如果企业以自己的名义领取营业执照和税务登记证，将房屋承租人招聘为经营人，将房屋出租行为变为自营再承包出去，获取承包收入，那么原有的自持房产就可以按从价计征方法征收房产税，规避较高的房产租金和较高的房产税，也合理避免了流转环节营业税及其附加，从而减轻了企业的税收负担。
4.合理分解租金
由于租赁收入涉及营业税及其附加、房产税、企业所得税等，税负较重，而物业管理费只缴纳营业税及其附加，相比较而言，物业管理费税负较轻。因此，房地产企业可以把租金收入合理划分成租赁收入和物业管理费收入，尽量加大低税负收入（物业管理费）的比例，降低高税负收入（租赁收入）的比例。这样就可以有效降低企业房产租赁的实际税负。具体操作步骤如下：
（1）房地产企业投资成立一物业管理公司；
（2）该物业管理公司要取得尽可能高的物业管理资质，因为资质越高，允许收取的物业管理费的价格越高；
（3）由房地产企业收取租金，由物业公司收取物业管理费。
5.售后返租模式选择的筹划
在售后返租模式中，房地产企业将其开发的商铺或商务楼、宾馆、度假村等物业划小面积，分散出售给投资者（购买者）。随后，房地产企业再与投资者（购买者）签订返租合同，交由房地产企业统一经营或统一招租，租赁期限3至10年不等。在返租期内，投资者可获得房地产企业每年以购房总价款的8%至10%甚至更高利率支付的租金。返租期满后，投资者可自由处理所购物业：或转租，或转卖，或自主经营，或要求房地产企业原价回购。
在售后返租模式下，存在两种操作方式。
方式一：转租方式
首先，投资者（购房者）将房产出租给房地产企业。投资者（购房者）需要缴纳营业税和房产税，分别按租金收入（购房者购房价格的8%）的5%和12%计算缴纳。
其次，房地产企业再将房产出租给使用者。房地产企业同时也需要缴纳营业税和房产税，也是分别按租金收入的5%和12%计算。
同样是将房产出租给使用者，售后返租模式存在两个出租关系，也就需要缴纳两遍营业税和房产税。因此，降低购房者和房地产企业总体税负的关键是简化出租关系。房地产企业应采取合理的筹划，将两个出租关系转变为一个出租关系。
最有效的方法是将购房者与房地产企业的出租关系转变为代理关系，同时将房地产企业与使用者的出租关系转变为购房者与使用者的出租关系。房地产企业采取的这一方式，具体操作与纳税情况如下。
方式二：购房者需要按出租收入（购房者购房价格的8%）计算缴纳营业税和房产税，税率分别为5%和12%。
房地产企业需要按超过购房价格8%以外的租金收入计算缴纳营业税，税率为5%。
这样一来，不仅规避了按返租价格计征的房产税，而且将按返租价格计征的营业税转变为按照超过返租价格以外的租金收入计算缴纳的营业税。购房者和房地产企业的总体税负将得到很大幅度的降低。
6.多经营模式并举：实现最优资产组合
在宏观经济调控之下，房地产业的可持续经营能力面临挑战，依靠内生资金提升业绩、扩展规模的企业更容易得到投资者的青睐。而内生资金主要来源于自持物业产生的源源不断的收益。自持物业不同经营模式的最优资产组合将成为房地产企业现金流的“稳定器”。比如，天源集团可以开展酒店经营、超市经营等不同业态营运模式，兼顾现金流均衡、税收负担及资产增值的多重效应。
7.房产金融产品化是未来房地产业的发展趋势
实现房产金融产品化，将会降低房产的经营风险，增加收益及其稳定性，实现地产业的长远发展。通过发行公司债券、通过股票市场融资，通过房地产信托完成房地产业的金融产品化，是未来的战略发展之路。
（五）销售方式选择的纳税战略筹划
1.销售方式的税务及风险情况比较
房地产业开发产品完成后，对外销售方式主要有三种：直接销售方式、向购买者投资方式和转让子公司股权方式。三者涉及的税种和税负情况比较如表6所示。
表6不同销售方式下的税负与风险比较
销售方式征税情况税负状况适用范围操作过程与风险
直接销售营业税、城建税及教育费附加、土地增值税、印花税、企业所得税最高所有情况均适用操作简便，无操作风险
向购买方投资1.企业所得税
2.土地增值税
3.印花税较高开发产品为商业地产。可在开发后确定购买者，但购买者为法人企业。开发产品可分割转让操作复杂，操作风险较高
转让子公司股权
1.印花税
2.企业所得税较低开发产品为商业地产。开发前必须确定购买者。开发产品须整体转让操作简便，有一定操作风险
三种销售方式的纳税情况、优劣状况分析如下。
（1）直接销售方式。
直接销售方式涉及的税种较多，税负较重，但是它适用于所有情况。
（2）向购买方投资方式。
