握商圈资料可从以下三个方向着手：
1居民状况
（1）商圈内的住户数、人口数；
（2）商圈内的住户年龄层；
（3）商圈内的收入水准、消费习性；
（4）商圈内有无开发计划；
（5）商圈内的住宅建设状况。
2交通状况
（1）道路状况；
（2）未来的交通线路规划；
（3）主要车站的客流量；
（4）大众运输工具的线路分布；
（5）交通运输系统的载运量。
3吸引力状况
（1）商圈内城市文化程度及未来发展；
（2）地区业种与业态的经营实况；
（3）同业竞争关系与异业互补程度；
（4）商圈内商业机能的分布；
（5）白天人潮与晚间人潮的差异状况。
上述各项资料，是店铺在调查商圈时不可或缺的资料。通常可由下列渠道获得所需的讯息：政府机关档案；刊物报道；专家的研究报告；抽样调查；民间团体掌握的材料。
通过资料的收集与分析，可使店铺在进行开店规划及商圈设定时，能够做到有的放矢。
（三）分析商圈的三种方法
商圈分析必须在事前收集好相关资料，如人口分布的基本特征、新住宅的兴建、公共交通运输、城市规划等方面的资料。对消费者的调查，如往返于店铺的距离和花费的时间为多少是顾客乐于接受的，一家店铺的坐落场所要具备哪些特征才能吸引顾客，最可能来新店的顾客的住址等。对于消费者的调查及对市场变化趋势的了解和定量分析都是分析商圈的基础，在使用具体分析方法时，它们是最基本的依据。
1零售引力法则
零售引力法则，又称雷利法则，是美国学者威廉·雷利首先提出的，这种方法在划定新设店铺的商圈时被经常采用。这种方法认为，商圈规模由于人口的多少和距离店铺的远近而有所不同，店铺吸引力是由最临近商圈的人口和里程距离两方面发挥作用。其内容是在两个城镇之间设立一个中介点，顾客在此中介点可能前往任何一个城镇购买，这个点位于对顾客具有同等吸引力的两家商店的位置上。雷利提出的公式是：
Dab=d1+PbPa
式中：d——城镇a和b的里程距离；
Pa——a城镇的人口；
Pb——b城镇的人口；
Dab——a城镇的商圈限度。
〔例〕假设a城镇人口40000人，b城镇人口10000人，a距b20公里，那么：
D=20/（1+10000/40000）=133（公里）
如图所示：
零售引力法则假定两地的交通条件和供应状况是相同的。则a城镇的商圈范围为133公里，b城镇的商圈范围为67公里。实际上，任何两地的交通条件和供应状况都不会完全相同。因此，店铺在确定商圈时，要考虑到不同地点的实际情况，对测定的商圈大小进行适当调整，使之更接近于真实情况。
零售引力法则较适宜于以汽车为主要交通工具的国家和地区。对中国来说，人口密度高，购物主要以步行为主，因此必须更多地考虑根据步行的距离来划定商圈的范围。
