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第29章 看房也是一种休闲生活

有这样一句话,十个富人,九个靠地产起家,投资房产成为一般人快速致富的捷径,不过要靠房地产致富,除了要投入资金,勤看房也是缺一不可的条件。一般人总喜欢依靠直觉购屋,有钱人则是勤看房,更有甚者会至少看50间房子,比较优劣后才购入。

看房是一个既耗时又耗力的过程,我们往往是不辞辛苦地去看许多小区,通过各种渠道打量所有小区的优缺点,经过层层筛选留下精品。在看房的过程中,一些注意事项往往容易被购房者忽略,所以当选定中意的楼盘时,在售楼处,面对销售员时热情似火攻势,务必要让的自己头脑保持冷静,这些销售员都经过专业培训,具备专业的房产知识,而且深谙扬长避短之道,他们常会将自己楼盘的缺陷和不足一笔带过,所以,在于销售人员交流时,一定要谨慎小心,避免步入购房陷阱。

如果你的目标只锁定在几个固定的小区,就会错失很多好的房源。为了获得更多的选择机会,要针对几个小区多做些全面考虑。也许在同别人谈论时,听到这个小区的房子不好,或是位置不好,就会不自觉地给你造成这个房屋周边配套设施差,出行不方便的错觉。但当你亲临现场之后可能就会发现,别人的说法竟与你的所见有如此大的差异。当你对房子很满意时,切忌直接在原地直接和业主谈价格。为了实现你的目标,最好是找个地方坐下来慢慢地谈,商量的余地会更大,你购房的成本也就会降低。

售楼行业的人常会说“均价”这个词,均价顾名思义就是这个项目的平均价格,但往往买房的价格与打出的均价会有很大的差距。所以,在看到均价时,一定要搞清楚其所指何项。在看到价格比较时,要先弄清楚每个项目报的到底是什么价,有的是均价;有的是“开盘价”也就是最低价;有的是最高限价;有的是整套价格;有的是套内建筑面积价格。为此,不管是什么样的价格,我们需要弄清的是所选房屋的实际价格,一般情况下房价的出入很大,弄不明白就会影响到你的判断力。除了上述因素外,还要房子注意“初装修”还是“精装修”,因为二者对房屋的价格也有影响。

当有几个楼盘可供选择时,那些大大超过预算和性能过差的项目,购房者首先可以剔除,再进行综合比较。一般情况下,楼盘越贵性能就越好。在这种情况下就要冷静分析,哪些性能是无用的,哪些性能是必需的。对于那些华而不实只会增加房价的买点,就必须要果断割爱。还要考虑到入住是否会按时,入住时水、电、闭路监控系统、电话是否能正常使用,能否保证有线电视、宽频网络入户、煤气能否正常使用,以及小区内清洁、绿化、保洁、排污、照明、信报箱等私用或公用设施能否正常使用。

在选购商品房时,质量问题最难把握,在日后的生活中,也是让人感到烦恼最多的问题。房屋质量问题主要起因于设计、施工中留下的隐患,主要体现在材料、结构、功能设置、施工管理、质量监督等几个方面。这些问题的专业性较强,一般购房者很难检验,考察住宅楼的质量,只有通过认真审阅商品住宅楼的《质检合格书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等相关证件。从居住的功能角度来分析,单元内不同空间要有相对合理的面积,合理的厨房面积应在4~5平方米之间,卫生间最好是洗、厕功能分开;三居室应该有两个卫生间,合理的主卧面积应在13~14平方之间;要让客厅的面积要尽量大些,尽量减少厅内开门的数量;房屋内部不要有斜角,要方正。

房屋层次的高低,难以从表面上难看出来,一般的住宅楼,如果不考虑个人情况,在总层次的1/3以上、2/3以下为较好层次,如在北京地区的六层住宅楼的三四层、十八层塔楼的六至十二层也不赖。同时,不容易忽视一些细节的地方,在很大程度上,一套优秀的居室体现在细节设计理论上。例如有的精品楼盘就推出了居室进屋,采用子母门,即有一扇小门与大门组合在一起,这样的好处就是在搬家具时,就不会发生“门小家具大”的尴尬。还有在卫生间里预留电话插扎、屋面预留空调眼,有的楼盘在电梯专门设置了语音提示等。这些细微之处,都能体现着开发商的素质和意识,也体现着房子的质量。

在骄阳灿烂、风平浪静的暖日下,2013年10月13日,一个看房团双线齐发,一网打尽城东城南城北营销热盘。

此次看房团以中青年居多,男女比例正好对半,看房团地通过一些有效的调查报告进行总结分析,其中只有15%购房者接受6000~8000元房价,也就说明在这个中小城市,超过6000元的房价还是很难被广大购房者难以接受;调查者中有45%的人群能够承担5000~6000房价的压力,表示可以接受,也使得这一房价成为主流;而40%的人群认为5000元以下的房价,才在自己接受范围之内,以上分析表明,在购房者心中,6000元是房价是一个槛,如果房价越过这个门槛,就不会有好的行情。在买房队员中,大多是买婚房,比例占到40%;养老分别占到25%和20%;学区和投资两项似乎并不太受重视,只占到10%和5%。

其中的王小姐说,自己跟男朋友在参加看房团之前,就已经看过很多房子,以前看中了一个100多平米的三居室,南北通透的户型,现在想再多看看,希望自己的婚房可以一次到位,有高品质。

