从开发公司财务目标看也不尽相同。有的公司为尽快回收资金、减少风险、加速资金周转而将开发的产品出售；有的则从保值、增值、扩大经营范围角度将开发的产品出租，保持一段相对稳定的收益，然后视市场情况决定继续出租还是出售；有些资金雄厚的公司，将开发出的产品直接从事商务经营活动，如酒店等；有些公司则将开发出的部分产品与商务经营公司合股经营。
总之，无论从何种角度、何种目标看，盈利是房地产企业的首要目的。
2）投资公司（投资商）
我国从计划经济转向社会主义的市场经济后，国家宏观调控能力增强，微观操作能力减弱，投资主体呈多元化发展趋势，涌现出相当数量的投资公司，投资公司作为投资主体直接从事各种投资活动。投资公司投资开发房地产的主要目的与房地产企业相同，都是为了获取直接的经济利益，但在获利方式上二者有一定的差异。投资公司投资开发房地产产品不是通过出售房地产产品来迅速获得回报，而是在长期内通过稳定经营获得利润，或者直接购买房地产产品从事商务经营活动，因此，投资公司不是为了加速回收资金，而是从长远考虑，注重较长时期内的收益状况。作为一项开发投资，与房地产开发公司相比，投资公司更加具有较高的抗风险性；由于期望较高的投资收益，因此，投资公司比开发公司更能承受较低的初始回报率。当开发公司投资开发房地产是以长期经营为目的时，其职能就与投资公司无实质性区别。例如，开发公司投资开发商场，在长期经营期内出租摊位逐年获取利润即属这种情况。
投资公司投资开发房地产一般不是批量开发某类产品，而是注重开发产品的互补性，以减少投资风险。
3）承包公司（承包商、建造商）
在建设市场上，作为建筑商的建筑公司一般都具有承包公司的职能，而承包公司却不一定拥有建筑施工队伍。无论何种承包公司，参与开发建设的首要目的都是获取直接的经济利益，同时还伴随着其他一些不同的目的。承包公司在开发项目的建设过程中起着重要的作用。当承公司商仅作为建筑商时，其收益水平与建造成本和工期有关，一般收益水平较低。若想获得更高的收益水平，承包公司在承建建筑安装工程业务的同时还要扩展其业务范围，如购买土地使用权、资金筹措、组织营销等，并承担相应的风险。当建筑市场不景气时，为了保持施工队伍的自我生存，则可以通过自己投资来开发一些房地产项目。
3·政府及政府机构
各级政府部门在房地产开发过程中充当着重要的角色。政府及政府机构在参与房地产市场运行的过程中，既有制定规则的权力，又有监督、管理的职能，在有些方面还会提供有关服务。开发商从购买土地使用权开始，就不断地和政府的土地管理、城市规划、建设管理、市政管理、房地产管理等部门打交道，以获取投资许可证、土地使用权证、规划许可证、开工许可证、市政设施和配套设施使用许可证、销售许可证和房地产产权证书等。作为公众利益的代表者，政府在参与房地产市场的同时，也对房地产市场其他参与者的行为产生着影响。
房地产开发投资者对政府行为而引致的影响相当敏感。建筑业、房地产业常常被政府用来作为一个“经济调节器”，与房地产有关的收入是中央和地方政府财政收入的一个重要来源，而对物业的不同占有、拥有形式也反映了一个国家的政治取向。所以，房地产开发投资者必须认真考虑政府的有关政策和对开发的态度，以评估其对自己所开发或投资项目的影响。
我国近20年来很重视房地产业的发展，并为此颁布了一系列的法律、法规，如《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发成片土地暂行管理办法》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》、《中华人民共和国土地管理法实施细则》、《中华人民共和国土地增值税征收条例》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及相关条例、《城市拆迁管理条例》等。此外，各级地方政府也颁布了一系列有关房地产开发、经营、税收、管理的具体规定。这些法律、法规对房地产开发商了解政府对房地产开发的政策提供了方便。
政府及其有关部门对国家经济政策、人口政策、产业政策、税收政策、金融政策、特区和开发区优惠政策等的研究，为房地产开发商预测未来的市场供需，确定投资开发方向提供了重要依据。例如，1998年政府将住房建设确定为带动国民经济增长的“新经济增长点”以来，先后出台了有关加快经济适用房建设、清理房地产开发过程中的行政收费，以降低房价、启动个人住房消费、开放住房二级市场、加大金融对住房建设与消费的支持力度、停止住房实物分配实现住房分配货币化、消化空置商品房等一系列政策，对房地产市场的发展和开发商的投资行为产生了深远的影响。
