b.以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权需同时抵押。
c.乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押，以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权也要同时抵押。
抵押权设定之后，抵押人享有的权利主要有：
a.抵押权的转让。
b.优先受偿权。优先受偿权是担保权的一个重要特点，抵押权人的优先受偿权是对抵押权人的基本效力，同时也是抵押人最主要的权利，又是对抵押权的实现。优先受偿有两种行使方式：一种是将抵押的财产折价，转移抵押物的所有权给抵押权人；另一种是变卖或拍卖抵押财产，在所获的价款上优先受偿。
c.抵押权的保证金。
③留置。留置是指债权人按照合同约定占有了债务人的动产，债务人不按照合同约定的期限履行债务的，债权人有权依照法律规定留置该财产，以留置财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的权利。
留置这种担保形式不是由合同约定产生的，而是由法律直接规定的，留置权人占有留置物不是基于担保的目的，而是出于履行合同的目的。留置权必须以在债务履行期届满时债权人占有债务人财产为首要条件，如果合同规定债权人先交还债务人财产，然后再履行债务的，债权人不得行使留置权，留置权所担保的合同必须与留置物有直接关系。
留置权的行使过程分为：
a.在债务人到期不履行债务时，可将债务人的财产扣留，并给债务人一定的宽限期，不得立即变卖该财产。
b.在宽限期届满时，债务人仍不履行债务的，可将留置物折价、拍卖或者变卖，所得价款可以优先偿还。
债务人的财产被留置后，如果有抵押、保证、质押等其他担保存在的，可以解除留置。留置财产灭失以后，留置权也会随之不复存在；如果财产灭失是由留置人过失造成的，必须赔偿债务人；如债务人在留置期限内清还了债务，合同即被解除、撤销，留置消灭。
（二）违约责任
合同一旦生效，任何一方不得随意违反，否则就会受到法律的制裁。但我们所说的制裁是民事上的制裁，违约方须向对方补偿一定的金钱，承担一定的不利后果。如果一方当事人表明不以自己的行为履行合同义务的，对方可以在合同期届满之前要求其承担违约责任。
1.违约行为
违约行为分为不履行和不适当履行两种，也就是不履行合同义务或履行合同义务不符合约定条件。不履行通常是指当履行期限届满，债务人拒绝履行合同义务的行为。不适当履行则是指包括延迟履行、部分履行、履行地点不当、履行方法不当等其他违反合同义务的行为。如当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方有权要求其履行，但有下列情况者除外：债务标的履行费用过高或不能强制履行的；债务在法律上不能履行的；债权人在合同期限内没能要求履行的。
2.责任的类型
违约责任一般为定金、违约金、赔偿金、合同解除、实际履行、损害赔偿等。
（1）定金。定金既不同于人的担保，又不同于物的担保，它是一种特殊的担保形式，其性质属于金钱担保。付定金一方不履行约定债务时，无权要求返还定金；收受定金一方不履行约定债务时，应双倍返还定金。当事人约定对方向他付定金作为担保的，债务人履行债务之后，应收回定金或抵作价款。
（2）违约金。违约金是指违约方向对方支付事先确定的一笔数额的金钱。根据违约情况，当事人可以约定违约方支付一定数额的违约金，或者约定因违约产生的损失进行赔偿的计算方法。违约金是由双方当事人在合同中明确约定的；法定违约金是由法律规定的，无须当事人在合同中明确。当约定的违约金低于造成的损失时，当事人可以向法院提出予以增加的请求；若约定的违约金过分高于造成的损失，当事人也可以向法院提出予以减少的请求。