向购买方投资方式，即房地产企业将开发完成的产品以实物资产的形式投入到购买方（企业），取得购买方（企业）的股权后，再将所持有的股权按照双方确定的售价转让给购买方（企业）的股东，同时收回资金的运作方式。
该方式选择范围受限，一般不适用于自然人购买的住宅产品，而比较适合于企业购买的商业地产，如写字楼、商务用房、酒店等。从税收角度考虑，通过向购买方投资方式进行销售，需要缴纳土地增值税、企业所得税和股权转让环节的企业所得税，但不需要缴纳营业税现行税法规定，以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担风险的行为，不征收营业税。在投资后转让其股权的行为也不征收营业税。具体参见《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税［2002］191号）。。
这种方式下，虽然房地产企业不用缴纳营业税，但视同销售产生的企业所得税和股权转让产生的企业所得税存在双重纳税问题，多征的企业所得税有可能大于少缴的营业税。因此，一般情况下，房地产企业不宜采用向购买方投资方式进行销售。
（3）转让子公司股权方式。
即房地产企业先投资成立子公司，通过子公司完成项目的开发，然后再将子公司的股权转让给购买方（企业），同时收回资金。开发产品一般不能为住宅物业，适合于商业地产的运作，如写字楼、商务用房、酒店等，且这种开发产品适合于整体转让。
从税收角度分析，通过转让子公司股权方式进行销售，只需要缴纳股权转让环节的企业所得税，而不需要缴纳营业税和土地增值税。而作为房地产企业来讲，营业税和土地增值税是其面临的负担最重的两个税种。因此，采用转让子公司股权方式比直接销售方式要减少大量的税款支出，从而能为企业带来大量额外的收益。
2.销售方式选择的战略筹划策略
对于直接销售方式、向购买方投资方式以及转让子公司股权方式，在其适用范围、税负情况以及操作过程等方面均有很大的不同。天源集团应根据项目的实际情况，选择合理方式进行操作，既要追求税负的最低化，又要保证操作环节的安全性。
（六）上市运作的涉税规划
“买壳上市”是一种周期短、成本低、收益大的资本运作手法，有利于企业成功获得法律上市资格，并通过资本市场融资，为企业的长远发展提供资金保障。企业上市带来资产的增值收益，但高收益必然伴随着高风险，“买壳上市”必须规避运作中的相关涉税风险。
1.买壳的税负控制
买壳上市可分为“买壳—借壳”两步走，即先收购控股一家上市公司，然后利用这家上市公司，将买壳者的资产和业务通过配股、收购等机会注入上市公司。“买壳上市”必须先买壳，买壳涉及印花税、投资溢价所得税等税负。
2.“买壳上市”的反收购涉税控制
天源集团“买壳上市”运作过程中，先买壳，买壳后再借壳上市，即将自身的业务和资产并入上市公司，一般采取反向收购的方式来完成。资产重组过程中，一般会涉及并购重组的税务问题。按照财税［2009］9号文件规定，采取股权置换方式实现并购重组一般免征所得税。
3.上市后确定最佳资本结构
（1）企业要想提高权益资本的收益水平，就应当提高负债比率。而负债比率的提高是以息税前投资收益率大于债务利息率为前提的。
（2）随着负债比率提高，企业的财务风险也随之增加。企业在利用债务融资时需要综合考虑，既要最大可能地减轻税负，又要使资金成本最低，寻求一个负债最佳规模，从而达到最优资本结构。
（七）节税模式下的薪酬设计
现代公司竞争与发展的关键是人才。公司应该建立相对健全的薪酬体系以激励员工、吸引优秀人才。由于收入存在明显的税收调节效应，因此，天源集团在制订自己的薪酬激励方案时，必须考虑税收问题，即将薪酬激励与税收筹划加以综合权衡，实现薪酬效能最大化。
1.为职工提供福利性支出
采用非货币福利办法，提高职工福利待遇，如免费为职工提供宿舍（公寓）；免费提供交通便利；定期提供教育福利、外出学习考察机会等。上述开支由企业替个人支付，且实现税前扣除，以加大企业所得税的扣除力度，同时减少个人所得税。
2.车辆使用模式
（1）公车私用。
公司拥有车辆的产权，车辆的使用权让渡给高管或员工。与车辆花费有关的全部费用，均可进入公司的账务。这种处理方法从节税角度分析，对公司和个人较比较合适。
（2）私车公用。
私车公用，允许单位以现金、报销等形式向职工个人支付的收入，均视为个人取得公务用车补贴收入。《国家税务总局关于个人所得税有关政策问题的通知》（国税发［1999］58号）规定：个人因公务用车制度改革而取得的公务用车补贴收入，扣除一定标准的公务费用后，按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税。公务费用扣除标准由当地政府制定，如当地政府未制定公务费用扣除标准，按交通补贴全额的30%作为个人收入扣缴个人所得税［具体参见《关于个人因公用车制度改革取得补贴收入征收个人所得税问题的通知》（国税函［2006］245号）］。
