由于土地增值税按照增值额征税，增值额为销售收入减去扣除项目的金额，因此，纳税人可推迟开发成本如建筑安装工程费、公共配套设施费等工程成本结算（决算）的时间，延迟增值额的确定，递延缴纳土地增值税。同时尽量在申报期届满前一日申报纳税，以便使纳税期递延。即使产权转移手续已经办理完毕，但若其配套设施尚未完工，或仍存在与开发项目的未决诉讼，无法准确核算房地产开发项目的成本费用，从而延迟纳税。
若公司开发的项目既有免税项目，又有非免税项目，可利用共同项目的分摊来达到节税目的。尽量使非免税项目多分摊扣除项目，减少应税项目的增值额。
二、办公用房筹划方法
1.建房方式筹划
房地产开发公司承办国家机关、企事业单位的统建房，如委托建房单位能提供土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划，且房地产开发公司（即受托方）不垫付资金，同时受托方与委托方实行全额结算（原票转交），受托方只向委托方收取手续费，即符合“其他代理服务”条件的，对房地产开发公司取得的手续费收入按“服务业”税目计征营业税。也就是说，代建房业务是由用房单位提供土地和资金委托房地产开发企业替其建造的行为。代建房业务的税收负担比销售不动产业务的税收负担要低许多。代建的房屋工程，应在房屋和工程竣工验收，办妥财产交接手续，并已将代建的房屋和工程的工程价款结算账单提交委托单位时，作为销售实现。
基于上述分析，建议若符合代建房条件应优先选择此方式，然后以购买方式从对方手中购入后再“进入市场”。
某房地产开发公司拟代建项目占地11亩，地价款约为600万元（50万元/亩），销售价格约为5000万元（5000元×1万平方米），各种可扣除项目金额为2000万元（含地价款）。根据税收政策规定，纳税人无偿提供不动产，视同销售不动产纳税。
方案一：自建方式
应纳税额计算如下。
（1）应纳营业税及附加
该房地产公司要根据办公楼销售价格5000万元按销售不动产的5%税率缴纳营业税，按7%和3%的税率和费率缴纳城建税和教育费附加。
应纳营业税=5000×5%=250（万元）
应纳城建税及教育费附加=250×10%=25（万元）
土地增值额=5000—2000=3000（万元）
增值率=3000÷5000×100%=60%
适用40%的土地增值税率和5%的速算扣除系数。
应纳土地增值税=3000×40%—2000×5%=1100（万元）
营业税及其附加和土地增值税税额合计=275+1100=1375（万元）
方案二：代建方式
签订代建合同，约定代建手续费1000万元。这样，房地产开发公司只需根据手续费收入按代理业务5%的税率缴纳营业税及附加，不必缴纳土地增值税。
应纳营业税=1000×5%=50（万元）
应纳城建税及教育费附加=50×10%=5（万元）
营业税及其附加和土地增值税税额合计=50+5=55（万元）
相比较而言，代建可以少缴纳税款1320万元（1375—55），节税效果明显。
2.售后回购筹划
（1）售后回购再售。单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额作为营业额。因此，公司缴纳营业税的计税依据就是进销差价，而非营业全额。
假设房地产的账面价值为3000万元（假设土地增值税的扣除项目金额为3000万元），转让价为5000万元，根据现行税法规定，房地产开发公司应缴纳的各税如下（暂不考虑企业所得税）：
应缴纳的营业税及附加=（5000—3000）×5.5%=110（万元）
应缴纳的印花税（产权转移书据）=5000×0.5‰=2.5（万元）
土地增值率=（5000—3000）÷3000×100%=66.67%
应缴纳的土地增值税=2000×40%—3000×5%=650（万元）
共应缴纳税款762.5万元。
对方应缴纳契税（税率按3%计算）=5000×3%=150（万元）。
（2）直接投资。公司可以在有购买意向的买主中选择成长性较好、盈利空间大的企业，将房屋作为投资提供给对方使用。按照现行税收制度规定，如果将不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税，同时免掉了城建税和教育费附加。倘若接受投资方经济效益好，则房地产公司每年可以得到一笔稳定的利润分配额，不用缴纳双重营业税；同时购买方不用一次投入大量资金就可以使用现成的办公楼，实现双赢。
三、商业用房的筹划方法
1.出租方式与仓储方式的权衡
按现行的税收政策测算，房屋出租的综合税率高达20%30%。
租赁业、仓储业均应缴纳营业税，适用税率相同，均为5%。但租赁业与仓储业对于房产税的计税方法不同：房产自用的，其房产税依照房产余值1.2%计算缴纳，即应纳税额=房产原值×（1—30%）×1.2%；房产用于租赁的，其房产税依照租金收入的12%计算缴纳，即应纳税额=租金收入金额×12%。由于房产税计税公式不同，必然导致应纳税额的差异。
根据上述政策，税收筹划建议如下。
（1）仓储方式。如果项目具有天然仓储优势，可以考虑采用仓储租赁方式。我国对仓储安全十分重视，不仅要求备足防火沙、灭火器、消防池、消防栓及防洪防涝设备和物资，有条件的还要配备消防车。提供仓储服务须配备保管服务人员，有利于职工就业，产生社会效益。假设公司的商业裙房用于仓储，与客户签订仓储保管合同，假设其房产原值为1000万元，提供仓储服务的收入为500万元，纳税情况如下：
