地理因素是指店铺所在地区的特点，如中心商业区，交通方便、流动人口多，有大量潜在的顾客，相对地，商圈规模较大，而那些设在交通偏僻地区的店铺，顾客主要是分布在店铺附近的常住人口，其商圈规模一般较小，要扩大商圈规模可以依赖交通条件改善或店铺创出独特的经营特色，以吸引远方的客人慕名而来。
2.商品因素
商品因素是指店铺所经营的商品或提供的服务的种类。商品或服务的种类与商圈规模关系密切。
一方面，每一顾客群总会表现出特定的消费特征，店铺在既定地区开展经营，经营的商品只有投目标顾客所好，才能吸引潜在的顾客，商圈规模才会延伸扩大。反之，商圈规模会因此逐渐收缩。
另一方面，撇开顾客需求特性，商圈规模大小与商品购买频率成反向比例关系。如人们日常生活必需品，购买频率大，往往是就近购买，主要表现为求便心理，所以经营此类商品的店铺顾客主要来自居住区内的人口，商圈规模就小；而耐用消费品，消费周期长，偶然性需求商品，购买频率较少，经营这类商品的店铺顾客来源少，相对来说，商圈规模较大；另外，经营特殊性商品的店铺，其商圈规模可能更大。
零售商在确定商圈时，可以通过抽样调查销售记录、售后服务登记、顾客意见征询等途径搜集有关顾客居住地点的资料，对资料进行分析统计估计出商圈范围。采用这些方法，都不可忽视时间因素。如平日和节假日的顾客来源构成比重不同等等，这些都有可能导致商圈范围有所差异。新设店铺确定商圈主要根据当地市场的销售潜力，分析可以获得的包括城市规划、人口分布、住宅小区建设、公路建设、公共交通等方面的资料，预测本店将来可以分享的市场份额，从而确定商圈规模的大小。
选址的信息来源
市场调研公司
市场调研公司依然是基本数据信息的主源，这其中包括各个城市统计局下属的城市调查队。他们对商圈的调查方法很普通，但很有效；城市调查队的有利之处是与统计局的关系，这使他们可以得到本城市的长时段的基本面数据，而且可以具体到区、城乡结合部，甚至街道。当然要获得对于本街区或社区居民状况的细致而生动的描述，可去街道办事处和社区服务中心进行付酬访谈。
诀窍：
为了保证调查的准确性，大店铺采取的方法是建立市调公司信息库，在长期多次的接触后对它们的特性和调研能力进行区分，然后在选定调查能力较强的公司。
为保证初期选址的保密性，在与调研公司的交往过程中，店铺往往隐蔽某些委托调研的真实目的。另一种方法是将调研内容拆成几部分，由不同市场调查公司来完成。
1.政府部门
在选址的时候要考虑的一个因素就是城市的建设规划，如果不了解一个城市的5年或者10年建设规划，可能将导致灾难性的后果。
案例：
1993年，万圣书园开在了北京城北的一条颇有人气的道路边，全场开架自助销售，吸引了大量顾客。但不久，大量施工人员和工程车辆开始从它门前绕来绕去，原来这里将成为北三环的建设工地。据知情人回忆，当时“万圣门前尘土飞扬，车马寥落，书店的业务与交通一块陷于停顿。”更糟糕的是三环通车后，这里的租金猛跳了3倍，从每年9万元涨到36万元。
诀窍：
中小店铺在获取政府信息时，最便捷的方式是去接触各行业的专家，他们与相应的政府部门总是保持着密切的关系，而且与专家的交流有时会达到以下效果：他们对某些市场信息的分析可能给人一种突破之感。比如，有经验的选址员告诫说，规划专家对于城市商业中心转移等方面的冷静预测要比大部分业内人士的分析准确。
案例：
北京麦当劳动物园店（路南）在始建时，并没有像它的对手肯德基那样设店面临主干道，而是建在向南第二个街区。虽然，那里有居民可作支持，但这并不是主要的消费群体。在2000年，这个选址的预见性终于体现出来：路南临街的第一个街区因为位于拓路的红线以内而被推土机铲平。现在，这一家麦当劳成了临街店，来往的流动人口成了麦当劳的主要顾客。
2.房地产业的相关信息推测零售业与房地产业有密切关系，针对不同消费群体的零售商应该将店址选在有相应租、售价格阶层的房屋集中区，这已是选址界公认的秘密。
案例：
家乐福将两家店都开在北京南城—这里在人们印象中是贫困的地区。在早先的房地产界有“物业不过长安街”之称。但广安大街、京开路、南四环和大量规划危改工程早开启了南城中高档房地产建设—这里是最后一块市区宝地，它原有的大部分居民将被转至四环外（甚至更远）的危改赔付低价楼区居住，而新建的楼房的售价平均为每平方米5500元。家乐福推测到这里入住的人群的购买了足以支撑两家大超市。上述信息在1999年仅在几家地产公司中流传，等到2000年，大部分零售商意识到的时候。家乐福早巳在这里做好了开张的准备。
