探索地价的决定机理，是城市经济学领域的一个研究热点，也是阐释参与者市场行为与城市空间结构演变的切入点。随着我国土地市场的建立与发展，地价管理成为土地市场管理的核心内容之一，科学认识地价的决定机理是保证市场稳定运行和政策有效执行的关键。本书借助于城市经济学、微观经济学的相关理论以及计量经济学的研究工具，系统搭建了中国城市土地价格微观决定机理的理论分析框架，并以北京市为例，开展了相应的实证研究。
8.1主要结论
(1)中国新兴的土地市场是一个有效的市场，市场力量在地价形成中发挥着日益重要的作用，自我国土地市场建立以来，市场机制在资源配置方面发挥出作用，地价的影响因素得到买卖双方的识别，这是土地市场有效性的重要表征。基于描述性统计和非参数估计的方法对土地市场特征与地价空间分布的实证研究结果表明，土地出让与市场需求之间形成互动，土地与资本之间表现出可替代性；地块的区位价值得到显化，地价的空间分布符合城市经济学理论的预测，并较好地解释了城市的空间形态。基于单中心城市模型对地价微观影响因素的实证研究发现，地块的物理属性、区位属性和邻里属性均对地价存在显着影响；随着时间的推移，地价决定模型的解释能力增强，地价影响因素的显着性水平增加。但同时，我国新兴土地市场也表现出与西方国家成熟市场不同的特征，地价的梯度变化并未呈现出随时间变缓的趋势，这与我国城市向外扩张的过程中还伴随着较大规模的填充式再开发的现实情况有关。
(2)从地价的时空变化来看，研究时间段内，地价的变化与经济基本面总体保持协调，地价的空间差异体现了公共品与公共服务的空间溢价，本书基于Hedonic模型的思想，建立了地价的时间和空间价格指数，并进一步从宏观的角度对地价时间与空间变化的影响因素进行分析。实证结果显示，经济基本面变量可以解释地价变化的60%，地价的变化与经济基本面总体保持协调。地价空间差异影响因素的实证结果，阐释了城市经济学中提出的“城市地价水平的溢价=城市工资水平的溢价+城市公共品和公共服务的溢价冶的基本思想，人们对收入水平和生活质量的权衡是影响其居住选址的关键因素，该结果体现了公共品与公共服务在地价中的资本化。
(3)经济活动的空间集聚是现代城市形态的一个重要特征，特定产业类型对空间集聚的要求是地价形成的重要推动力，集聚经济作用下地价决定模型的实证研究结果表明：城市内部集聚经济在企业选址决策中发挥着重要作用；企业从不同区位获得的集聚经济效益显着资本化到地价中；集聚经济可以为企业带来的产出弹性为8.3%-8.8%。集聚经济对地价的影响随时间增强，特别是对金融、保险、管理咨询类企业而言，其对集聚经济的要求明显高于以研发为主的企业；文章的研究结果说明，通讯技术的发展并不能替代企业对空间集聚的需求，正如Anas、Arnott和Small所指出的，经济活动在城市空间的聚集是现代城市空间结构的一个重要特征，这种集聚经济效益是城市增长的原动力。本书阐释了集聚经济对城市经济中心形成的影响机理，即城市不同区位办公用地开发量的增加对集聚经济的预期增长表现为正反馈，这是市场力量作用下企业集聚进而形成经济中心的一个重要表征。
(4)我国土地招拍挂市场的运行符合拍卖理论的相关推断，但同时存在明显的开发企业过度竞买行为，本书对招拍挂机制下地价决定机理的实证研究，为拍卖理论的相关推断提供了证据。研究结果显示：地块的竞买人数与保留价格均对最终的成交价格存在正向影响，地块的最终竞买价格对其保留价格的弹性高达0.97；不同的竞买方式并不是导致地块最终竞买价格差异的主要因素。在土地市场竞争激烈且卖方追求收益最大化的条件下，招标与挂牌两种竞买方式必然都是以实现地块价值的最大化为目标，二者从总体上来看并不会导致竞买结果的显着差异。
