贷：应交税费——应交土地增值税13810000
下月初实际缴纳土地增值税时：
借：应交税费——应交土地增值税13810000
贷：银行存款13810000
5.根据上述资料，填写《土地增值税纳税申报表（一）》（见表6—3），并连同企业当期财务会计报表（如利润表、主要开发产品销售明细表、在建开发项目成本表、已完工开发项目成本表）、银行贷款利息结算通知单、与转让房地产有关的资料（如商品房购销合同副本、项目工程合同结算单等）等在规定期限内向税务机关报送。
表6—3土地增值税纳税申报表（一）
（从事房地产开发的纳税人适用）
纳税人识别号
填表日期：2011年11月5日金额单位：元（列至角分）面积单位：平方米
纳税人名称银河房地产开发公司税款所属时期2011年10月
项目行次金额
一、转让房地产收入总额1＝2+31100000000.00
其中货币收入2100000000.00实物收入及其他收入3
二、扣除项目金额合计4＝5+6+13+16+20458200000.00
1.取得土地使用权所支付的金额510000000.00
2.房地产开发成本6＝7+8+9+10+11+12630000000.00
3.房地产开发费用13＝14+15135700000.00
其中
利息支出142700000.00
其他房地产开发费用152000000.00
4.与转让房地产有关的税金16＝17+18+19165500000.00其中营业税175000000.00城市维护建设税18350000.00教育费附加19150000.005.财政部规定的其他扣除项目208000000.00。
三、增值额21＝1—42141800000.00
四、增值额与扣除项目金额之比（%）22＝21÷42271.82%
五、适用税率（%）2340%
六、速算扣除系数（%）245%
七、应缴土地增值税额25＝21×23—4×242513810000.00
八、已缴土地增值税额260.00
九、应补（退）土地增值税额27＝25—262713810000.00
如纳税人填报，由纳税人填写以下各栏
如委托代理人填报，由代理人填写以下各栏
会计主管
（签章）经办人
（签章）纳税人
（签章）
BHDG2，K7，KW〗代理人名称
代理人地址经办人电话
代理人
（签章）以下由税务机关填写
收到申报日期接收人主管地方税务机关签章
填写说明：
在填写该纳税申报表时，其各主要项目内容应根据土地增值税的基本计税单位作为填报对象。纳税人如果在规定的申报期内转让两个或两个以上计税单位的房地产，应对每个计税单位分别填写一份申报表。纳税人如果既从事普通标准住宅开发，又进行其他房地产开发的，应分别填写纳税申报表（一）。应按下列要求填写《土地增值税申报表（一）》：
1.第1栏“转让房地产收入总额”，填写纳税人在转让房地产开发项目所取得的全部收入额填写。
2.第2栏“货币收入”，填写纳税人转让房地产开发项目所取得的货币形态的收入额。
3.第3栏“实物收入及其他收入”，填写纳税人转让房地产开发项目所取得的实物形态的收入和无形资产等其他形式的收入额。
4.第5栏“取得土地使用权所支付的金额”，填写纳税人为取得该房地产开发项目所需要的土地使用权而实际支付（补交）的土地出让金（地价款）及按国家统一规定交纳的有关费用的数额。
5.第7栏至表第12栏，应根据《细则》规定的从事房地产开发所实际发生的各项开发成本的具体数额填写。要注意，如果有些房地产开发成本是属于整个房地产项目的，而该项目同时包含了两个或两个以上的计税单位的，要对该成本在各计税项目之间按一定比例进行分摊。
6.第14栏“利息支出”，按纳税人进行房地产开发实际发生的利息支出中符合《细则》第七条（三）规定的数额填写。如果不单独计算利息支出的，则本栏数额填写“0”。
7.第15栏“其他房地产开发费用”，应根据《细则》第七条（三）的规定填写。
8.第17栏至表第19栏，按纳税人转让房地产时所实际缴纳的税金数额填写。
9.第20栏“财政部规定的其他扣除项目”，是指根据《条例》和《细则》等有关规定所确定的财政部规定的扣除项目的合计数。
10.第23栏“适用税率”，应根据《条例》规定的四级超率累进税率，按所适用的最高一级税率填写；如果纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，本栏填写“0”。
11.第24栏“速算扣除系数”，应根据《细则》第十条的规定找出相关速算扣除系数填写。
12.第26栏“已缴土地增值税税额”，按纳税人已经缴纳的土地增值税的数额填写。
13.本表一式三联，第一联（黑色）纳税人留存；第二联（红色）用于税务会计核算；第三联（蓝色）主管税务机关存档。
三、非房地产开发企业土地增值税的会计处理与纳税申报
1.非房地产开发企业土地增值税的会计处理
非房地产开发企业转让的国有土地使用权连同地上建筑物及其附着物一并在“固定资产”或“在建工程”等科目核算的，转让时应缴的土地增值税，借记“固定资产清理”科目，贷记“应交税费——应交土地增值税”。缴纳的土地增值税，借记“应交税费——应交土地增值税”，贷记“银行存款”等科目。
2.非从事房地产开发企业土地增值税的纳税申报
非从事房地产开发的纳税人在办理土地增值税的纳税申报时，应填写《土地增值税申报表（二）》，其他有关纳税义务发生时间和纳税地点的规定与房地产开发企业的规定相同。