3.成立工会以外的群团组织
集团铸造“企业文化”，营造沟通氛围，成立工会以外的群团组织，开展活动，增加期间费用。比如摄影协会、企业文化与体育协会等。
4.加大股东及持股高管人员工资薪金额度，减少分红额
由于工资薪金与分红额的税收待遇存在极大差异，酌情转化部分分红额，增加股东及持股高管人员的工资薪金额度，降低企业所得税和个人所得税的联合税负。
三、天源集团财税难题解决方案
（一）投资溢价问题的处理
天源集团以购买股权的形式对外投资，存在典型的投资溢价问题。例如，昆山川水、世颂地产等项目，都存在不同程度的投资溢价。投资溢价的弊端在于虽然集团投资额能够予以反映，但在项目清算时不能将投资额反映在项目的投入成本中，对项目清算起不到任何增加成本费用抵减企业所得税和土地增值税的效果。因此，我们认为，未来再进行股权投资时，可以考虑多支付些后期合作费用，避免溢价收购项目股权，即通过投资费用化模式增加项目的成本费用，不仅可以实现费用抵减所得税，而且控制项目增值率，降低土地增值税。
（二）两方合同，三方付款问题
天源集团在购买材料交易中，存在典型的“两方合同—三方付款”问题。譬如，天源集团把工程项目承包给施工方，但施工方把其中的材料转包给另外一家材料供应商，并由该供应商开具材料价款发票，而施工方只按施工价款开具建筑业发票。发票开具与传递没有问题，但发票与合同却存在明显矛盾。因此，购买交易存在较大的税务风险，必须根治这种现象。
例证，北京建瑞天源房地产开发有限公司（委托方）在朝阳区建造的“财富国际中心发展项目西塔标段”的高档写字楼项目就委托北京京源建筑装饰工程有限公司（受托方）实施精装修工程，受托方与康利工艺石材有限公司（供应商）签订工程石材采购合同（具体合同文本见《北京市建筑工程材料采购合同》合同编号：CY—008），委托方、受托方以及供应商还就此石材供应签订三方结算协议（具体合同文本为《限定单价材料——石材供应货款直接支付三方协议》）。但我们认为，由于仅由三方合同约定三方结算事宜，而不顾原来的工程施工合同和采购合同的条款，势必造成合同与结算的脱节导致业务活动、财务程序与合同严重不符。因此，存在较大的财务结算风险与税务风险。
处理方略：签订彻底的三方合同，即把工程合同、采购合同、结算合同统一签订在一个相对清晰完整的合同之中，明确每一方当事人的权力、责任和义务。这样，就可以实现各收各的款，各做各的事，各开各的票，各交各的税，彻底理清责权利关系。因此，当天源集团存在工程项目“转包”、“分包”现象，第三方材料供应，以及结算代收代付款项时，就容易产生重复纳税问题。三方（或多方）合同的作用就在于减少业务活动、财务程序与合同严重脱节的问题，彻底规避财税风险，合理消除重复纳税问题。
四、天源集团税务风险因素分析与防范策略
（一）房地产业税务风险涉及的主要方面
天源集团属于房地产行业，是一个税务风险偏高的特殊行业，其特点是生产周期长，投资数额大，市场风险不确定，其开发经营活动不同于一般的建设单位或施工企业，也不同于一般的工商企业，它集房地产开发建设、经营管理和服务为一体。因此，在财税运作过程中税务风险偏高，面临的税务风险主要涉及以下方面，如表7所示。
表736项税务风险揭秘
风险源风险表现
1.收入方面（1）销售收入（包括预收收入）长期挂往来账，或隐匿收入，或不作/不及时作账务处理，或直接冲减开发成本。
（2）分解售房款收入，将部分款项开具收款收据，隐匿收入。
（3）在境外销售境内房产，隐匿销售收入。
（4）私建违建阁楼、车库、仓库，对外销售使用权开具收款收据，隐匿收入。
（5）价外收费等按合同约定应计入房产总值的未按规定合并收入。多以代收费用的形式挂往来账户；或者在代建工程、提供劳务过程中节约的材料、报废工程和产品的材料等留归企业所有，不确认实现收入。
（6）无正当理由，以明显偏低价格将商品房销售给本公司股东及相关联企业及个人。
（7）产品已完工或者已经投入使用，预收款不及时结转销售，不按完工产品进行税务处理，仍按预征率缴纳所得税。
（8）将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、以房抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等。在开发产品所有权或使用权转移时，未按视同销售申报纳税。