（3）赔偿金。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的要求时，在履行义务后，如果还有其他损失的，违约方应予以赔偿，赔偿金额应相当于违约所造成的损失。《中华人民共和国消费者权益保护法》规定，经营者对消费者提供的商品或服务有欺诈行为的应双倍赔偿。
（4）实际履行。实际履行是当一方当事人不履行债务时，对方可以请求法院强制违约方履行债务。
3.违约对方的义务
当事人一方违约后，对方应采取相应的措施防止损失扩大，如没有采取措施而致使损失扩大，对方不得对扩大的那部分损失提出赔偿。如果当事人一方的违约行为侵害了对方的人身、财产安全，对方有权要求承担违约责任，或者依照其他法律要求其承担侵权责任，但只能选择其中之一，不能两者同时适用。
五、合同的变更、解除和消灭
（一）合同的变更
合同的变更主要有两种形式，一种是内容的变更，另一种则是主体的变更。合同内容的变更是指改变了合同所规定的权利与义务。合同内容变更可分为法定变更与约定变更两种。法定变更是指合同任何一方都享有变更权，不必经对方同意便可变更。约定变更是指当事人双方协商一致才可变更合同。如果法律规定变更合同应经批准、登记等手续，应依照其规定变更；如果当事人有能力明确合同变更的内容，应判断为未变更。
合同主体的变更是指合同权利与义务的承受者发生更换，而合同的权利与义务不发生改变，也就是只是合同当事人的变化。我们把合同主体的变更称为合同的转让。合同的转让主要有三种类型：第一种是债务人对合同义务的转让，第二种是债权人对合同权利的转让，第三种是权利义务一并转让。
债务人可将合同的义务全部或部分地转交给第三人，但必须经债权人同意，债务人转移义务，新债务人应承担相关的从债务，但该从债务属于原债务人自身，无须承担他的债务。债务人转让义务，新债务人可支持债务人对债权人的抗辩。债权人转让权利之前，必须通知债务人，如果不通知，债权人无权转让权利。债务人接到债权人转让权利的通知时，债务人对让与人享有债权，并且债务人的债权先于转让的债权到期，债务人可以向受让人主张抵消债务。值得注意的是，当事人的约定不得转让，合同的性质不得转让，按照法律规定的权利不得转让。由于合同的权利转让与义务转让不同，如果债务人信用程度不高，可能对债权人行使债权造成严重的打击，所以我们把权利转让与义务转让分开了。根据法律规定，经过对方的同意，当事人一方可以将自己在合同中的权利与义务一起转让给第三个人。如果当事人在签订合同后合并，合并后的法人或者其他组织继续行使合同权利，并同时履行义务，如果当事人在签订合同后分立，分立的法人或其他组织有权享有和承担权利和义务的债权与债务。
注意：这三种类型的合同转让，必须符合同一方将合同的权利与义务全部或部分转让给第三人应满足得到另一方同意这一条件。
（二）合同的解除
合同的解除不同于合同的撤销，合同的解除是与违约责任联系在一起的，合同解除的原因是由于某些客观情况的变化而导致了一方无法履行或不便履行，也有可能是由于对方有严重违约的行为。撤销的合同是由于合同订立以及内容上的不完整性导致了重大误解的合同和显失公平的合同。撤销只是一方意思的表示，而解除则是双方商议后作出的决定。一般合同的解除分为法定解除和约定解除。
1.法定解除
法定解除又可以分为对方违约和己方无法履行两种情况。法定解除权是指合同当事人在某些条件下可以不经对方同意而解除合同的权利。当然，违约是否严重到可以解除合同，结合具体合同的性质、目的以及违约后果才能判定。一般而言，当事人依据法定解除权解除合同的，只有在一方严重违约的情况下，另一方才可以解除合同。我国法律规定，一方违约只有在履行合同没有必要的前提下，另一方方可解除合同。《合同法》规定了延迟履行或其他严重违约导致合同解除的情况。在己方无法履行而解除合同时，解除应是无过错的，当事人一方有权通知另一方解除合同。
2.约定解除
当事人可以通过互相协商共同作出解除合同的决定，所以约定解除也就是指根据双方当事人的共同意见而作出的合同解除。约定解除要生效，必须符合意思真实、当事人合格、内容不违反法律、不损害社会公共利益等条件，否则解除协议无效，约定解除的条款也会无效。约定解除合同的协议可以在当事人合同订立时约定解除的条件，这样就使当事人的一方拥有了单方解除合同的权利，同时约定解除也可以在合同订立后、履行前达成。