总体来说，政府及政府机构参与房地产市场运行的目的，就是在现有人力、物力、财力条件约束下最大限度地改善城镇居民的生活条件、生活环境和生活质量。具体有以下几项：①调节市场中房地产需求与供给的矛盾，在需求与供给的总量上进行宏观调控；②调整房地产开发的投资结构，统筹布局，确保城市风貌；③筹集建设资金，开发市政基础设施和城市各种配套设施，提高城镇居民的生活环境质量；④改善居民的居住条件，特别是为危房户、困难户提供廉价的商品房；⑤协调房地产开发的社会效益、环境效益、经济效益的统一。
房地产开发的任务包括以下几项：①发现市场可能的机会，这是开发的起点，为此，需要开发者进行市场需求的调查研究和分析评价；②对项目地址的选择和勘察，这是进行建设的基础；③项目融资，房地产投资项目耗资巨大，没有足够的资金作保障，房地产项目难以进行下去；④设计出具有符合市场需求功能的房地产项目，这是是否适合市场的重要一环；⑤进行建设承包商的招标，选择合适的承建商是能否将设计方案落到实处的关键工作；⑥进行建设监理的招标，以确保工程项目高质量、低造价地及时交付使用；⑦进行建设的管理监督；⑧房地产项目的交易，这是最后的也是最重要的一项工作。
1·2·3房地产开发的特征
1·地域差异显着
房地产的不可移动性，意味着房地产市场具有显着的地区性差异，不同的地域，对房地产产品有不同的需求。因此，在房地产开发中应当充分了解地域特点，因地制宜选择开发项目、开发方式和开发方案。
2·社会联系广泛
房地产开发涉及多个部门的管理工作，从立项、征地、设计、施工到验收，需要与国土资源、城市规划、建设管理、环境、交通、消防等部门协作。房地产产品为社会提供需要的生产和生活场所，同时也是人文景观的重要构成部分，其外观、质量、用途都与人们生活密切相关。房地产开发还与相关行业产生联系，如建筑材料、规划设计、就业等。因此，房地产开发要遵循经济发展需要，与城市规划相符合。
3·易受政策影响
房地产在社会经济活动中具有重要作用，所以各国政府都十分重视对房地产市场的干预，通过宏观调控措施或制定法律、法规，调整房地产在开发、交易、使用过程中的法律关系和经济利益关系。这些政策措施的实施，都会对房地产的市场价格产生影响，进而影响房地产开发的投资效果。房地产开发企业应当不断增强应变能力，顺应政策变化，调整开发策略。
4·风险与效益并存
房地产开发周期长、投资量大。一次完整的综合开发，从土地征用、规划设计、施工建设，到验收合格、交付使用，短则三四年，长则五六年，甚至更长时间。投资量少则几千万，多则上亿。这样的大量投资，往往产生高额的回报。但是，在长达几年的开发过程中，国际政治经济形势、宏观经济政策、原材料市场、产品市场环境都会发生变化，这些变化中包含着巨大的风险。这要求房地产开发者必须具备敏锐的市场洞察力，审时度势，既能规避风险，又能获取高额利润。
5·需要专业管理
房地产开发是一项专业性很强的活动，在获取土地使用权、项目投资、规划设计、施工管理等各个环节都需要专门的知识和管理能力，才能确保开发环境的顺利衔接，保证项目建设的安全和产品的质量。此外，由于房地产开发风险较大，还需要会计师、律师等行业的专业服务，以降低风险，提高开发活动的总体收益。
1·2·4房地产开发的主要参与者
1·房地产开发商
房地产开发商是从事房地产开发经营活动的企业，其参与并控制从策划到建筑物售后服务的全部过程，是房地产市场中最基本的开发经营主体，是房地产项目的出资者、组织者、管理者与协调者。房地产开发商从项目公司到大型跨国公司有许多种类型，所承担的项目类型也有很大差异，可能是多种特定类型的房地产开发，也可能是多种类型的房地产开发或综合开发。有些开发商从事的开发类型单一，但是在地域上很分散。例如，万科企业股份有限公司就是一家典型的以开发销售住宅为主营业务的房地产开发商。
不同的开发商、不同的房地产项目，其经营方式也多种多样，小型开发商一般将开发的房地产出售，以迅速收回投资来积累资本；大型房地产开发商所开发的房地产可以出售也可以作为长期投资出租经营。在企业组织结构上，开发商之间也有较大差异，有些开发商从规划设计到租售和物业管理，都有专门的部门；而有些开发商，规划设计和租售分别聘请专业咨询服务机构来完成。