3.供应商
供应商由于对当地的环境和购买力非常清楚，有些富有进取心的供应商还会不断地进行市场调研，这包括大的制造商和熟悉当地情况的区域批发商，店铺的选址员可以与他们多做交流，可能会有一些意外收获。
4.竞争对手
“假如你实在不知道该怎样选址，那就学你对手的做法：它到哪儿，你就到哪儿。”其中不无道理。竞争对手之所以把店址选在这里肯定做了大量的调研工作和详细的分析。跟随竞争对手选址，挤入对手寻好的商圈，以节省自己的选址费用，并利用“扎堆效应”带来的商机和客流。
警告：
对手的选址没有可能都是完美的，因此采用跟随选址的时候要谨慎。家乐福总是喜欢前往有极少竞争对手的地区。肯德基的选址细则中有一条是必须预防顾客的主要路线会被后来的竞争者堵住。他们的潜在忧虑并非空穴来风。商家可以跟在对手的近旁选址，但最好要动脑筋找到对手选址上的缺点。
5.地理信息系统（GIS）对于选址工作来讲，发挥GIS的最高效率还只是一个梦想。在美国，GIS可以直接用于选址，例如Mapinfo的产品就被许多店铺所利用，这样可以大大提高选址开店的效率，以赢得时间。这是因为，在许多国家，社会统计的结果，是直接向社会公布的，无论收费还是不收费，公众的获取渠道都很畅通；大到城市人口数据，中到街区人口职业分布，小到居民家庭电话号码，这些数据甚至可以与GIS同时提供给零售商。但在国内，这些数据的收集实在是太难了，不过这是一种大的趋势。
案例：
肯德基就利用特制的选址软件，将搜集的各种复杂数据参数代入，它能算出许多方面的预期结果，包括投资回报率和投资回收期。然后可以拿此数据与选址员、经营管理者们的实测经验相印证，以作最后决定，这种方法使得选址显得更具有科学性。
选定店址的分析方法
仅仅分析选择店址的区域位置还不够，因为在同一个区域内，一个店铺可能会有好几个开设地点供选择，但有些地点对某个商店来说，是非常有利的开设地点，而对另一个店铺来说，就不一定是最满意的地点。因此，一个新设的店铺做好地区选择、区域选择之后，还要综合多种影响和制约因素及对地点的要求，做出具体设立地点的选择。
选择店址的四个基本依据
1.店址选择是一项大的、长期性投资，关系着企业的发展前途。
店铺的店址不管是租借的，还是购买的，一经确定，就需要大量的资金投入，营建店铺，当外部环境发生变化时，它不可以像人、财、物等经营要素可以作相应调整，而其有长期性、固定性特点。因此，店址选择要作深入调查，周密考虑，妥善规划。
2.店址是店铺确定经营目标和制定经营策略的重要依据。
不同的地区有不同的社会环境、地理环境、人口状况、交通条件、市政规划等特点，它们分别制约着其所在地区的店铺顾客来源及特点和店铺对经营的商品、价格、促进销售活动的选择。所以，店铺经营者在确定经营目标和制定经营策略时，必须要考虑店址所在地区的特点，以达到策略的可实施性和目标的可实现性。
3.店址选择是否得当，是影响店铺经济效益的一个重要因素。
店铺的店址选择得当，就意味着其享有优越的“地利”优势。在同行业店铺之间，如果在规模相当，商品构成、经营服务水平基本相同的情况下，必然享有较好的经济效益。所以，店铺在分析经济效益过程中，不可忽视店址的影响效果。
4.店址选择要贯彻便利顾客的原则。
店铺店址选择要以便利顾客为首要原则，以节省顾客的购买时间、节省市内交通费用角度出发，以最大限度满足顾客的需要，否则失去顾客的信赖、支持，店铺也就失去存在的基础。当然，这里所说的便利顾客不是单纯理解为开设地点均要最接近顾客，还要考虑到大多数目标顾客的需求特点和购买习惯，在符合市政规划的前提下，或分散，或集中设立，力求为顾客提供广泛选择的机会，使其购买到最满意的商品，获得最大程度的满足，实现最佳经济效益。
四种类型的商业群
在为了适应人口分布、流向情况，便于广大顾客购物，扩大销售的原则指导下，绝大多数店铺都将店址选择在城市繁华中心、人流必经的城市要道和交通枢纽、城市居民住宅区附近以及郊区交通要道、村镇和居民住宅区等购货地区，从而形成了以下四种类型的商业群：
1.城市中央商业区。
这是全市最主要的、最繁华的商业区，全市性的主要大街贯穿其间，云集着许多著名的百货商店和各种专业店铺、豪华的大饭店、影剧院和办公大楼。在一些较小城镇，中央商业区是这些城镇的惟一购物区。
2.城市交通要道和交通枢纽的商业街。
