(2)地块物理属性与地价之间的关系
①地块规模
在有关地价决定模型的研究中，地块规模对地价的影响得到众多学者的探讨。地价与地块规模之间表现为凸函数(Convex Relationship)还是凹函数(Concave Relationship)的关系决定着地块整体开发和分割开发两种方式中哪一种更有效。如果地价与地块规模之间表现为凸函数的关系，表明地块开发存在着规模报酬递增的现象，土地整体开发可以获得溢价；反之，如果地价与地块规模之间表现为凹函数的关系，则表明地块开发存在着规模报酬递减的现象，土地分割开发更有助于获得溢价。需要注意的是，由于土地开发活动具有明显的空间差异性，因此，地价与地块规模之间的关系在城市不同区位可能有不同的表现。已有研究发现，在城市中心，单位地价与地块规模之间为正向关系；而城市中心以外的区域，二者之间的关系为负。这是解释实证研究中发现的地价与地块规模之间关系不一致的一个角度。
②地块容积率
容积率反映了地块的开发强度，是影响地价大小的一个重要微观因素。在没有政府干预的条件下，开发企业将以自身利润最大化为目标，做出最优土地开发强度的决策。但现实中，地方政府往往会出于居住质量和社会文化等因素的考虑对土地利用进行管制，其中，对容积率的管制是土地利用管制的核心。
在城市开发过程中，容积率管制会扭曲土地资源的配置，减小居民福利，并导致城市蔓延；此外，对容积率的管制会削弱开发企业提供可支付住房的能力。因此，允许在郊区进行高密度住房建设应成为政策的关注点。
③地块的开发程度
地块的开发程度是指地块用于住房建设前的状态。在我国土地市场中，地块的开发程度具体表现为：地块获取时刻土地的开发平整、拆迁与市政设施配套情况，即分为生地、毛地和熟地三种，反映了地块在进行房屋建设前尚需进行的基本开发投入。其中，生地是指不具备市政基础设施配套的土地；毛地是指市政基础设施配套不完善或地上尚有房屋需要拆迁的土地；熟地则是指具备必要的市政基础设施配套且已完成地上房屋拆迁安置的土地。
地块的开发程度所带来的土地开发成本的差异是影响地价的一个重要方面。当出让地块的开发程度有明显差异时，在地价决定方程里需要考虑这一因素的影响。
毛地和熟地是我国出让地块的两种基本形态，其中，协议出让的地块绝大多数是毛地，而招拍挂出让的地块则基本上都是熟地。熟地按照市政基础设施配套的不同，地块的开发程度又可分为“三通一平(通电、通路、通水、土地平整)冶、“五通一平(通电、通路、通水、通讯、排水、土地平整)冶和“七通一平(通电、通路、通水、通讯、排水、通暖、通天然气或煤气、土地平整)冶。
(3)邻里因素在地价中的资本化
邻里因素是指宗地周边影响地价的一些因素，如社会经济特征、公共品与公共服务质量等。地方政府提供的公共品和公共服务给居民带来的效用会资本化到地价中，这是许多国家或地区征收物业税或土地税的一个重要原因。表征地块周边邻里属性的常用指标是地方公共品和公共服务的质量，如地块周边的公共交通设施、文化教育条件、自然环境质量和社会治安情况等指标。
Tiebout模型进一步指出，地方公共品与公共服务的差异会导致居住隔离(Segregation)，因此，不同社区的社会经济特征表现不同。社区的社会人口属性和经济特征变量也被用于度量影响地价的邻里因素。
此外，邻里属性也可以采用间接度量的方法。Brigham认为住宅价格与社区内人口的收入水平、社会经济地位、受教育程度等具有很强的相关性，而这些因素直接影响着社区的舒适度水平(Amenity)，因而，他在研究中采用社区内的住房价格作为地块周边邻里属性的替代指标。
3.3内生城市模型下的地价决定机理
3.3.1内生城市模型下地价形成的理论分析