天津市某机械厂于2011年9月将一栋旧楼出售，取得收入1500万元；该楼账面原值1000万元，已提折旧500万元。经评估机构评估确认：该楼重置成本价1500万元，成新度折扣率60%。该企业已于9月10日与购买方签订了房地产转让合同，并办理了房地产产权变更登记手续。请计算该企业应纳的土地增值税，做出相应的会计分录，并计算填列《土地增值税纳税申报表（二）》（见表6—4）。
案例解析：
1.计算应税收入、扣除项目金额、土地增值额
（1）转让房地产取得的收入1500万元；
（2）计算扣除项目金额
①根据评估机构出具的评估资料，确定计入扣除的旧房及建筑物的评估价格：1500×60%=900（万元）
②核实应计入扣除的与转让房地产有关的税金：
营业税：1500×5%=75（万元）
城市维护建设税：75×7%=5.25（万元）
教育费附加：75×3%=2.25（万元）
印花税：1500×5‰=0.75（万元）
准予扣除项目的税金合计额：75+5.25+2.25+0.75=82.5（万元）
准予扣除项目金额合计：900+82.5=982.5（万元）
（3）计算增值额
增值额=1500—982.5=517.5（万元）
2.确定增值额占扣除项目金额的比率，并确定适用税率和速算扣除系数
增值额占扣除项目金额的比率=517.5÷982.5×100%=52.67%
适用的土地增值税税率为40%，速算扣除系数为5%。
3.计算土地增值税应纳税额
应纳税额=517.5×40%—982.5×5%=158（万元）
4.进行会计核算
计算土地增值税时：
借：固定资产清理1580000
贷：应交税费——应交土地增值税1580000
下月初实际缴纳土地增值税时：
借：应交税费——应交土地增值税1580000
贷：银行存款1580000
5.根据上述资料填列《土地增值税纳税申报表》（见表6—4），连同房地产价格评估报告表、转让有关的房屋所有权证、房产买卖合同、委托书、公证书以及与转让房地产有关的税费缴纳资料等，在房地产转让合同签订后的7日内，向房地产所在地主管税务机关申报纳税。
表6—4土地增值税纳税申报表（二）
（非从事房地产开发的纳税人适用）
纳税人识别号
填表日期：2011年10月15日金额单位：元（列至角分）面积单位：平方米
纳税人名称天津某机械厂税款所属时期2011年9月
项目行次金额
一、转让房地产收入总额1＝2+3115000000.00
其中BHDG2，K27ZQ，K6，KYQ6mmW〗
货币收入215000000.00
实物收入及其他收入30.00
二、扣除项目金额合计4＝5+6+949825000.00
1.取得土地使用权所支付的金额50.00
2.旧房及建筑物的评估价格6＝7×869000000.00
其中
BHDG2，K27ZQ，K6，KYQ6mm，KF〗
旧房及建筑物的重置成本价715000000.00
成新度折旧率860%
3.与转让房地产有关的税金9＝10+11+12+139825000.00
其中营业税10750000.00城市维护建设税1152500.00印花税127500.00教育费附加1322500.00
三、增值额14＝1—4145175000.00
四、增值额与扣除项目金额之比（%）15＝14÷41552.67%
五、适用税率（%）1640%
六、速算扣除系数（%）175%
七、应缴土地增值税额18＝14×16—4×17181580000.00
如纳税人填报，由纳税人填写以下各栏
如委托代理人填报，由代理人填写以下各栏
备注
会计主管
（签章）经办人
（签章）纳税人
（签章）
代理人名称
代理人地址经办人电话
代理人
（签章）以下由税务机关填写
收到申报日期接收人主管地方税务机关签章
填写说明：
该表各主要项目内容，应根据纳税人转让的房地产项目作为填报对象。如果纳税人同时转让两个或两个以上房地产项目的，应分别填报。
1.第1栏“转让房地产收入总额”，填写纳税人转让房地产所取得的全部收入额。
2.第2栏“货币收入”，填写纳税人转让房地产所取得的货币形态的收入额。
3.第3栏“实物收入及其他收入”，填写纳税人转让房地产所取得的实物形态的收入和无形资产等其他形式的收入额。
4.第5栏“取得土地使用权所支付的金额”，填写纳税人为取得该转让房地产项目的土地使用权而实际支付（补交）的土地出让金（地价款）数额及按国家统一规定交纳的有关费用。
5.第6栏“旧房及建筑物的评估价格”，是指根据《条例》和《细则》等有关规定，按重置成本法评估旧房及建筑物并经当地税务机关确认的评估价格的数额。本栏由第7栏与第8栏相乘得出。如果本栏数额能够直接根据评估报告填报，则本表第7、8栏可以不必再填报。
6.第7栏“旧房及建筑物的重置成本价”，是指按照《条例》和《细则》规定，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价。
7.第8栏“成新度折扣率”，是指按照《条例》和《细则》规定，由政府批准设立的房地产评估机构评定的旧房及建筑物的新旧程度折扣率。
8.第10栏至表第13栏，按纳税人转让房地产时实际缴纳的有关税金的数额填写。
9.第16栏“适用税率”，应根据《条例》规定的四级超率累进税率，按所适用的最高一级税率填写。
10.第17栏“速算扣除系数”，应根据《细则》第十条的规定找出相关速算扣除系数填写。
11.本表一式三联，第一联（黑色）纳税人留存，第二联（红色）用于税务会计核算，第三联（蓝色）主管地税机关存档。