土地竞买价格决定模型和土地竞买溢价与开发企业过度竞买影响因素的分析结果表明，大多数的地块物理属性和区位属性变量被充分反映在卖方与竞买者对地块价值的评估中，体现了市场参与者理性分析的一面。但同时，开发企业的过度竞买行为解释了土地竞买溢价的76%，是导致竞买溢价的主要因素。此外，实证研究中对开发企业属性的分析判断说明，上市房地产企业在土地竞买中倾向于支付较高的价格，且过度竞买行为更为明显，体现了公开资本市场与房地产市场的互动。
8.2应用建议
(1)市场参与者应正确认识地价的内在决定规律，对地块价值做出合理估计，中国长期计划经济体制与短期市场经济的特点，使市场参与者往往对价格机制的理性运行产生质疑。本书的实证研究结果表明，不管是在土地协议出让还是在招拍挂出让阶段，价格的形成均体现了市场力量的作用，显化了地块的区位价值。与城市经济学相关理论的预测以及西方成熟土地市场的表现一致，地块的物理属性、区位属性和邻里属性，很大程度上解释了地价的变化。因此，市场参与者在进行地块价值估计时，应充分认识地价的内在决定规律，对地价的微观影响因素进行定量识别，以理性的出价参与到土地竞买过程中。
本书对地价微观影响因素的定量识别，可以为市场参与者对地块的估价提供参考。特别是在土地招拍挂市场中，仅考虑地块物理属性和区位属性的地价决定模型对地价变化的解释能力超过80%，该模型可用于地块的估价，为市场参与者对地块的定价决策提供参考。
(2)土地管理部门应构建并定期公布地价的时间与空间价格指数，有效发挥价格的信号引导作用，随着我国土地市场的发展与完善，地价成为土地市场有效运行的核心，在实现土地资源有效配置中发挥着关键性作用，同时，也成为市场参与者进行行为决策时的重要参考。但我国现有的地价体系存在着对市场供求变化的反应滞后和反应不灵敏的缺陷，因此，政府应定期公布合理的地价指数，保证价格信号引导作用的发挥。本书提出的构建地价时间与空间价格指数的方法，可以应用于实际工作中。其中，地价的时间价格指数有助于市场参与者把握价格的真实变化趋势，而地价的空间价格指数则可以揭示城市不同区位的生活质量，二者有助于支持价格信号引导作用的有效发挥。
需要注意的是，地价时间价格指数的构建要关注时效性，保证良好数据信息的采集，在条件成熟的情况下，土地管理部门应分别以月度、季度和年度为时间单位，定期向公众进行地价指数的发布，使市场参与者对市场供求变化及时做出判断，形成理性的投资决策。但相比之下，地价的空间价格指数侧重于揭示地块的区位价值，并不强调时效性，因此，年度空间价格指数的发布足以帮助市场参与者识别城市不同区位的溢价，进而做出空间选址决策。
(3)城市规划和土地利用规划的制定应与市场力量相协调，促进集聚经济效益的发挥和城市的可持续增长，城市空间形态的形成体现了市场力量与政府政策的共同作用。从理论上讲，城市规划和土地利用规划作为政府进行城市管理的手段，其政策制定的出发点是减小经济活动之间的负外部性，促进城市的理性增长。因此，科学的城市规划和土地利用规划的制定应与市场力量相协调。本书的研究工作揭示了城市内部经济活动间的集聚经济对企业生产力的贡献，以及市场力量作用下企业集聚进而形成经济中心的内在机理。从城市可持续增长的角度出发，促进城市内部集聚经济效益的发挥，是城市规划和土地利用规划的一个着力点。
当前中国正处于快速城市化时期，很多城市都经历着城镇人口的迅速增长和产业结构的重新布局，这为城市空间利用效率的改善提供了机会。为促进城市的可持续增长，城市政府在制定城市规划和土地利用规划时，一方面，要充分考虑集聚经济对提高企业生产力的贡献，合理进行产业布局，特别是金融、保险、管理咨询类企业的空间布局；另一方面，也应为集聚经济效益的发挥创造良好的外部环境，改善交通条件，减小集聚不经济效应的产生，推动城市空间结构的优化。
