（1）住宅小区建筑容积率在1.0以上；
（2）单套建筑面积在120平方米以下；
（3）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。
财政部、国家税务总局印发的《关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》（财税［2006］141号）中进一步强调：“普通标准住宅”的认定，可在各省级人民政府根据国办发［2005］26号制定的“普通住房标准”的范围内从严掌握。
（二）界定普通标准住宅的作用
（1）有利于国土资源的充分利用。我国是一个土地资源极度匮乏的国家，十三亿多人口生活在九百六十万平方公里的土地上，而且，人口还会增长，土地不可能增加。这就要求房地产企业在建造房屋时，应当充分利用土地，提高建筑项目的容积率。
（2）合理选择建造户型。国务院规定建筑面积在90平方米以下的小户型房屋，要占总面积的70%以上，把普通标准住宅的单套建筑面积控制在120平方米以下，除对房地产公司在税收上有区别之外，对购房人的税收也区别对待，这就可以解决大多数人的住房问题。
（3）有效控制房价。为了抑制房价，国务院在房价上作出限制性规定，在税收上，建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。超过20%的，就全部增值额征收土地增值税。这样的政策对房价的控制作用是非常明显的。而且，土地增值税条例规定有四档税率，开发项目的销售利润率越高，使得增值率越大，适用税率越高，就导致企业多支出税款。因此，土地增值税的优惠政策引导企业以合理的售价销售房地产。
2010年，某城市为了解决居民住房问题，经过市政府办公会议决定建造一个“和谐乐园”小区，占地面积10万平方米，建造经济适用房和普通标准住宅。经过竞标，富达房地产开发公司中标，支付土地出让金10000万元，规划办要求容积率不得低于1.1；富达公司经过两年开发建设，建造总面积120000平方米，投入房产开发成本26400万元。经过市场预测，并征得市政府同意，每平方米售价为5100元。当地规定城市维护建设税7%，教育费附加3%，计算应交的土地增值税。
案例解析：
开发总成本＝10000+26400=36400（万元）
销售收入总额=5100×120000=612000000（元）
扣除项目金额＝61200×5%×（1+7%+3%）+36400×130%=50686（万元）
增值额=61200—50686=10514（万元）
增值率=10514÷50686×100%=20.74%
应交土地增值税=10514×30%=3154.2（万元）
如果富达房地产公司降低售价，假设每平方米售价降到5000元，土地增值税的缴纳就会发生较大变化。
销售收入总额＝5000×120000＝600000000（元）
扣除项目金额＝60000×5%×（1+7%+3%）+36400×130%=50620（万元）
增值额=60000—50620=9380（万元）
增值率=9380÷50620×100%=18.53%
增值率小于20%，根据土地增值税条例的规定，免征土地增值税。
这样一来，富达公司减少销售收入1200万元，减少土地增值税3154.2万元，两项相抵后提高效益1954.2万元。
很明显，通过税收政策可以鼓励开发企业降低房屋的售价。同样道理，如果开发企业在设计规划中，容积率小于1.0，或者单套建筑面积在120平方米（另加浮动）以上，开发企业不能享受优惠政策，同样要交土地增值税。
从消费者角度分析，若消费者购买非普通标准住宅，全额征收契税；若购买普通标准住宅，契税减半征收。
房地产开发企业如果想享受此项税收优惠，一方面，要按政策规定建造普通标准住宅；另一方面，对纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别计算增值额。不分别计算增值额或不能准确计算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用免税规定。
二、国家征用、收回房地产的税收优惠
税法规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
由于上述原因，纳税人自行转让房地产的亦给予免税。（财税字［1995］6号）
《关于土地增值税若干问题的通知》（财税［2006］21号）又对“城市实施规划”和“国家建设的需要”进一步解释为：
（1）因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪声，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；
（2）因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。
我国一些城市在旧城改造过程中，将一些工业企业迁出市区，安排在工业园区、高新技术开发区或者城市郊区，都属于因“城市实施规划”需要而搬迁，可以免征土地增值税。企业搬迁是否符合“国家建设需要”，应当注意建设项目的级次，除因实施省级、部级和国务院批准的建设项目需要而搬迁可以享受免税外，因其他建设项目需要而搬迁的一律不得享受土地增值税的免税政策。
实际上，因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房地产，不仅仅涉及土地增值税，还涉及营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税等。
关于企业或居民动迁收入是否征收营业税的问题，广东省地税局在1999年曾经请示过国家税务总局，根据国家税务总局的答复精神，广东省地方税务局下发了《关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复》（粤地税函［1999］295号），专门对“被拆迁户取得拆迁补偿收入不征税问题”作出规定：为支持城市改造建设，经请示国家税务总局同意，凡经县级以上政府批准，国土局及有关房地产管理部门发出公告，限期拆（搬）迁的地（路）段的，被拆迁户取得的拆迁补偿收入（包括货币、货物或其他经济利益）暂不征收营业税。
该文件在广东省执行，广东省无论是企业或者居民被拆迁，只要符合上述规定就可以免征营业税。为了公平税负，其他省市也纷纷借鉴粤地税函［1999］295号的规定。
居民拆迁补偿收入是否征收个人所得税，《财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税［2005］45号）规定：对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。
企业因当地政府城市规划、基础设施建设等原因，搬迁企业按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入，以及搬迁企业通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地转让收入属于“企业政策性搬迁收入”，可以享受企业所得税的优惠待遇。
三、个人转让房地产的税收优惠
（一）关于个人转让住房免征土地增值税的免税优惠
