某村居民白某于1997年3月翻盖了家里的老房子。白某想盖一栋二层的楼房，但此时手中并没有那么多钱，于是找到亲戚郭某借钱，双方签订了书面合同并约定，郭某借给白某7万元建房，一年后如不能归还本金和利息共计77000元，则房屋为双方共有，各人得一半房屋，而且该房建成后，白某要先留出几间给郭某堆放杂物。
1998年3月该房建成，白某依约将第二层的三间房交给了郭某。但白某在登记产权时，并未将郭某的名字进行登记，而是将产权登记为自己单独所有。7月底，白某因到期不能偿还借款，郭某提出要按原协议分割房屋，双方各得一半，并要求办理登记手续，白某表示同意，并且又在一层拨出三间房给郭某，但一直未办理产权变更登记手续。郭某没有搬进去，而是把这三间也当作了杂物间。
10月，白某找到李某，提出愿以22万元出售该房屋，并向李某出示了房屋产权证，李某看过房屋后觉得很满意，表示同意购买。10月底，李某一次性交付了22万元的房款后，得到了房子的所有权。随后，白某到郭某家偿还借款本金，同时要求郭某为李某腾房。郭某听后，表示该房自己也拥有所有权，在没和自己商量的情况下，白某无权将该房全部卖给李某，而白某表示，产权登记上只有自己的名字，郭某只拥有对房屋的使用权，只要自己归还郭某的欠款，郭某就必须将房屋腾空。双方不能达成协议，郭某向法院提起诉讼，请求确认白某与李某之间的房屋转让协议无效。
法院经审理后认为，该房屋确实为白某和郭某双方共有，白某无权单独处分该房屋。但由于李某购买该房屋时是善意无过失的，因此李某可基于善意取得制度获得该房屋的所有权。法院于1999年2月作出判决，驳回郭某的诉讼请求，认定白某与李某之间的房屋转让行为有效，同时判决白某于判决生效之日起10日内给付郭某售房所得50%即11万元。
本案中白某因无足够资金建房，遂找亲戚郭某借款，双方订立了一份书面合同，合同中规定，一年后如王某不能归还本金和利息，则房屋为双方共有，各人得一半房屋。该协议是由借款和以房抵债合同及借房合同构成的，这些合同内容是合法、有效的。也就是说，双方如果对上述规定并无异议的话，则物产转移协议应当生效。白某在债务清偿期到后确实不能偿还借款，郭某提出要按协议分割房屋，双方各得一半，并要求办理产权登记手续，白某表示同意，并且又在一层拨出三间房给郭某。可见双方实际已经履行了产权移转协议，虽然双方一直未办理产权变更登记手续，产权登记仍记载白某为房屋的所有权人，但由于郭某已经在事实上对该房屋进行了占有和使用，这就表明在事实上发生了房屋所有权的转移。
问题在于，尽管承认郭某对已实际分割给他的一半房屋享有所有权，但白某非法转让该房屋时，买受人李某是出于善意，能否取得对该房屋的所有权？
本案中，李某购买该房屋时是善意且无过失的。一方面白某找到李某商议卖房一事时，白某向李某出示房屋产权证等证明文件，这些证件都可证明白某为房屋权利人，并使李某很难怀疑有他人对该房屋也享有权利。尽管郭某已经使用了部分房屋，但因为郭某并未搬进去，而只是堆放了一些杂物，因此也很难使李某想到该房屋并非为白某单独所有。另一方面，白某提出的价格（22万元）也是房屋市价，从该价格中不能使李某对房屋的产权归属产生疑问。总之，因李某购买该房屋时出于善意，因而可依善意取得制度取得对该房屋的所有权。所以，郭某只能要求白某赔偿因其无权处分而给自己造成的损失，而不能请求法院确认该转让房屋的行为无效，并要求白某返还房屋。
上述案例中，由于房屋的产权所有人已经变更为李某，李某就对此房产拥有了所有权，而且李某是出于善意的，法律规定保护善意第三人，所以，郭某不能要求李某返还自己的房屋。那如果第三人已给付了购房款并搬进了所购房屋中，但房屋的产权证还没有过户，这时候，应该怎么办呢？
陆某与燕某系夫妻关系，双方共同拥有一套房产，房产证上的所有权人一栏为陆某。2004年10月，双方协议离婚。由于离婚时，燕某忙于到日本出差，所以夫妻之间共同拥有的一套房产就暂时没有进行分割。2005年1月，燕某回国，却发现房屋已经易主了，随后燕某拨打了报警电话，经警方调查后发现，原来在2004年11月的时候，陆某在未征得前妻的同意之下，经某房地产经纪有限公司中介服务，与叶某签订了《房地产买卖契约》及《补充协议》各一份，约定陆某将上述房屋出售给叶某，协议签订后，叶某支付了全部购房款385000元并实际入住。陆某委托该公司处理该房屋转让事宜，并与叶某均在房地产转让登记申请表上签字。
查明情况后，公安局责成该房产公司暂停过户。2005年2月，叶某将陆某和燕某起诉到法院，叶某认为自己与被告陆某签订的协议有效，而且已交付了房款并实际入住，两被告应为自己办理房屋过户手续，并赔偿损失87140元。燕某则认为，叶某与陆某签订的《主地产买卖契约》其不知晓，该房屋系两人共有，陆某私自处分共有房屋，应属无效。
叶某已经交付了房款也搬进了该房内居住，但双方还没来得及办理过户手续，那叶某能不能拥有该房屋的所有权呢？
《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定了动产与不动产的善意取得，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”
叶某在购买陆某的房子的时候，并不知道此房产是陆某夫妻共有的，也不知道卖房子是陆某一人的决定，可见叶某购买房子时是善意的，那叶某能不能按照善意取得制度取得盖房子的所有权呢？
当无权处分人擅自处分原权利人的财产时，原权利人和善意受让人的合法权利都有可能受到侵害，善意取得是国家立法在衡量原权利人和受让人的利益保护力度后进行的一种制度安排。我国《物权法》规定不动产善意取得必须在完成登记后才能实现，在最大限度上为原权利人保留了发现权利被侵害的时间。
根据我国《合同法》的规定，在未得到共同共有人追认的情况下，对于无权处分人陆某擅自处分燕某的共有财产的行为自然是无效的。因为本案中因不动产登记尚未完成，物权变动这一事实行为并未发生，所以叶某不能根据不动产善意取得制度取得讼争房屋的所有权。
专家如是说：
善意取得，又称即时取得，是指动产占有人无权处分其占有的动产，如果他将该动产转让给第三人，受让人取得该动产时出于善意，则受让人将依法即时取得该动产的所有权或其他物权。在不动产交易中会发生因登记错误、疏漏或未登记而造成所有人无权处分不动产的问题，也就是说第三人也同样存在其购买是否为善意的问题。如果不动产交易中第三人取得不动产时是出于善意，则从保护善意第三人、维护交易秩序的目的出发，应当允许第三人获得不动产的所有权，所以善意取得也同样适用于不动产。善意取得已为民法所确认，并成为民法中的一项重要制度。
善意取得制度的确立有利于及时解决民事纠纷。无权处分人将他人的财产处分之后，被处分的财产随着时间的推移，可能在多个当事人之间转手易让。因此，如果不保护善意买受人的权益，而允许原财产所有人向现在占有人追夺原物，将会导致大量人力、物力、财力陷入无休止的举证之中，大量民事纠纷不能及时解决，使有限的司法资源被浪费，不能得到有效率的利用，当事人也陷入讼累。善意取得制度虽然削弱了对原财产所有人所有权的保护，但是，这对于整个社会经济的稳定是有利的。