(4)政府部门应加大市场信息的公开性和透明度，合理引导开发企业的土地竞买行为，我国土地市场自2004年8月31日全面实施经营性土地招拍挂出让制度以来，地价与房价的同时高涨使市场参与者对土地招拍挂机制的合理性产生质疑。本书的研究结果表明，我国当前土地市场中地价的膨胀并不是招拍挂制度本身导致的必然结果，而更大程度上应归因于开发企业对未来住房市场中房价上涨的过度乐观的预期。国际经验表明，在住房市场发展繁盛阶段，政府部门直接对地价进行控制并不是解决地价膨胀问题的有效途径，而应通过向市场参与者提供正确的信息来引导其土地竞买行为。
土地管理部门应进一步提高经营性土地供应的透明度，尤其是加强经营性土地供应计划对市场的引导功能，提高其有效性和可执行性，以减小市场不确定性，引导合理的市场预期，防范系统性市场风险。同时，政府部门也应加强对住房市场中相关供求信息及时、全面的披露，促进土地市场与住房市场的有效互动。此外，开发企业要理性看待企业经营的收益和成本，做出合理的竞买决策，避免冲动的土地竞买给企业的长期理性成长带来巨大的潜在风险。
(5)政府应兼顾社会目标与经济效益，建立土地招拍挂机制的有效运行体系，目前招拍挂机制中“价高者得冶的土地受让者确定模式突出了政府经济收益最大化的目标，因而该模式频频被指责为地价高涨的推动要素。但必须认识到的是，在土地招拍挂机制下，政府土地收益最大化的目标有利于实现土地资源的有效配置。在我国土地一级市场政府垄断的特殊体制下，招拍挂机制的引入提高了土地交易的公开性、透明性与竞争性，有助于市场效率的发挥。因此，不能完全否定招拍挂机制在实现土地资产价值方面的优势，对土地招拍挂机制的改革与完善不应仅仅局限于对机制设计本身的调整，而应从整个运行体系出发，以凸显政府的社会责任为着力点。
政府在基于市场力量将土地资源分配给对其出价最高者的同时，要兼顾稳定市场和提高居民住房支付能力的目标。一方面，通过透明的预算计划，将土地收益合理地用于城市公共品和公共服务的提供，提高城市的竞争力和居民的生活质量；另一方面，要实现土地收益再分配的公平性，通过政策性住房的提供解决中低收入家庭住房可支付能力不足的问题，同时起到平抑房价、稳定市场的作用。
8.3研究的局限性与后续研究建议
(1)研究的局限性
囿于统计资料信息与市场发展阶段的限制，本书尚有一些待完善的地方：
①地价与经济基本面关系的检验通常需要基于较长的时间序列数据，但本书受数据的限制，只采用了15年的年度时间序列，数据的约束可能会对模型结果的稳定性产生影响。
②由于无法从地块交易信息中准确识别物业建成后入驻的企业类型，本书在检验不同类型的企业对集聚经济的要求时，只能粗略地以环线为界进行划分，这可能会影响模型估计系数的精确度。
③本书对土地招拍挂市场的研究尚处于我国经营性土地招拍挂出让机制全面引入的初始阶段，而市场参与者在进行竞买决策时往往需要经历一个学习的过程，这可能会导致书中的实证研究结果，相比于对成熟的土地拍卖市场的研究，受到一些随机因素的干扰。
(2)后续研究建议
随着我国土地市场的不断发展与完善，地价在城市经济与房地产市场的发展中发挥的作用日益凸现，有关地价决定机理的研究必将受政府和业界的重视，未来的研究应不断完善并拓展本书的理论框架与研究成果。
①进一步研究城市内部集聚经济的大小及作用范围集聚经济是城市增长的原动力，探索城市内部不同经济活动之间集聚经济的大小及作用范围是一个正在发展的研究领域。本书的研究工作对该领域进行了初步探索，随着未来数据信息的丰富，该领域尚有较大的研究空间。
②揭示土地竞买过程中政府与开发企业的行为动机地价的形成暗含着政府与开发企业的博弈过程，把握不同行为主体的行为动机，是完善机制设计以达到目标最优的关键。基于行为经济学与博弈论的相关理论，从地价演变中揭示市场行为，对我国土地市场中招拍挂机制的完善具有重要的参考价值，同时也是认识地价决定机理的另一个角度。