《土地增值税实施细则》第十二条规定：个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税；居住未满三年的，按规定计征土地增值税。
税收政策对个人转让住房是否征收土地增值税，首先要区分是消费性购买还是投资性购买。为了限制炒买炒卖房地产，对投资性购买房地产的行为要征收土地增值税，而消费性购买房地产则可以不征收土地增值税。税法按照居住年限来区分消费性购买或投资性购买，是否征收土地增值税以五年为限，居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。
依据《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税［2008］137号）规定，自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。
（二）关于个人互换住房的免税优惠
《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［1995］048号）第五条规定：对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
这里要强调的是，个人互换住房应当报给住房所在地的主管税务机关核实，而不应拒不申报。
四、企业兼并、投资联营的税收优惠
（一）企业以房地产投资联营的税收优惠
财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［1995］048号）第一条规定：对于以房地产进行投资联营的，投资联营一方以土地（房地产）作价入股或作为联营条件，将房地产转让到投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
鼓励投资、联营发挥企业现有资源的作用，减少下岗人员是我国的一项重要政策，对以房地产作价入股或投资联营，在投资联营过程中因为资产评估而发生的增值额，暂免征收土地增值税，接受投资联营企业再转让这些房地产时，应当就“增值额”征收土地增值税。这里有一个接受投资联营企业再转让房地产时，如何计算扣除金额的问题。笔者认为，投资方在投资过程中，对于投资资产评估价与会计账面价的差额已经计入当期损益，征收了企业所得税，接受投资企业可以按照评估价入账，计算资产的成本。但是，由于房地产的增值额免征了土地增值税，没有完成土地增值税的计税基础，所以，接受投资联营企业再转让房地产时只能按照房地产在投资方的账面原值作为扣除基数，不得按评估价作为扣除基数。
为了控制房地产投资的过快增长，对于以房地产作价入股投资到房地产开发企业的，财税［2006］21号文件规定：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财税字［1995］048号第一条暂免征收土地增值税的规定。
（二）企业兼并的税收优惠
财税字［1995］048号第三条规定：在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征土地增值税。
企业兼并是指一个企业购买其他企业的产权，使其他企业失去法人资格或改变法人实体的一种交易行为。兼并企业在购买被兼并企业的过程中，被购买企业可能发生房地产转让价值大于原值的增值额，按照土地增值税的立法原则，应当征收土地增值税。但是，为了鼓励企业改制，使得被兼并企业的职工由兼并方负责安置，这无疑减少了下岗人员，使社会更加和谐。企业采用购买法兼并其他企业资产产权，其中包含的房地产增值额，财税字［1995］048号文件规定暂免征土地增值税，以鼓励企业的兼并重组行为。
五、合作建房的税收优惠
（一）合作建房的税收优惠
财税字［1995］048号第二条规定：对于一方出土地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
《营业税问题解答（一）》（国税函发［1955］156号）规定：合作建房是指一方提供土地使用权（以下简称甲方），另一方提供资金（以下简称乙方）的合作建房。建成后按比例分房自用的属于土地使用权和房屋所有权的互换。甲方转让了部分土地使用权，换取的是房屋所有权，应当征收营业税。乙方以转让部分房屋的所有权为代价（没有土地），换取部分土地使用权，也应当征收营业税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《营业税条例实施细则》的规定分别核算双方各自的营业额。
甲方转让了国有土地使用权，如果有增值额，依照《土地增值税暂行条例》的规定，应当征收土地增值税。财税字［1995］048号文件作了暂免征收土地增值税的规定，免征土地增值税。乙方以转让部分房屋的所有权为代价，换取的是土地使用权，乙方转让的房产中不包含土地使用权，简言之，乙方只是转让房产，没有发生“转让国有土地使用权的行为”，不属于土地增值税暂行条例规定的征税范围，也不应当征收土地增值税。甲方、乙方在房产建成分配之后再次转让，就符合土地增值税暂行条例规定的征税范围，应当征收土地增值税。
（二）旧房转为廉租住房、经济适用住房的优惠
为贯彻落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发［2007］24号）精神，促进廉租住房、经济适用住房制度建设和住房租赁市场的健康发展，财政部、国家税务总局印发的《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税［2008］24号）第一条（三）项规定：企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房转作为廉租住房、经济适用住房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
根据这项规定，企业在转让闲置的旧房时，应当选择购房单位，如果购房单位是专门从事廉租住房、经济适用房管理的部门，把旧房转让给他们，则可以享受免征土地增值税的优惠。
(第五节)土地增值税的征收管理
一、土地增值税的征管要求
《国家税务总局关于认真做好土地增值税征收管理工作的通知》（国税函［2002］615号）指出：“土地增值税自开征以来，经各级地方税务局共同努力，在加强征收管理和组织收入方面做了大量的工作，并且取得了一定成效。但由于房地产开发与转入周期较长，造成土地增值税征管难度大，某些地区对土地增值税征收管理产生了畏难情绪，还有一些地区误信土地增值税要停征，而放松了征管工作，造成了应收税款的流失。”为保证税收任务的完成，对认真做好土地增值税的征收管理工作，规定如下。
（1）要进一步完善土地增值税的征收管理制度和操作规程，建立健全土地增值税的纳税申报制度、房地产评估规程、委托代征办法等。
（2）对在1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或立项并已按规定投入资金进行开发，其首次转让房地产的，免征土地增值税的税收优惠政策已到期，应按规定恢复征税。
（3）针对当前房地产市场逐步规范，房地产投资商的投资回报趋于正常情况，各地要进一步完善土地增税的预征办法，预征率的确定要科学、合理。对已经实行预征办法的地区，可根据实际情况，适当调减预征率。
