按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
以房抵债的税务处理
2011年4月，某地税局进行纳税检查时发现，某企业2009年8月份为了偿还所欠的工程款100万元，将其开发的商品房转让给某施工单位，该商品房的市场售价为100万元。该企业除了进行账务处理外，未缴纳任何税款。
解析：通过分析，该企业上述行为属于有开发产品抵偿债务的行为，根据税法规定，该企业以房抵债行为应作为视同销售进行处理，应及时确认收入并计算缴纳企业所得税。因此，该企业对该行为只进行账务处理而未缴纳企业所得税的做法是错误的。
三、利息支出的税务处理
企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。
企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理地分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。
1.资本化期间的确定
根据会计准则的要求，结合房地产企业实际业务情况，房地产企业因借入开发贷款而发生的利息应按如下原则处理：
从贷款取得至开发项目竣工验收期间发生的利息，应当资本化，计入相关资产成本；
开发项目竣工验收后发生的利息，应当费用化，计入当期损益。
新会计准则规定：购建或者生产的符合资本化条件的资产的各部分分别完工，且每部分在其他部分继续建造过程中可供使用或者可对外销售，且为使该部分资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动实质上已经完成的，应当停止与该部分资产相关的借款费用的资本化。购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或者可对外销售的，应当在该资产整体完工时停止借款费用的资本化。
2.借款费用的分摊
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发［2009］31号）规定：借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。
一般情况下，房地产企业取得的开发贷款不可能在借款合同中具体指向开发项目中的成本对象，因此，开发贷款的贷款利息无法直接计入成本对象。
开发贷款的贷款利息只能先在一个科目中归集，然后再按照一定的分摊方法分摊，并计入不同的成本对象。贷款利息的分摊方法有以下两种。
直接成本法：指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。
预算造价法：指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。
（1）如果成本对象的竣工时间相同，也就是我们所说的期内开发的成本对象，在按照直接成本法或预算造价法进行分摊时，可以在利息发生时直接将其分摊并计入各成本对象。计算公式如下：
成本对象应分摊资本化利息＝本期发生的资本化利息×成本对象直接成本或预算造价÷
全部成本对象直接成本或预算造价
也可以先在过渡科目中归集资本化利息，在竣工时再将其一次性分摊并计入各成本对象。计算公式如下：
成本对象应分摊资本化利息＝已归集资本化利息×成本对象直接成本或预算造价÷
全部成本对象直接成本或预算造价
（2）如果成本对象的竣工时间不相同，也就是我们所说分期开发的成本对象，在按照直接成本法或预算造价法进行分摊时，可以在利息发生时直接将其分摊并计入各成本对象。计算公式如下：
已竣工成本对象应分摊资本化利息＝本期发生的资本化利息×已竣工成本对象本期
实际完成的直接成本或预算造价÷全部成本对象
本期实际完成的直接成本或预算造价
也可以先在过渡科目中归集资本化利息，在竣工时再将其分摊并计入已竣工成本对象。计算公式如下：
已竣工成本对象应分摊资本化利息＝已归集资本化利息×已竣工成本对象直接成本或
预算造价÷（已竣工成本对象直接成本或预算
造价×100%+未竣工成本对象直接成本或
预算造价×未竣工成本对象开发形象进度）
四、预提费用的税务处理
企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。
除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。
（1）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。
（2）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
（3）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
五、关于金融企业同期同类贷款利率确定问题
根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十八条规定，非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，准予税前扣除。鉴于目前我国对金融企业利率要求的具体情况，企业在按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时，应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性。
“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”中，应包括在签订该借款合同当时本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况。该金融企业应为经政府有关部门批准成立的可以从事贷款业务的企业，包括银行、财务公司、信托公司等金融机构。“同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同的条件下，金融企业提供贷款的利率。既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。
对利息税前扣除规定如下。
（1）《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十八条规定，非金融企业向非金融企业借款的利息支出，在按照金融机构同期同类贷款利率计算数额的部分内可以扣除。但是目前，我国商业银行的浮动利率已经不设上限标准，没有明确的金融机构的同期同类贷款利率可供参考。实际执行中，各地执行不一，急需统一政策。
（2）合理的贷款利率可以税前扣除。但要求企业提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，来说明借款利率的合理性，以防止“高利贷”利息在企业所得税前扣除。
（3）非金融企业向个人借款利率应参照执行。国家税务总局《关于企业向自然人借款的利息支出企业所得税税前扣除问题的通知》（国税函［2009］777号）将非金融企业向个人借款的利息支出认定为“合理的支出”，在符合同期同类贷款利率的情况下允许在企业所得税前扣除。虽然本条款没有明示向个人贷款的利率标准问题，但是从整个税法体系的逻辑性分析中，非金融企业向个人借款的利息支出也应按本政策执行。
六、企业员工服饰费用支出扣除问题
企业根据其工作性质和特点，由企业统一制作并要求员工工作时统一着装所发生的工作服饰费用，根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十七条的规定，可以作为企业合理的支出给予税前扣除。