尽管开发商规模、项目类型、经营方式多种多样，但房地产开发商的经营目的都是很明确的，那就是通过实施开发过程获取利润。
2·投资商
房地产的开发建设过程和消费过程都需要投入大量资金，没有投资商的参与，房地产市场很难正常运转。房地产开发过程需要的资金有两类：一类是开发建设款，用于支付开发费用；另一类是用于使用者购买房地产的抵押贷款。前者是短期资金，在房地产开发建设过程中使用；后者则是长期资金，一般需要10～30年的时间才能收回。
房地产投资商有金融机构、风险投资公司等。金融机构对房地产的投资可以用于房地产开发，也可以以购房抵押贷款的形式参与房地产市场流通，抵押贷款大多是以房地产作为抵押，承担的风险较小。风险投资公司是通过对房地产项目的长期投资来获取稳定的经营利润，或者直接购买房地产从事商务经营活动，因此，更加重视房地产项目的抗风险性。
投资商对房地产的投资形式有开发投资和置业投资两种形式。开发投资是投资者参与房地产开发过程，建成某种类型的房地产产品，然后对其进行销售，并在这个过程中收回投资、获取利润，这种投资形成房地产市场的增量供给；置业投资是投资者购买增量房地产或存量房地产，并且出租给最终使用者，在较长时期内持续地获取稳定报酬，并且获得房地产保值、增值效益。
3·建筑承包商
建筑承包商是开发过程中房屋等建设产品的直接生产者，是房地产开发过程中实体建设的直接承担者，负责建筑施工、物资供应、建筑质量、成本注入等工作。
大多数建筑承包商的主要专长是建筑施工，他们从房地产开发商的开发过程中承包工程施工任务，不参与项目经营效益的分享，只是通过工程建筑施工收取工程费用，其利润只受建造成本和时间的影响，承担的风险较小。当建筑市场需求较小时，也有建筑承包商通过自己投资来开发一些项目，或者将其承包建设的工程业务扩展，并承担附加的开发风险，如购买土地使用权、参与项目资金筹措和市场营销等，这时建筑承包商承担的风险较大，同时也要求较高的收益。
我国的建筑业发展已日趋成熟，并引入了国际通用的合同形式和先进的管理手段与机制，基本能保证项目建设的顺利进行，使建设过程中的风险程度大大降低。但是开发商在选择建筑承包商的时候，仍然要严格审查其以往业绩、资金实力和技术水平，并就具体的施工方案、工期计划、质量目标和报价进行慎重考虑，以确保施工建设阶段的顺利进行。
4·政府及行政管理机构
房地产开发经营受到政府及行政管理机构的管理、监督和约束。从建设项目立项、购买土地使用权开始，直到房地产出售、出租经营，几乎每个环节都要与政府或相关行政管理机构打交道。按照现行国家法律规定，房地产开发项目立项要向建设行政主管部门申请批准；在获取土地使用权时，要向土地管理部门申请土地使用权出让或转让登记，办理土地使用权证；在项目规划、施工建设过程中，要受到建设管理部门、市政管理部门和房地产管理部门的监管，办理规划许可证、开工许可证、市政设施和配套设施使用许可证；在房地产预售和销售时，要申请房地产产权登记，办理预售许可证、销售许可证和房地产产权证；在房地产经营中还受到工商行政部门、税务部门的监督和管理。
政府在实施管理职能的同时，也会参与房地产开发，在土地使用权出让中作为土地所有权人扮演市场参与者的角色，与开发商构成交易主体关系。对于一些公益性项目或重大建设项目的开发建设和经营，政府则以投资主体的身份或经营主体的身份直接参与。
政府行为对房地产开发和经营的影响十分明显，通过适时制定有效的政策，可以影响并调整房地产市场参与者的行为。我国政府一直十分重视房地产业的发展，颁布一系列法律、法规和政策，对房地产开发和经营投资行为产生了深远的影响。例如，1998年，我国将住房建设确定为带动国民经济增长的“新经济增长点”，先后出台了加快个人住房消费，开发住房二级市场，加大金融对住房建设与消费的支持力度，实现住房分配货币化，消化空置商品房等一系列政策，极大地推动了房地产市场尤其是住房市场的繁荣；2004年以来，又制定了规范土地使用权出让，提高商品房预售条件，加强房地产金融监管，加大住房保障力度等政策，抑制房地产投机，稳定房地产市场。
5·专业咨询服务机构
房地产投资开发和经营管理过程十分复杂，一般的经营者难以自行处理所有的专业问题，经常有必要聘请专业机构进行咨询服务。这样的专业机构包括规划机构、设计机构、会计师事务机构、律师事务机构、质量检查机构、造价咨询机构、房地产估价机构、房地产代理机构、物业管理机构等。