它是大城市的次要的商业街。这里所说的交通要道和交通枢纽，包括城市的直通街道，地下街道的大中转站等。这些地点是人流必经之处，在节假日、上下班时间人流如潮，店址选择在这些地点就是为了便利来往人流购物。
3.城市居民区商业街和边沿区商业中心。
城市居民区商业街的顾客，主要是附近居民，在这些地点设置商店是为方便附近居民的就近购买日用百货、杂品等。边沿区商业中心往往坐落在铁路重要车站附近，规模较小。
4.郊区购物中心。
在城市交通日益拥挤，停车困难，环境污染严重的情况下，随着私人汽车大量增加，高速公路的发展，一部分城市中的居民迁往郊区，形成郊区住宅区，为适应郊区居民购物需要，不少店铺设到郊区住宅区附近，形成了郊区购物中心。
分析交通条件
交通条件是影响店铺选址的一个重要因素，它决定了店铺经营的顺利开展和顾客购买行为的顺利实现。
从零售企业角度来看：对交通条件的评估主要有以下两个方面：
1.在开设地点或附近是否有足够的停车场所可以利用。外国绝大多数购物中心设计的停车场所与售货场所的一般比率为4：1。如果不是购物中心地点，对停车场所的要求可以降低，店铺可以根据自己的要求做出决策。
2.商品运至店铺是否容易。
这就要考虑可供店铺利用的运输动脉能否适应货运量的要求，并便于装卸，否则货运费用的明显上升，会直接影响到店铺的经济效益。另外，店铺提供售后服务时，需要送货上门，如果交通不便，直接影响店铺的竞争力。
从方便顾客的角度考虑：
1.设在边沿区商业中心的店铺，要分析与车站、码头的距离和方向。一般，距离越近，客流较多，购买越方便。开设地点还要考虑客流来去方向，如选在面向车站、码头的位置，以下车、船的客流为主，选在邻近市场公共车站位置的，则以上车的客流为主。
2.设在市内公共汽车站附近的店铺，要分析车站的性质，客流量，是中途站还是终点站，是主要车站还是一般车站。一般来说，主要停车站客流量大，店铺可以吸引的潜在顾客较多。
3.交通管理状况引起的有利与不利条件。如单行街道、禁止车辆通行街道，及与人行横道距离较远都会造成客流量在一定程度上的减少。
分析客流规律
分析客流，一般包括以下的内容：
1.分析客流类型。
一般店铺客流分为三种类型：自身的客流：是指那些专门为购买某种商品而来店购买的顾客形成的客流，这是店铺客流的基础，是店铺销售收入的主要来源。因此，新设店铺选址时，应着眼评估本身客流的大小规模及发展趋势。分享客流：指一家店铺从邻近店铺形成的客流中获得的客流，这种客流往往产生于经营相互补充类商品的店铺之间，或大店铺与小店铺之间。如经营某类商品的补充商品的店铺，在顾客购买了主商品之后，就会附带到邻近补充商品的店铺购买相应的补充商品，以实现完整的消费；又如邻近大型店铺的小店铺，会吸引一部分专程到大店铺购物的顾客，顺便到毗邻的小店铺来。不少小店铺依大店而设，就是利用这种分享客流。派生客流：是那些顺路进店购物的顾客形成的客流，这些顾客并非专门来店购物。在一些旅游点、交通枢纽、公共场所附近设立的店铺主要利用的就是派生客流。
2.分析客流目的、流速和滞留时间。
不同地区的客流规模虽有可能相同，但其目的、流速、滞留时间会有所不同，要做具体分析，再作出最佳选择。如在一些公共场所、车辆通行干道，客流规模很大，虽然也会顺便或临时购买一些商品，但客流的主要目的不是为了购物，同时客流速度快，滞留时间短。
3.分析街道两侧的客流规模。
同样一条街道，两侧的客流规模在很多的情况下，由于交通条件、光照条件、公共场所设施的影响，存在很大差异。另外，人们骑车、步行或驾驶汽车均靠右行，往往习惯光顾行驶方向一侧的店铺。鉴于此，开设地点应尽可能选择在客流较多的街道一侧。
案例：
万圣书园，它最终撤出了北三环的店址，搬到了燕东园成府路的一处低矮平房中，周围的居民是城郊农夫和外地民工，这里的最大好处是房租金极端便宜。万圣这时所希望依靠的顾客似乎只有不远处的北京大学了，但其潜在的购买力有多大呢？事实超出了人们的想像，北大学生和学者们络绎不绝地从东门步行出来购书，吸引他们的是当时少见的自由的自选购书方式和店主刻意追求的文人氛围。随后，万圣淘汰掉了娱乐类书籍，最终成为北京、乃至全国知识界都有名的学术书店。
关键点：
客流量大小是一个零售店成功与否的关键因素。客流包括现有客流和潜在客流，商店选择开设地点总是力图处在客流最多，最集中的地点，以使多数人就近购买商品，但客流规模大，并不一定带来商店的兴隆，应作具体分析。
分析竞争对手