应纳营业税=500×5%=25（万元）
应纳房产税=1000×（1—30%）×1.2%=8.4（万元）
应纳城建税、教育费附加=25×（7%+3%）=2.5（万元）
应纳印花税（仓储保管合同）=500×1‰=0.5（万元）
合计应纳税额为36.4万元。
（2）出租方式。
假设公司的商业裙房用于出租，年租金收入仍为500万元。纳税情况如下：
应纳营业税=500×5%=25（万元）
应纳房产税=500×12%=60(万元）
应纳城建税、教育费附加=25×（7%+3%）=2.5（万元）
应纳印花税（财产租赁合同）=500×1‰=0.5（万元）
合计应纳税额为88万元。
两项比较可知，仓储方式比租赁方式每年节税51.6万元（88—36.4）。
需要注意的是，提供仓储服务在一定程度上会增加费用支出，应坚持成本效益原则；收入性质的转化必须具有真实性、合法性，同时能够满足客户的利益要求。
2.销售、出租与投资的权衡
甲房地产开发公司先以该房产对乙商业经营企业投资，并参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险。《关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税［2002］191号）规定：以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税，并且对股权转让也不征收营业税。
但在实际操作中，企业往往不愿意为了节税而花费精力去承担经营风险，那么，怎么才能在不承担风险的条件下免税呢？这里提出两种操作方案。
（1）方案一：甲乙双方直接交易
操作步骤如下。
第一步，甲、乙双方签订投资协议。投资后，甲公司应纳印花税。这时，甲公司必须调增对外投资、资产转让所得所产生的应纳税所得额。
第二步，一定时期后（短时间内），甲公司将在乙公司拥有的股份按比例转让给乙公司原股东。若第二步与第一步不在一个纳税年度，此时甲公司应调减应纳税所得额。这项筹划需要注意的是，甲公司对乙公司的投资一定要参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险。如果甲公司投资后从乙公司获取固定利润，不承担投资风险，则在以不动产对外投资时就必须同销售不动产一样缴纳各种税款。
（2）方案二：成立子公司丙
甲成立了一个全资子公司丙，并由丙拥有要销售的房地产。待建成后，将该房地产的全部股权转让给乙。甲仅就转让收益缴纳所得税，不缴营业税等。
3.分别核算的筹划
如果出租的房屋包括很多家具、家电以及其他代收费用，就应该考虑通过对这些费用分别核算进行税收筹划。
用于非应税项目的购进货物或者应税劳务的进项税额不能抵扣，因此，如果对这些费用不分别核算和收取的话，这些费用所包含的进项税额是不能抵扣的，这样，无形中就加重了企业的税收负担，也增加了出租房屋的成本。分别核算和收取费用则可以将其中所包含的增值税进项税额予以抵扣。如果房地产开发企业进行税收筹划，房屋租金包括房屋本身的使用费，将家具和家电的出租改为出售，将电话费和水电费改为代收。这样不仅自己可以节税，而且承租者也可以抵扣。
4.融资租赁和经营性租赁的选择
融资租赁和经营性租赁的不同之处在于房产税的税负上，前者按照房产原值作为计税依据，后者按照租金作为计税依据，从而税率也是不同的。房地产开发企业应该尽量剔除房产原值中不属于配套设施范围的物品，如中央空调等。
由当地的税务机关根据实际情况确定融资租赁的房产税纳税人是出租方还是承租方。也就是说，房地产公司也可能不用缴纳融资租赁的房产税。
在实际操作中，房地产企业应根据实际情况选择二者中税负较低者。
5.开发产品先出租再出售的纳税选择
《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发［2009］31号）第十条规定：企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权之前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。
6.出租涉及印花税的税收筹划
虽然在订立合同时，就要按规定贴花，但财产租赁合同签订时无法确定计税金额，如只是规定了月（天）租金标准却无租赁期限。对这类合同的征税问题，税法规定在签订时无法确定计税金额的合同，可在签订时先按定额5元贴花，以后结算时再按实际金额计税，补贴印花。这一规定，为纳税人递延缴纳印花税提供了筹划空间。
四、停车场的税收筹划方法
1.停车场采用出租方式
由于租赁收入涉及营业税及其附加、房产税、印花税等，税负较重，而物业管理费只缴纳营业税及其附加，相比较而言，物业管理费税负较轻。因此，建议把租金收入合理划分为租赁收入和物业管理费收入，就能减轻税由负担。在程序上，应取得物业管理资质，认定权属归属，经主管税务机关批准后方可操作。
2.以不动产投资物业管理公司
公司以停车场投资，经营管理停车场，分配相当于租金的投资收益，这样就会节约营业税金及其附加。
