普通住房标准：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市根据本地区享受优惠政策普通住房标准，允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。
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拆迁安置住房的契税政策
《关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》（财税［2010］42号）规定：
1.个人首次购买90平方米以下改造安置住房，可按1%的税率计征契税；购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税。
2.对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的，免征契税。
3.个人取得的拆迁补偿款及因拆迁重新购置安置住房，可按有关规定享受个人所得税和契税减免。
《财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税［2005］45号）第二条规定，对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。
（3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税。不可抗力是指自然灾害、战争等不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
（4）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定。
（5）纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。
（6）经外交部确认，依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，可以免征契税。
（7）对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。对于购买普通住房、经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。（财税［2008］24号）
《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》（财税［2010］88号）第三条规定，对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税。
（8）对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税；非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，因征收契税。
二、特殊优惠规定
（一）企业改制重组中的契税政策
为了支持企业改革，加快建立现代企业制度，促进国民经济持续、健康发展，《关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税［2008］175号）规定，自2009年1月1日至2011年12月31日，对企业改制重组中涉及的契税予以下列优惠。
1.企业公司制改造
非公司制企业，按照《中华人民共和国公司法》的规定，整体改建为有限责任公司（含国有独资公司）或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。上述所称整体改建是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。
非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业（公司）在新设公司中所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房屋权属，免征契税。
2.企业股权转让
在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。
“股权转让”，仅包括股权转让后企业法人存续的情况，不包括企业法人注销的情况。在执行中，应根据工商管理部门对企业进行的登记认定，即企业不需办理变更和新设登记，或仅办理变更登记的，适用该情况；企业办理新设登记的，不适用该情况，对新设企业承受原企业的土地、房屋权属应征收契税。
国有、集体企业实施“企业股份合作制改造”，由职工买断企业产权，或向其职工转让部分产权，或者通过其职工投资增资扩股，将原企业改造为股份合作制企业的，对改造后的股份合作制企业承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。
为进一步支持国有企业改制重组，国有控股公司组建新公司有关契税政策规定如下。
第一，国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份85%以上的，对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属免征契税。上述所称国有控股公司，是指国家出资额占有限责任公司资本总额50%以上，或国有股份占股份有限公司股本总额50%以上的国有控股公司。
第二，以出让方式承受原国有控股公司土地使用权的，不属于本规定的范围。
3.企业合并
两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，且原投资主体存续的，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。
4.企业分立
企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。
5.企业出售
国有、集体企业出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人按照《劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，免征契税。
6.企业注销、破产
企业依照有关法律、法规的规定实施注销、破产后，债权人（包括注销、破产企业职工）承受注销、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；对非债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属，凡按照《劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，免征契税。
（二）事业单位改制的优惠政策
《财政部发布事业单位改制有关契税政策通知》（财税［2010］22号）规定，自2010年4月1日至2011年12月31日，事业单位改制有关契税政策如下。
（1）事业单位按照国家有关规定改制为企业的过程中，投资主体没有发生变化的，对改制后的企业承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。投资主体发生变化的，改制后的企业按照《中华人民共和国劳动法》等有关法律规定妥善安置原事业单位全体职工，其中与原事业单位全部职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，对其承受原事业单位的土地、房屋权属，免征契税；与原事业单位30%以上职工签订服务年限不少于3年劳动用工合同的，对承受原事业单位土地、房屋权属，减半征收契税。
