我国经济还是一个发展中的市场经济，各种市场还处于不成熟的状态，特别是各种生产要素市场。作为生产要素市场之一的房地产市场，在我国是改革开放之后才逐步发展起来的，发展到今天也只有20多年的历史，发育的程度还比较低。一方面，我国房地产市场的机制对市场的调节能力还不强；另一方面，也表现为整个房地产市场体系的发育还不健全。但是，随着市场化改革进程的加快和加入世界贸易组织带来的冲击，我国房地产市场的完善程度将会大幅度提高。这对我国房地产经营来说，将产生重大而深远的影响。
1·市场机制的调节能力
市场机制有两个重要的功能：①促使市场的各个参与者积极改善自己的经营水平，提高经营业绩；②淘汰那些不能真正为市场提供相应的商品或服务的经营者。我国房地产市场出现的矛盾现象，即一方面空置率居高不下；另一方面房价同样居高不下，这就深刻地表明了我国房地产市场的机制还不能充分有效地调节市场。
房地产项目空置率的居高不下，将导致巨额资金的沉淀，对整个国民经济资金流的正常周转将产生重大的影响，造成了社会资金的紧张；而房价的居高不下，将极大地抑制消费者的购买能力。
随着房地产市场的完善，特别是房地产经营者有序市场竞争的激烈开展，以及房地产经营者之间的兼并重组活动的开展，大批并不具备相应经营资质的经营者将会被淘汰出房地产经营领域。而且，随着市场机制的完善，那些不顾自己实际资金实力而贸然从事房地产经营的企业或个人，将会被相应的市场拒之门外。
2·销售市场与租赁市场的平衡状态
作为一种耗资巨大的商品，任何房地产项目在进入交易市场的时候，自然就面临着销售和租赁的二重选择，也就形成了房地产销售市场和房地产租赁市场两个市场的相互关系。
房地产销售市场和房地产租赁市场既相互排斥又相互促进。一项房地产项目在开发完毕首次进入交易市场时，如果用于销售，就不能同时用于出租，反之亦然。这就形成了房地产销售市场和租赁市场的相互排斥关系。但是，由于房地产项目的特殊性质，即房地产项目既可以留给自己用做消费资料，也可以通过某种交易实现增值而成为投资项目，因此在接下来的市场交易中，房地产的销售市场和房地产的租赁市场又往往形成了互动的关系，即如果租赁市场有利可图，投资者就会购买房地产项目投入到租赁市场中，这就促进了房地产销售市场的兴旺，而房地产销售市场的兴旺，就会带动房地产开发活动，从而导致房地产项目市场供应的充足，使房地产租赁市场有了更大的基础。
对房地产经营者来说，房地产销售市场和房地产租赁市场的同时运行，实际上增加了经营的空间，也增加了回避风险的条件，在房地产销售市场兴旺时，就转移到房地产销售市场经营，而当房地产销售市场萧条时，就转移到房地产租赁市场经营。
目前，我国的房地产市场还没有形成房地产销售市场和房地产租赁市场的良性互动局面。在商务房地产物业市场上，租赁市场比较发达而销售市场相对薄弱；而在住宅市场上，则是销售市场比较发达，居民热衷于买房而没有进行全面衡量。租赁市场虽然也普遍存在，但往往以地下市场的形式运行，政府难以有效管制，因而租赁双方的合理利益难以得到有效保障。由于缺乏有效运行的住宅租赁市场，住宅销售市场实际上也就因为缺乏租赁市场的支持而陷于某种停顿状态。实际上，房地产项目空置率的居高不下也有着相应的房地产租赁市场不完善的缘故，那些无法销售出去的房地产项目无法通过租赁市场得到必要的资金回报。
3·二手房市场的完善程度
二手房市场是房地产市场的重要组成部分，实际上也是不可或缺的部分。由于现代社会中人们生活环境的不断变化，不管是收入水平的不断提高，还是工作单位或地点的不断变化，使得人们对房地产项目的需求也是不断变换的。虽然由于历史惯性的影响，我国大部分居民都有一种传统社会的想法，即一步到位解决居住问题，但随着市场经济的不断完善，人们的心态必将会转变成现代社会居民的心态，即不断根据自己生活条件的改变而调整自己的居住状态，这就需要二手房市场的发展。
由于二手房市场（还有租赁市场）的存在，使得房地产经营可以摆脱房地产开发而独立发展。在发达国家，大部分可开发的土地都已经得到开发，每年新开发的房地产项目并不多，但房地产市场仍然活跃，实际上就是依靠二手房市场（还有租赁市场）来支撑的。
二手房市场（还有租赁市场）还是一个特别适合个人投资的市场，这对调动社会资金、促进房地产市场运行有着重要的意义。
4·4·3政府房地产经营政策的取向
政府对房地产经营有着十分重大的影响，特别是政府的政策取向，将深刻地影响房地产市场的经营秩序。
1·政府房地产交易税费的政策选择
房地产交易的税费收入是政府财政收入的重要组成部分，从这个角度来分析，政府存在着提高房地产交易的税费额度的心理。我国房地产价格居高不下，在很大程度上是由于政府相关税费额度偏高的因素。但是，政府也并不可以随心所欲地增加房地产交易的税费额度，因为这可能会导致房地产价格的大幅度上涨，从而抑制了房地产市场的正常发展。而且，房地产价格的大幅度上涨，将极大地损害其他产业的健康发展，从而将减少政府从其他产业所应获得的税费收入。因此，政府对房地产交易既存在着增加税费额度的倾向，又不能随意增加税费额度。
