日本居民37.4%租房居住，62.3%购买了住宅。其中大多数是公寓住宅，少部分是独立住宅。
一、日本物业管理立法
日本政府为物业管理颁布了较为完备的法规。1982 年1 月，建设省制定了《中高层共同住宅标准管理委托契约》（简称《委托契约书》），统一了物业管理合同格式和内容。1983 年5 月21 日修订了《关于建筑物产权的有等的法律》（俗称《公寓法》）。同年10月，建设省又制定了《中高层共同住宅标准管理规约》（以下简称《规约》）。1987 年7 月又出台了《中高层共同住宅管理业务处理准则》。日本政府明确规定，每位住户在其购买住宅时，必须按照上述规定和标准契约样本与物业管理公司签约，以确立双方的法律关系。《规约》由物业管理公司与全体住户签订，全体住户及物业管理公司的权利、义务均限定在政府《规约》之中。此外，日本政府还颁布了《大楼管理法》、《警卫业法》、《消防法》等法律，对物业管理人员的从业资格、操作规范、质量要求、安全保障、技术指标等都作了具体规定。物业管理公司不论是自己员工操作，还是外聘操作，都必须执行上述规定和标准。
二、物业管理形式
日本物业管理分委托管理和自主管理两种形式。
日本的委托管理是全委托形式，即从公寓房屋的销售，到介绍住户、征收房租、提租交涉、养护管理等，均由物业管理公司负责。委托管理费用约为房租收入的5~10%。自主管理是业主自我管理公寓的共用部分、共同设施和场地。通常都自愿组成管理委员会或管理小组，有组织地实施管理，且一般采取轮值制，由各业主轮流承担管理事务。这不仅节约了开支，而且密切了业主间的感情。但它仅适于小规模的公寓管理，并受到住户自觉意识、素质及技术水平的限制。对于其中技术较复杂的工作，仍需聘请专业公司管理。
三、物业管理的内容
日本物业管理的内容主要有治安、维修、消防、卫生、租赁等管理。
（一）治安管理
为防止被盗，公寓住宅常使用门链或安装公共紧急门铃。公寓管理者还与地方署的防范课保持联系，及时了解公寓周围的治安信息，向住户、业主公布相关注意事项。在住户之间成立自治组织，使之相互理解、互相帮助。并在住户租赁合同中明确要求住户遵守公寓秩序和规则，不得干扰宁静的生活环境。
（二）维修管理
对于建筑物，经过几年以后，要按计划定期检查、修理，并配套建筑专业人员以保证维修质量，并始终与建筑业保持广泛而密切的关系，以保证维修的及时性。
（三）消防管理
在建筑设计时，日本就较重视防火、防震。火灾报警器、灭火器、避难器具、避难通道的装备与检验，平时就十分重视定期检验，并让住户掌握使用办法。此外，还经常走访消防署，听取有关灭火的注意事项。住户还享有火灾保险保障，以防止火灾对居民生活影响。
（四）租赁管理
租赁管理的主要工作是征收房租。自我管理的房屋业主直接向住户征收。但大多数是通过物业管理公司委托征收的，这既有利于房租及时收缴，也可以在提租交涉上减少许多麻烦，但相应要支付委托报酬等。房租收缴基本上通过银行转账方式征收，既安全，又方便。
四、物业管理费用
日本物业管理费用由管理服务费、维修公积金、公益金、管理组合费、其他专项服务费构成。
管理服务费主要用于维持物业管理所需的办公开支和人员酬金。其征收标准靠市场竞争的自发调节。政府只对专营的公营住宅即只租给低收入者的福利性住宅的管理费予以管制。
维修公积金按住宅维修长期计划书实施预算，每月分摊测定，按月收取，占总管理费比例的60%。按月收缴主要出于购房业主负担能力的考虑。
公益金用于中央空调、除四害、环境质量监测等支出，由物业管理公司根据每户实际使用情况测定收缴。
管理组合费供业主管理委员会的办公费支出。专项服务费主要有泊车费、装修费及其他特殊服务费等。
由于市场竞争激烈，日本物业管理公司在确定收费标准时，都十分慎重地考虑住户的承受能力。为求公正、公平、公开，兼顾物业管理市场的总体收费行情。因而呈现很好的自律性。
政府的《规约》中明文规定了住户的缴费义务，住户在签订《规约》时，须提供自己银行的账号，并附委托银行代扣代缴的授权书，由银行与物业管理公司结算。