（2）事业单位改制过程中，改制后的企业以出让或国家作价出资（入股）方式取得原国有划拨土地，不属于契税减免范围，应按规定缴纳契税。
（三）房屋的附属设施
对于承受与房屋相关的附属设施，包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室等（下同）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。
（四）继承土地、房屋权属
对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。
按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
（五）其他
（1）经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。
（2）政府主管部门对国有资产进行行政性调整和划转过程中发生的土地、房屋权属转移，不征收契税。
（3）企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。（财税［2008］142号）
以上优惠政策可以总结为表8—1。
表8—1契税优惠政策一览表
特殊行为具体情况契税优惠
企业公司制改造
非公司改造成公司的公司制改造中，整体改建为有限责任公司或股份有限公司，承受原企业土地、房屋权属的非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司股份占50%以上的新设公司，承受原国有企业（公司）的土地、房屋权属的。
免征
企业股权重组
单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移的国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份85%以上的，对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属股份合作制改造，承受原土地、房屋权属的。
不征免征
企业合并合并后的企业承受各方的土地、房屋权属的免征
企业分立分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原土地、房屋权属的不征。
国有、集体
企业出售被售企业法人注销，且买受人与原企业30%以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，承受所购企业土地的减半征收被售企业法人注销，且与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，承受所购企业土地房屋权属的免征。
房屋的附属设施承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室）所有权或土地使用权的征收契税不涉及土地使用权和房屋所有权变动的不征。
继承土地房屋权属的
法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地房屋权属的不征非法定继承人根据遗嘱承受死者生前土地、房屋权属，属于赠与行为的征收契税。
其他
国务院批准债转股企业，债转股后新设公司承受原企业土地、房屋权属的免征政府主管部门对国有资产进行政策性划拨中土地、房屋权属转移的不征企业改制重组，同一投资主体内部企业之间土地、房屋权属的无偿划拨的不征。
拆迁居民新置住房
对购房成交价格中相当于拆迁补偿款部分的免征超过拆迁补偿款部分的征收契税
居民甲某有四套住房，将第一套价值120万元的别墅折价给乙某抵偿了100万元的债务；用市场价值70万元的第二套、第三套两室住房与丙某交换一套四居室住房，另取得丙某赠送价值12万元的小轿车一辆；将第四套市场价值50万元的公寓房折成股份投入本人独资经营的企业。当地确定的契税税率为3%，试计算甲、乙、丙应纳的契税。
解析：（1）甲不纳税；
（2）乙纳税=1200000×3%=36000（元）
（3）丙纳税=120000×3%=3600（元）
三、契税的征收管理
（一）纳税义务发生时间
契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
（二）纳税期限
纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。
（三）纳税地点
契税在土地、房屋所在地的征收机关缴纳。
（四）征收管理
纳税人办理纳税事宜后，征收机关应向纳税人开具契税完税凭证。纳税人持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。土地管理部门和房产管理部门应向契税征收机关提供有关资料，并协助契税征收机关依法征收契税。
国税发［2005］82号文件规定：“以契税管理先缴纳税款，后办理产权证书（简称‘先税后证’）为把手，全面掌控税源信息。充分利用契税征管信息，加强房地产各环节、各税种的税收管理。”
《财政部国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》（财税〔2011〕32号）规定，对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。
（五）纳税申报
纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，填写《契税纳税申报表》（见表8—2），向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款，索取完税凭证。
表8—2契税纳税申报表
填表日期：年月日
承受方名称识别号
地址联系电话
转让方
名称识别号
地址联系电话
土地、房屋
权属转移
合同签订时间
土地、房屋地址
权属转移类别
权属转移面积平方米
成交价格元
续表
适用税率
计征税额元
减免税额元
应纳税额元
纳税人员签章经办人员签章
（以下部分由征收机关负责填写）
征收机关
收到日期接收人审核日期审核
记录
审核人员
签章
征收机关
签章
（本表A4竖式，一式两份：第一联为纳税人保存；第二联由主管征收机关留存）
填表说明：
1.本表依据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国契税暂行条例》设计制定。
2.本表适用于在中国境内承受土地、房屋权属的单位和个人。纳税人应当在签订土地、房屋权属转移合同或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证后10日内，向土地、房屋所在地契税征收机关填报契税纳税申报表，申报纳税。
3.本表各栏的填写说明如下。
①承受方及转让方名称：承受方、转让方是单位的，应按照人事部门批准或者工商部门注册登记的全称填写；承受方、转让方是个人的，则填写本人姓名。
②承受方、转让方识别号：承受方、转让方是单位的，填写税务登记号；没有税务登记号的，填写组织机构代码。承受方、转让方是个人的，填写个人身份证号或护照号。
③合同签订时间：指承受方签订土地、房屋转移合同的当日，或其取得其他具有土地、房屋转移合同性质凭证的当日。
④权属转移类别：（土地）出让、买卖、赠与、交换、作价入股等行为。
⑤成交价格：土地、房屋权属转移合同确定的价格（包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益，折算成人民币金额）填写。计税价格，是指由征收机关按照《中华人民共和国契税暂行条例》第四条确定的成交价格、差价或者核定价格。
⑥计征税额=计税价格×税率，应纳税额=计征税额—减免税额。