政府的这种心态，对房地产经营有着深刻的影响。当房地产市场兴旺的时候，政府则倾向于增加税费额度，一方面是增加自己的财政收入，另一方面也是适当降低房地产交易的过热。而当房地产市场萧条的时候，政府则会减少房地产交易的相关税费额度，以促进房地产市场的复苏。
由于政府的税费将直接与房地产经营者的收入相关联，政府的税费变动就直接影响了房地产经营者的收入。因此，对房地产的经营者来说，密切关注政府的税费变动情况是非常重要的。
2·政府对房地产经营者资质审查的严格程度
房地产经营是一种风险较大的经营活动，而且房地产的经营者常常可以将风险转化给他的客户。目前，在我国房地产市场上，欺诈现象十分普遍，一个重要的原因就是有相当一部分房地产经营者，实际上并不具备从事相应房地产经营业务的资质，仅仅凭借他们对房地产市场的熟悉而欺骗客户。
房地产经营者的资质实际上应该包括3个基本要素：①对所从事的房地产经营业务的经营经历和业绩，这一条表明该房地产经营者具备从事其所经营的房地产业务的能力；②具备必要的资金，这一条是该房地产经营者应对其所从事的房地产业务风险的必要保障，也是判断该房地产经营者是否真正具备从事相应的房地产业务资质的必要条件；③良好的信用，这一条是该房地产经营者具备规范经营其所从事的房地产业务的标志。
在市场非常完善的条件下，特别是消费者素质普遍提高的条件下，仅仅通过市场机制自身就可以实现优胜劣汰的功能。但是，我国是一个市场发展时间短暂但又非常迅速的国家，仅仅依靠消费者自身的素质是难以发挥市场功能的，政府的有效干预是必需的。
但是，政府的干预往往有违于市场机制的正常运行，特别是政府对房地产经营者资质的判定可能并没有体现市场的实际需要，这就可能会对房地产的经营带来副作用。
3·政府房地产交易管制的严格程度
由于房地产交易欺诈现象的普遍存在，政府对房地产交易必然实行严格的管制。但是，政府实行管制是需要足够的人力、物力和财力的，总是实行严格的管制对政府是一种较大的负担，因此政府往往是根据市场的状态决定是否实行严格的管制。这种严格的程度在不同的时期必然是不同的：当市场欺诈现象已经引起政府的高度重视时，政府的管制往往就严格一些；而当市场欺诈现象没有得到政府的重视，或者是经过政府的有效打击，市场欺诈现象已经大幅度减少时，政府的管制往往就会宽松一些。
当政府的管制真正严格按照相关的法律、法规进行时，一方面可以有效规范房地产市场的秩序，使市场有效发挥出优胜劣汰的功能；另一方面也可能造成房地产市场运行成本的大幅度提高，从而对房地产市场的正常运行形成强大的干扰，特别是当相关的法律、法规制定得并不科学的时候。
4·4·4相关中介机构的发育状况
对房地产经营来说，房地产中介机构的发育状况，有着非常重要的作用，这是因为房地产经营是一项信息量巨大、相关事务繁多的经营活动，缺乏高水平的市场中介机构，房地产经营就难以有效进行下去，凭借房地产经营者自身的信息量和活动力是难以应付市场的需要的。
1·房地产交易所的服务水平
房地产交易所是房地产经营的主要场所，它同时也常常代替政府履行一些市场管理的职能。房地产交易所的服务到位且收费合理，对正常的房地产交易是十分重要的。但是，由于房地产交易所实际上是兼有商业性和政策性双重职能的机构，一方面它可能会同其他的房地产中介机构存在着竞争关系，另一方面它也可能会利用自身的政策性权力为自己牟取私利。这样的话，房地产交易所就可能成为正常市场交易的干扰者。
房地产交易所可以提供多方面的服务，如相关法律的咨询、相关政策的咨询、房地产市场信息的咨询、房地产经营者资质情况的咨询。这些信息提供的准确性、时效性，对房地产经营者正确制定经营决策有着重要的意义。房地产交易所提供服务的质量越高，对房地产经营者的帮助就越大。
2·房地产评估机构的服务水平
按照国家的规定，任何房地产交易都必须要进行房地产评估。因此，房地产评估机构是房地产交易不可或缺的一环。房地产评估机构应该是按照客观、公正、科学的原则进行房地产项目价值的评估，经过评估，对房地产交易双方正确了解交易的前景有着重要的作用。
国家对房地产评估机构实行双重的资质管理制度，一方面对评估机构实行资质审批制度，另一方面对评估人员实行职业资格考试和注册制度。这对规范房地产评估机构是十分必要的。但是，由于人才的流动，在一些非全国性中心城市，房地产评估机构实际上难以雇用到足够数量的合格人才。在全国性中心城市，又往往出现人才过剩、机构过多的现象，结果造成了各房地产评估机构的不规范竞争。
3·其他中介机构的发育状况
房地产市场越发达，需要的房地产中介机构种类就越多，如房地产消费者资信评估机构、房地产经营者信用评估机构、房地产按揭贷款代理机构、房地产按揭贷款保险代理机构、二手房转让代理机构、房地产信息服务机构、房地产按揭贷款担保机构、房屋银行（即低价承租客户的房屋，再高价出租出去的中介机构）等。此外，熟知房地产事务的律师事务所也是必要的中介结构。
思考题
1·分析学校所在地城市的宏观经济发展形势及其对房地产开发的影响。
2·分析学校所在地城市人民政府政策的变动及其对房地产开发的影响。
3·分析学校所在地城市规划的制定情况及其对房地产开发的影响。
4·分析学校所在地城市人口情况及其对房地产开发的影响。
5·分析学校所在地城市房地产市场的供求状况及其对房地产经营的影响。
6·调查学校所在地房地产中介机构的发展情况。