除了价格,买房最注重什么?品牌、交通、配套地段还是另有其他,新浪乐居网在有效调查中得出的结果是,配套最受购房者的重视,占到34%。可见,一个楼盘周边配套是否完善,对购房者心理起到很大的影响;而地段与交通则占了相同的分量,楼盘要想受购房者青睐,不仅要有好的地段,更要好的交通条件,双管齐下才能笼络跳动的心;对于品牌看重情况,只有13%的人表示很重视,而不确定因素也还有9%的存在。

在区域选项中,城东由于其日渐便利的交通和日趋成熟的配套,越来越受到网友的青睐,34%的调查者在选择栏中勾出了城东选项。伟星地产在芜湖的口碑一直不错,这次看房团就参观了城北伟星新盘——玲珑湾,调查者中有很多人愿意在此购买。

网友李先生是无为县人,想在芜湖买房,正好伟星地产的口碑不错,房价也不是很高,在自己能承受的范围之内,所以想要购入一套。城南在此次看房者严重不受追捧,只占到13%,中心由于高额的房价让众多购房者望而却步,只有9%的人群勇敢选择。

看房团的此次活动做得很成功,不但调动起购房者对楼盘的兴趣,而且还通过大量的调查,从中得出一些有利的信息,比如说,王小姐是已经看过多处房子,而且心有所属,但还是想多看一看,希望能让自己的婚房一次到位、有高品质。我们可以从买房者的价格心理,窥探房价的行情好坏,也可以从人们对区域选项的青睐,知道买房人选房的倾向。

小区所处的地理位置,也就是平常所说的地段,地段的好坏对房产的售价有着决定性的作用,同时也是物业升值、保值的重要因素。自己居住的房屋,应该主要考虑到方便自己及家庭成员的出行为宜,最好不要向闹市区扎堆,那样既不能提高生活质量,也不经济。一般只要离市中心不是太远,又有好的道路交通网,房价也比较合适就好。当然一个不容忽视的问题就是居住的环境,由于许多年来,人们一直被被禁锢在冰冷的混凝土盒子里,对四周的环境一般不会很挑剔,认为只要小区绿化到位就可以。其实对于自己将来生活的环境,作为购房者应该认真进行考察,不仅要对绿地覆盖率要求要高,而且还要真正为已所用。当然还要考察所购买楼房之间的间距、建筑密度、容积率和四周的污染情况,是否远离马路、工厂、大商场、大酒楼等。

要改善住宅内环境,而光、温度、卫生状况,对居住者的身心健康有影响,要保证有大量的阳光通过窗户直射入室,这就需考虑房屋的朝向。在北京地区,接受阳光直射面积最大、时间最长的是正南朝向,南偏东西105度也会使得阳光入室直射,而北偏东、北偏西75度内,阳光直射的可能性就会很小。

住宅要充分考虑到住房的生活规律和家庭结构,使家庭使用功能尽可能细化。理想中的住宅,起居空间由过厅、客厅、起居室、书房、琴房、健身房、卧室、贮藏室、工作室、卫生间、厕所、阳台等组成,按各自功能不同,可以汇总为“洁、污、动、静”四大空间。

买房还要考虑到,在炎热的夏季,房屋是否具有良好的通风,同寒冷季节的是否有温暖的日照一样,显得同样重要。北京属于温带大陆性气候,夏季多为东南风,冬季多为偏北风。一般来说,板楼的通风效果好于塔楼。目前北京楼市中还有“塔联板”和更紧密结合的“塔混板”,在选择时,购房者要仔细区别哪些户型是塔楼,哪些户型是板楼。当然还要注意住宅楼是否处在开放的空间,住宅区的楼房布局是否有利于在夏季引进主导风,保证风路畅通。一些多层或板楼,从户型设计看通风情况良好,但由于围合过紧,或是背倚高大建筑物,实际上住在条件会很差。

看房也一定要考察好物业,物业服务的好坏,也是影响房屋升值的一个重要因素,物业管理得好,就会给自己以后的生活带来很大的便利,而物业管理得不好,不仅使自己的生活会受影响,或许还会引来大量纠纷。所以要积极向有关人员打听,以了解负责小区服务的物业管理公司的服务质量,最好能查看到他们的实力的文件或资质。当然也可以去物业公司提供服务的其他小区,打听关于他们服务的行为。

在时下的小高层楼房和塔楼中,越来越不能忽视电梯的质量,当电梯事故和故障发生时,不仅会给人们的生活带来不方便,更有甚者会威胁到人们的健康。所以,看房时要仔细察看该楼盘所用的电梯,看它是否有国家颁发的合格证书、电梯的品牌资质等。同时还要查看步行楼梯的宽度是否符合标准,楼道是否直通,发生危险情况时,是否有利于逃生。

越来越多开发商很重视小区内的景观建设,好的景观能达到亲近自己的效果,但如今好多小区的景观像建楼房一样,先平整地皮,再造景观,缺乏“以人为本”的设计理念。这样的景观毫无层次可言,显得很是呆板,一眼就可以看出人工雕琢的痕迹,根本没有亲切的感觉。而且景观方面的投入也是一笔不小的开支,它占用购房者房屋成本的5%左右。

看一个小区成熟与否的标志,就是看小区配套设施是否完善,即小区的市政配套设施、生活配套设施、休息配套设施、交际配套设施及购物条件等。市政配套的管线最好是集中布置,离墙要近,少外露,安全性要好。当然,还要重点对小区的水源是否达标进行考察,此外小区的学校、会所、超市、健身娱乐等生活配套设施也应考虑周到。

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