单中心城市模型自诞生以来，在解释城市空间结构和土地价格方面一直发挥着举足轻重的作用。但不可否认的是，概念上的不完整性是单中心城市模型始终无法逾越的一大障碍。单中心城市模型有一个强约束条件，即就业活动集中在城市中心，因此，城市空间结构主要取决于家庭的选址。这使得该模型无法回答城市为什么会存在以及经济活动的空间集聚由哪些因素决定等问题。为弥补单中心城市模型在概念上存在的不足，学者尝试从其他角度对上述问题进行回答。其中，Henderson、Fujita和Krugman在理论拓展方面做出了突破性贡献。在此基础上，大量的文献开展了相关方面的研究。Huriot和Thisse在《城市经济：理论视角》(Economics of Cities：TheoreticalPerspectives)一书中对该领域的代表性文章进行了整合，为城市经济学研究关注点的转变提供了有力的支持。这些理论的发展，打破了新城市经济学理论所面临的困境，Arnott将该领域的研究命名为“新新城市经济学(New New Urban Economics)冶。
进入21世纪以来，学者Rossi-Hansberg相继发表了相关文章，论述了一个基于外部性的内生城市模型。该模型在分析均衡和最优的城市空间结构时，放松了单中心城市模型的约束性假设——就业活动集中在城市中心地区，而假设企业和家庭在城市不同区位进行自由竞价；同时，基于集聚经济的思想，假设企业可以从与其他企业的空间临近中获得外部性收益，这一外部性收益影响着企业的生产力进而影响着其选址决策；在此基础上，他们采用数据模拟的方法，得出了均衡与最优的城市空间结构。
在该模型中，集聚经济和通勤成本是决定城市空间结构的两个外生变量。可以看出，在城市交通成本不是很高的情况下，内生城市模型对均衡与最优城市空间结构的预测与单中心城市模型一致。但随着城市交通条件的恶化，城市空间结构将不再表现为单中心的模式。可见，内生城市模型对城市空间结构的解释具有较大的灵活性，这也为学者提供了一种更准确的描述城市内部地价形成的方法。本书借鉴Lucas和Rossi-Hansberg的思想，分析内生城市模型下的地价决定机理。
3.3.2集聚经济与地价形成
集聚经济是城市经济增长的原动力，定量分析集聚经济的大小及作用范围，是城市经济学的一个新兴研究领域。企业的空间集聚为员工提供了很好的面对面交流的机会，这种信息的互动有助于知识创新的产生，是提高企业生产力的内在动力。此外，企业在空间的集聚有助于其降低搜寻成本、节约交易费用、获取丰富信息。尽管通讯技术的发展减小了一些企业对面对面交流的要求，但对于金融、保险、法律、房地产咨询等行业而言，面对面的交流仍然是产生新思想(NewIdea)、提高企业生产力的必要条件。Lucas和Rossi-Hansberg构建的基于外部经济的内生城市模型，强调了空间互动(Spatial Interaction)对经济活动选址决策的影响。
在企业进行选址决策时，集聚经济效益是使企业在空间集聚的向心力；企业会权衡不同区位的集聚经济收益与地价水平，进而在利润最大化的目标下做出最终的选址决策。集聚经济效益会反映在企业的竞租曲线中，其与地价一起成为影响城市空间结构的一对平衡力。基于内生城市模型的思想，本书用城市中不同区位集聚经济的大小来解释土地价格的变化，即在地价决定方程中引入反映集聚经济效益的变量。
3.4拍卖机制下的地价决定机理
3.4.1拍卖机制下地价形成的理论分析
土地市场是一个交易不活跃的市场，因此，地价的形成很难满足市场可竞争性(Contestability)假设，这使得研究地价的微观结构特征对理解地价的决定机理具有重要意义。近年来，从微观结构的角度研究价格的形成过程越来越得到学者的关注。房地产领域关于价格微观决定机理的研究大致可分为三个视角：(1)从搜寻与匹配的角度(Searching)研究价格的决定机理，这一方法较多地应用于住房市场，研究住房价格的决定机理；(2)基于议价过程(Bargaining)的价格决定机理，这一方法多用于面对面交易形成的价格分析；(3)竞买机制下(Bidding)的价格决定机理研究，关注于竞买规则与竞买人数对价格形成的影响。本书从第三个视角入手，阐释拍卖机制下的地价形成过程，拓展有关价格形成的微观结构特征的研究，同时为从机制设计的角度研究地价微观决定机理提供一种思路与方法。本部分的公式推导思路主要参考Ooi等的研究。