（三）合同解除的损害赔偿
原则上讲，合同的解除会导致合同无效，而合同解除后，债权人主张违约金和定金的债务并不会因为单方面解除合同而受到任何影响。在法定解除中，如果解除方因解除合同而遭受损失，违约方应该承担赔偿责任；如果当事人双方都没有过错，则都不应承担损害赔偿的责任。在约定解除中，当事人可以约定赔偿的数额和方式，以免除另行赔偿的责任。大体上来讲，合同解除不会影响当事人要求损害赔偿的权利。
（四）合同的消灭
合同的消灭是指合同关系客观上已不复存在，合同约定的权利义务也随之消灭。合同一旦消灭，当事人就不再受合同义务的约束。
合同的消灭有很多原因，在合同得到全部履行或者合同被解除后，合同会自动消灭，也有可能是合同被宣告无效。以下是合同消灭的几种原因：
1.抵消
抵消是指在合同双方互负债务的情况下，按一方当事人的意愿，将数额重叠部分消灭的过程。
例如：甲方租用了乙方的客车，租金为200元，乙方首先欠甲方1200元，当乙方还钱给甲方时，只还了1000元，声称租金200元抵消。
由此可见，抵消是单方行为，无须对方当事人同意，一方决定后便可生效。决定方面称为抵消权人，享有抵消债务的权利。一旦抵消权人发出相应抵消通知，另一方接收信息后，抵消便生效。
抵消同样须具备以下几个条件才能生效：
（1）双方互负债务，互享债权。首先，抵消必须以双方债权存在为前提，要求作为债权、债务存在的依据必须合法，两者缺一不可。如其中一项无效，那么相应债权及抵消权均无效。
（2）双方互负债务，交付种类一致。抵消多发生于双方金钱上的债务关系中，但双方交付同种货物的债务抵消时也有效。然而，如出现货物品质不同，只有负有交付货物品质较低的一方才有权提出抵消。
（3）抵消权人债权已过清偿期。债务的抵消是指在抵消权人自己享有的债权届清偿期时，用抵消权人（甲）对相对人（乙）享有的债权抵消（乙）方对（甲）方的债权。例如：甲借乙3000元，还款期为8月1日，乙欠甲2000元，10月到期，8月1日乙要求甲还钱时，甲主张抵消只还1000元，此时若无其他情况，乙方有权行使抵消权，即只要求甲还1000元。
2.提存
提存是指债权人致使债务人无法向其偿还债务，因而将债务标的物交与特定机关而消灭合同的行为。如债务人交付货物给债权人，由于种种原因而无法找到债权人时，可将货物交与有关部门，此种消灭合同的方式即为提存。
提存发生的原因有：债权人无理拒绝或延迟接受所偿还债务；债权人地址不详、失踪或死亡（或企业消灭），而其继承人或法定代理人均不清时；债权人不能及时到债务履行地受领时；双方当事人在合同中约定以提存方式交付。
在提存过程中，债务人即提存人，债权人为提存受领人，特定机关为提存机关。可适用于提存的物品有票据、提单、权利证书、货币及贵重物品等。
提存使债务人与债权人间的合同关系消灭，但债权人享有了提存标的物的所有权，除由公证处的过错而造成标的物毁损的由公证处负责外，债权人须承担标的物毁损或灭失的风险和责任。
如债权人即提存受领人到期不领取提存物时，提存机关可以将其拍卖，以保存其价款。如提存物为存款单、有价证券等时，提存机关可以代为领取、兑换成货币或存入提存账户。提存人在领取提存物时，需凭人民法院的生效判决或以书面形式告知公证处。
3.免除
免除是指债权人放弃债权，免去债务人债务的行为。免除是发生于债权人、债务人之间的行为，须由债权人本人作表示。
免除是单方面行为。它使合同关系全部消灭，合同也随之消灭。一旦债权人作出免除决定，即产生了债务消灭的效果，不可撤回。
在债务被免除之后，债务人有权收回债权证书，并予以作废。
4.混同
混同是指债权人和债务人同归一体，而导致合同消灭。混同的原因可能是债务债权关系落于同一主体上，比如互为债权债务的甲乙两企业的合并；也可能是债权人继承债务人遗产等。但混同不存在三者或三者以上的合同关系，只有当债权人直接对自己享有债权或债务的人对自己负有债务时，方可能发生混同。