在地块拍卖中，设有N个潜在竞买者，竞买者i对地块的估价vi取决于其个体属性特征，包括信息的掌握程度、自身从事项目的经历、专业化水平以及风险厌恶程度。个体属性特征的差异可以将竞买者区分为不同的类型，各类型的竞买者对同一地块具有不同的估价值。以祝(v)表示竞买者类型的分布，其对地块的估值区间为[vl，vh。竞买者获取地块的事前(Ex-ante)收益是不确定的，设其为vi+着，其中着为随机项，表示潜在竞买者所面对的地块未来收益的不确定性。
3.4.2土地竞买溢价与过度竞买行为
拍卖机制的引入提高了土地市场的竞争性，在显化土地资产价值、实现土地最高最佳利用方面发挥了积极作用。但拍卖机制是否会导致地价的膨胀，也是市场参与者关注的一个问题。Gwin，Ong和Spieler采用实验研究的方法检验了价高者得的密封投标机制对地价的内在影响；研究认为，这一机制下可能会由于开发企业的土地过度竞买行为而导致地价膨胀；但过度竞买行为会随着时间逐步衰减。为更好地认识拍卖机制下地价形成的影响因素，本书从土地竞买溢价与过度竞买行为两个方面对土地竞买行为进行进一步阐释。
竞买溢价(PREMIUM)定义为最终成交价(LPRICE)相对于保留价格(PRESERVE)的增长幅度。
Hedonic模型提供了一种估计物业内在价值以及其实际价格与内在价值偏离的方法。因此，PRESERVEF可以通过构建地价的Hedonic模型进行预测获得。
OB用来反映开发企业的过度竞买行为。当OB>；0时，说明竞买赢得价超过了地块的内在价值，这意味着开发企业在竞买成功的同时面临着一种损失，类似于共同价值拍卖中的胜者诅咒现象。而当OB<；0时，则表明开发企业以低于地块内在价值的出价赢得地块，其从地块的成功竞买中可以获得套利收益。
EC反映了价格发现的过程，其原理类似于计量经济学里误差修正模型(Error Correction Model，ECM)中引入的误差修正项，体现了市场力量作用下，地块实际估计价格向其内在价值的调节过程。
在理性的竞买市场中，土地竞买溢价应主要体现价格发现的过程，也就是说，EC项在很大程度上解释了PREMIUM项的变化。这种将竞买溢价分解的方法，为我们提供了一种判断当前市场中开发企业土地竞买行为是否理性的思路。
3.5本章小结
本章致力于从经济力量与机制设计的角度全面而系统地审视城市土地价格的微观决定机理。本书从城市经济学中解释城市空间结构的两大理论——单中心城市模型和内生城市模型出发，分析地价形成的经济驱动力；并结合中国土地市场运行的现实背景，从具体的机制设计角度，探索拍卖机制下地价形成的微观结构特征。研究主要取得以下成果：
(1)基于传统的单中心城市模型及其在应用过程中的拓展，识别了地价的影响因素并阐释了其作用机理。单中心城市模型以其简单的模型形式解释了复杂的城市现象，为已有研究进行地价决定方程的构建提供了基本思路。本书系统分析了单中心城市模型及其在应用过程中的拓展，在此基础上，阐释了地价的影响因素及其作用机理，为后面的实证研究提供了理论平台。
(2)基于内生城市模型的思想，引入区位潜力变量，构建了集聚经济作用下的地价决定模型。内生城市模型放松了单中心城市模型中就业活动集中在城市中心的假设，关注于集聚经济效益对企业选址的影响，提供了一种观察地价形成的新视角。本书借鉴内生城市模型的思想，构建了集聚经济作用下的地价决定模型，拓展了内生城市模型的现实应用。
(3)将拍卖理论应用于地价决定机理的分析中，阐释了拍卖机制下地价形成的微观结构特征。土地市场交易的不活跃性以及非完全可竞争性，使得研究价格的微观结构特征对认识地价决定机理具有重要意义。本书分析了拍卖机制下的地价决定机理，并将土地竞买溢价分解成开发企业过度竞买行为和市场价格发现过程两个部分，发展了房地产领域价格微观决定机理方面的研究。
